住在龙城

楼市调控，何时见底？

近日，央行货币政策委员会召开三季度例会，多年来罕见首次提及房地产：

维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

这被媒体称为“两个维护”。这一消息，一度引发地产股集体反弹。

这句话出现的背景，正值个别房企陷入债务困境、热门城市楼市开始横盘、部分三四线城市出台“限跌令”、一二线城市出现土地流拍现象之际，因此引发无数争议。

两个维护，究竟释放了什么信号？是不是意味着调控即将见底？

01

维护房地产市场健康发展，相对容易理解。

大涨大跌、大起大落，自然不是健康的市场，而一众房企陷入债务危机，同样与健康发展不沾边。

换言之，维护房地产市场健康发展之说，不无稳楼市的言外之意。

许多人以为楼市调控就是将房地产“打倒在地”，显然是天大的误解。

调控的目标是“稳”。不是从一个极端走上另一个极端，更不会将一个规模高达十多万亿的庞大行业就此“抛弃”。

在稳的前提下，不断消化高杠杆，化解金融风险，让房地产变成正常行业。

换言之，即使未来不再依靠房地产拉动经济，房价就此横盘不动，楼市仍旧是一个大行业。

02

何为“维护住房消费者的合法权益”？

对此，官方新闻稿并未做出详细表述，但从官方媒体以及各界传出的信息来看，至少释放了两重信号。

其一，防止烂尾，要保障期房的及时交付。

自去年以来，部分龙头房企遭遇债务问题，个别楼盘被迫停工，已经缴纳了首付的购房者，开始面临项目烂尾的风险。

在预售制下，一般新建楼盘工程进度达到2/3以上，就可对外预售。虽然根据规定，预售资金必须纳入政府监管账户，但预售资金被开发商频频挪用早已不再是新闻，资金监管并未真正落到实处。

虽说取消预售制是全民呼声所在，但短期内预售制仍然会十分坚挺。在现实背景下，如何防止因债务问题引发楼盘烂尾，就成了关键中的关键。

所以，即便房企遭遇债务危机，“保交房”也必须放在第一位，而预售资金监管的力度必须要硬起来了，不能等到出事了才会补漏。

其二，楼市调控，应尽量避免“误伤刚需”。

这方面的态度，可以用《经济日报》近日刊发的一篇文章作为代表：

细分炒房客和刚需人群，对于优化调控政策有着积极的意义。楼市调控应注意满足刚需，尽最大能力防止“误伤”刚需群体。

在楼市里，刚需应该是受到保护的对象，而多套房的持有者才应纳入严控之列。

不过，目前许多城市的调控基本都是“一刀切”模式。

房贷利率无论首套还是二套都在狂飙，买房无论是首套还是二套贷款同样困难，纳税无论是一套房刚需还是10套房的所有者都没差别，显然是存在问题的。

但是必须明白的一点现实是，楼市调控必须刚性，否则很难有效果。一旦存在了弹性操作的空间，那么各种规避手段可谓层出不穷。

这两年，一些人通过假离婚、假结婚、违规经营贷等方式钻政策漏洞，让调控大打折扣，凸显了问题的严峻性。

所以，楼市调控确实需要更精细化，但必须保持刚性，不能留下太多口子。

03

楼市调控是否要见底了？

不对不承认，这一轮楼市调控堪称“史上最严”。

10年前，只有限购、限价作为手段；如今，不仅多了限售、限贷，而且许多政策可谓史上首次。

房企融资“三道红线”、银行房贷“两道红线”，两大政策均为首创，一手按住开发商疯狂加杠杆的冲动，另一手按住银行信贷扩张的欲望，为楼市退热立下了汗马功劳。

二手房指导价，更是将调控发挥到极致。过去只有新发限价，这一次连二手房都被纳入“政府定价”模式，楼市的各个环节基本都被纳入管控范围。

至于严打经营贷，深圳一开始表示“暂未发现”，到今年年初的“5180万元违规流入楼市”，再到最近的“超21亿经营贷违规流入楼市”，不难看出调控升级的力度。

这些调控手段的出现，再次出现，只要调控有力且保持刚性，没有按不住的房价，反之同理。

那么，如今楼市调控是否垫底，松绑会否到来？

可以说，调控可能已经过了最紧时刻，但松绑不会那么快上马。

同样可以说，楼市信贷最紧的时刻已经过去，但大水漫灌的可能性越来越小。

毕竟，调控成果来之不易，资本反垄断、教育反内卷、楼市反炒房的决心前所未有之高，不会那么轻易转向。

当然，经过几年横盘消化风险，中心城市未来仍有空间，但三四线城市真的不要再豪赌了。