住在龙城

进入10月，太原楼市拉开四季度序幕的同时，太原2021年前三季度的成绩单正式出炉。新房成交多少？房价是否有变化？市场行情怎样？后市如何？这些问题吸引着众多购房者的关注——

前9月：成交惨淡价格微涨

综合朗润智业最新出炉的楼市数据报告显示：2021年前三季度，太原楼市整体表现为同比去年量跌价微涨。数据显示：前9个月太原市商品房成交面积483.75万平方米，同比下降；根据成交金额和成交面积估算，成交均价约在11600元/平方米，楼价同比去年前三季度保持稳定。

山西晚报记者查阅了2020年前三季度的数据，虽然受疫情影响，但去年太原市商品房成交面积567万平方米，同比2019年只减少了2.5%。但相比今年的数字——483.75万平方米，太原楼市成交继续减少，同比减少14.7%。这个降幅，足以表明今年太原楼市进入了前所未有的低谷期。在成交均价方面，去年前三季度成交均价为11193元/平方米，较2019年下降11%，2021年在去年的基础上回升了3.64%。价格来看，整体稳定。

根据朗润智业的分月数据看，今年前四个月，太原市场低迷，进入五六月份市场开始逐步回暖，在售项目积极推货，待售项目加快入市，其中富力、恒大、碧桂园三大在省城楼市市场占有率较高的品牌房企，集团为降低负债率，提高回款速度，继续以价换量。进入八九月份，整个楼市成交量明显减少，尤其是9月份，成交量同比去年9月下降37%。虽然开发商为决战九月房源放量略微增加，但市场情况仍无实质性好转，成交端同环比均呈现下降态势。

山西晚报对此进行了为期一周的调查采访，发现在今年4月至7月这3个月内，太原商品住宅各分类市场中，首次置业成交和首次改善型住宅成交是市场的成交主力，整体市场量涨价跌。4月份时，太原有部分再次改善型需求和终极改善型需求成交有所上涨。业内人士表示，这主要是受首开·华润紫雲府月度成交较好影响，市场价格结构性调整。量价上涨，市场表现较好，成交均价12100元/平方米，是今年前三季度中最活跃的一个月。

在供应方面，今年太原楼市供应高峰出现在5月份，住宅市场供应量环比上涨1.64倍，成交均价11900元/平方米，同比持平，受保利时代、富力城玖院、实地海棠华著等新入市项目影响，市场价格结构性调整。各分类市场成交量均有明显上涨，市场表现较好。

然而，楼市活跃仅三个月后的8月，便进入低谷期。8月份，太原开发商推货节奏缓慢，市场情况无实质性好转，成交端同环比均呈现下降态势，多数房企供货节奏减缓，计划留力备战“金九银十”。但是本应期待的“金九月”表现实属一般。9月，太原楼市成交面积为仅37.06万平方米。和太原单月成交高纪录相比，丝毫未体现出“金九月”热闹。

纵观已过去的三个季度，省城楼价在每平方米11193元至11600元起伏，未现明显上涨，考虑到各月价格起伏因热销项目定位不同，全城楼价平稳。

国庆长假：市场表现“真假”难辨

虽然市场低迷，但不少购房者却在国庆长假期间体会到了热市的景象。太原一位市民告诉山西晚报记者：“虽然国庆下着雨，但是我去看了几个楼盘。同时也发现，置业顾问组建的微信朋友圈购房群里挺热闹的，觉得大家买房热情很高。”但从朗润数据统计的成交数据来看，国庆期间，太原楼市成交25.2万平方米，均价相比9月下降4%，价格下降至11213元/平方米。

经过采访，山西晚报记者发现，如果没有权威数据说明真相，市场“真真假假”难以辨别。

从供应方面来看，2021年国庆节期间，太原共8个项目开盘加推，相比前几年国庆推货热度下降，假期期间开盘加推项目供应量为近四年最少，而加推当日成交量则受天气等因素影响大幅下降，加推去化率仅为1%。各个楼盘的整体活跃度也较低，全太原市仅有一个纯新项目营销中心开放，两个新项目实体样板间开放，到访量较少；从典型房企项目暖场活动来看，单一的活动持续时间较长，到访稀疏。朗润智业分析人士表示，在回款难、融资难、获客难的生存状态下，市场普遍缩减线下营销计划。

从市场整体营销手段来看，传统的优惠措施较为常见，仍以特价房、特折为主，送实物、直降优惠方式减少，但整体看来，房企优惠力度一般。朗润智业分析，从2019年开始，国庆长假期间项目营销节点活动数量逐年递减，2021年仅4个项目有大型节点活动，但到访寡淡，其余基本为暖场活动。2021年国庆长假与去年同期相比，全国房企融资环境严峻，品牌房企规模性活动减少，仅有山西保利推出最低折扣、首付5%等优惠政策，碧桂园推出全国性低至75折优惠政策；其他房企无全国性、全省性优惠政策。

虽然全省、全品牌联动的大型营销活动寥寥无几，但层出不穷、各式各样的小范围真实让利、接地气产品改善仍受到客户“追捧”。例如，万科旗下两个项目由精装改为毛坯，获得斐然业绩，成为省城国庆长假成交金额TOP1的房企。

从价格来看，前三季度及国庆期间，尖草坪、杏花岭区同比降价明显，从2018年国庆到2021年国庆期间，均价持续下探；受主力成交项目价格影响，小店区也出现楼价回落、下降；而晋源区改善项目聚集，国庆期间均价小幅回升。六城区住宅成交量仍以小店区为首，且同比基本持平，其次是万柏林区，市场主力集中在在售项目，支撑整体区域成交，成交金额同比上涨9%。

后市预判：成交规模仍将回落

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，近期对于市场走势的关注，实际上房企、机构投资者等都比较关心。房企去库存压力增大，在如何改善现金流方面也缺乏有效性的动作。这都会对四季度楼市造成迟滞的影响。

严跃进表示，进入三季度，由于多个重点城市第二轮集中拍地潮延后，土地市场成交量较二季度明显下滑，成交价格也因优质地块入市占比减少及城市成交结构的变化而走低，同时溢价率也大幅下滑，土地市场热度相比二季度明显降低，考虑房企资金压力与日俱增，拿地积极性减弱，预计2021年全年，全国土地市场成交规模较2020年将明显回落。

其次，9月末，央行、银保监会联合召开会议指出，要保持房地产金融政策连续稳定，金融部门要配合相关部门和地方政府，维护住房消费者合法权益。“维护住房消费者合法权益”，含义包括两种：一是正常的购房合同签约后，信贷应及时跟进。这种情况近期非常明显，各地信贷政策收紧后，一些在途交易合同面临影响，信贷审批不及时，导致合法购房权益受损害，这和贷款额度过紧有关。二是鉴于近期房企债务问题较多，楼盘有烂尾可能，要保障住房及时交付，否则一边偿还贷款，一边又承受烂尾风险，对于购房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及时竣工和交付，保障按揭贷款购房者的合法权益。这次房贷政策，被业内人士理解为“吹暖风性质”，利好房企销售业绩改善和库存压力减少。

业内人士分析，从省城楼市来看，已曝出债务危机的房企品牌，信誉度受到严重伤害，太原项目最后一个季度的销售、交房以及员工稳定性都会受到影响，市场权重品牌成交缩水会拉低省城今年全年楼市成交量；因行业下行以及市场信心不足的传导作用，央企、国企及大牌房企唯有从产品品质、企业运营健康度、交房保质按期给予业主足够的信心，夸大营销、透支利好、非理性降价无法化解需求端眼下的担忧。