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市再曝大消息!春江水暖鸭先知,房地产巨头裁员?

http://www.0351fdc.com      2021/10/18 10:19:00      硬核房产资讯      评论: 0

很多人喜欢看我写的楼市分析,因为我喜欢用数据和现象去印证楼市现状。但是预测,我不喜欢做,我个人的观点是少做预测,多做对策。普通购房人对楼市其实有几个误区:

  1. 很多购房人认为开发商对市场非常敏锐,拿地和开发做了大量市场分析一定没错,这就完全是鬼扯了,恰恰相反,大部分开发商对市场判断都是失误的,别看请了什么知名专家搞什么研究,结果其实都是为了找证据去支撑老板的想法,只要老板看涨,后面的一堆数据论证都是看涨的,我也在开发商干了很多年,太了解里面的运作模式了;
  2. 很多购房人认为中介是没有技术含量的,这也是错的,我可以这么说,中介行业的一线人员,其实对楼市是最敏锐的,特别是那种十年以上,经历过楼市牛熊两个周期的资深从业人员,当然大部分新入行的新人确实就不行了。

这两个误区你懂了以后,就该明白,楼市的未来走势,不是看开发商,而是看中介行业。

中国房地产行业有很多研究楼市的研究院,有开发商建的,也有数据公司搞的。但是,我个人认为,对楼市研究水平最高的就是贝壳的研究院了。他们有大量一线实时数据,看他们就大致能了解房地产的现状。

我个人写文章就非常喜欢用他们的数据,而且,我发现他们的数据和现象是基本匹配的,非常值得看。

作为一个房地产行业的庞然大物,曾经一段时间吊打各大开发商的存在,最近遇到了困境,网上传出裁员消息,这也是楼市一个巨大的利空消息。

10月11日晚间,有网友在社交软件上发布了贝壳找房上海研发团队全员被优化,裁员补偿为“N+3”的传闻。随后贝壳找房回应称今年以来,行业环境发生较大变化,公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。

各地也开启了所谓的优化模式,这时候,按历史的经验看,楼市会进入一个至少半年左右的震荡下行的短周期。

春江水暖鸭先知,现在还没有出现大面积的降价,但是商业地产,也就是公寓类的产品,全国蔓延的降价早就已经开启。中介行业不仅仅是楼市重要的一部分,整个行业其实靠的是客户的信任存活的,如果一旦出现影响非常巨大的信任危机事件,整个行业也面临巨大危机。

也就是我们常说的一颗耗子屎,坏了一锅粥。

01

行业信任危机爆发

最近影响中介行业的另一大事,就是中介吃250万差价事件。

最近,深圳一女子就遇到了困扰。她质疑花四千多万元购房,被中介吃差价250万。到底事件的真相是什么?这个要等最后的调查结果。

通过媒体爆料,随后该话题迅速发酵,并冲上热搜榜,昨日最高曾达到热搜第二名,阅读量近2.4亿次,讨论近1.1万次。中原也很快做了回复:

13日,中原地产官方微信发布声明称,其对此事进行了调查核实,调查结果情况如下:

  1. 卖方(原业主)于2020年9月13日与中原签署《二手房委托合同》,委托放盘价为4300万元。
  2. 买方、卖方、中原三方于2021年1月23日签署《二手房买卖及居间服务合同》,合同中约定此物业最终转让价格为4150万元。
  3. 本次交易买方为一次性付款,交易总金额4150万元由卖方直接收取。
  4. 此次物业交易中,依据和买方所签的《佣金承诺书》,中原向买方收取佣金33.2万元,卖方未支付任何佣金。
  5. 中原作为本次交易的中介机构,尽职完成了此次交易,帮助卖方按照合同约定成交价收到了卖房款4150万元,帮助买方完成了房产过户手续并顺利收房。完成交易后,中原收取中介服务费33.2万元。
  6. 后续买方投诉吃差价问题,中原尽能力调查了解到:卖方为卖房同时也与“深圳市深安房地产代理有限公司”签署了《房产销售策划服务合同》,深安地产收取其250万元服务费用。深安地产法人为“左青”,工商注册经营范围是房地产经纪与房地产营销策划。但深安地产公司本身与中原无任何关系,也从未和中原有任何业务往来。

不过这件事的影响还在发酵,让中介这个行业的口碑受到严重影响。加上之前杭州等地搞自己的交易平台,未来中介这个行业是否会被一刀切,我真无法预测,现在,感觉一切皆有可能。

市场唯一确定的,就是什么都不确定。

02

新房火,二手房冷

对于楼市,你不区分新房和二手房来说,就是分析个寂寞。

我很早就开始系统地把新房和二手房的文章进行区分,你会看见新房售楼部火爆,但是二手房却卖不掉的情况,这种极端的分化,我也早就写过了。

深圳,作为中国楼市的风向标,也不能逃脱这个宿命。

10月8日,深圳中原研究中心数据显示,今年国庆期间(10月1日至10月7日),深圳市全市新房成交1081套,较去年同比上涨163% ;国庆期间,二手房共成交4套,共计351.22平方米。

新房成交翻了一倍,二手房只卖了4套,成交了一个寂寞。这就是新房和二手房严重分化的结果。而且新房市场还出现了日光盘,就是开盘就卖光。9月,深圳19个住宅项目取得预售许可证,合计预售11440套新房住宅。其中,7个项目开盘售罄。

你不觉得这个现象和重庆当下,也非常类似吗?不过是现在重庆还没有分化这么严重而已。

因为新房和二手房是两个市场了,新房是限价,土地供应开始给出利润空间,进入一个计划销售的时代;而二手房是被调控,政策打压,金融打压,还出了指导价,比市场价低很多,业主根本没有卖房欲望的市场。

03

市场的未来?

未来的楼市走势,其实看深圳明年能不能过关,不出现系统金融风险。二手房的指导价,现在已经大面积铺开了,很多人好奇为什么重庆没有出?简单,因为重庆二手房基本没有什么泡沫,还是比较正常。出现指导价的城市都是二手房炒作泡沫严重的城市。这个话题我也不好聊得太深入。

  1. 从各地发布的指导价来看,普遍低于市场价,这将直接导致银行抵押贷款金额下降。首当其冲的就是二手房按揭贷款。原先一套二手房,假设银行评估1000万,按现在评估值可能只有700万,如果购房者是首套房,首付3成,原先是首付300万,按揭700万,现在就只能贷490万了。
  2. 影响很多炒房客的抵押贷款,抵押经营贷,也将受影响,贷款金额会有所下降。

这个事,没有数据可以查的。之前深房理事件,只是冰山一角,但是很多人的贷款应该是3年左右归一次本,明年是个时间节点,炒房客利用房子作为抵押,违规贷款的经营贷哪怕不好查,但是原来1000万的房子,可以贷款700万,现在按新的指导价如果变成700万,贷款就只能贷490万,中间就有210万的贷款差额要补。

如果资金链和杠杆太高的炒房客补不上,是否出现大规模风险,在于,违规操作的恶人有多少?这个我只是做一个推论,没有数据可以去参考。

所以,这个变数的影响,不在当下,在明年,这只是针对出台了二手房指导价和楼市炒房客扎堆的深圳等城市,对于重庆楼市,大家大可放心,几乎不会受到影响,唯一的可能性是深圳的炒房客如果大本营出问题,会急切抛售重庆的房子回去自救,这种影响我估计很小,在庞大的市场掀不起大浪。

04

未来?

房价短周期的波动其实意义不大,重庆的房价也没什么泡沫,不可能出台二手房指导价。所以,只要自己不加杠杆,不追高,重庆的资产还是相对保值和安全的。

当年羡慕深圳房价暴涨的人,现在都庆幸自己没有追进去。房子这东西,你看房价涨再高,它只要没有流动性,卖不掉,就是等于零,加上现在的租金回报率非常低。

最后我告诉大家一句话:房子,卖掉了是钱,卖不掉就是负债!

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