住在龙城

地方政府出手太快了。

近几个月来，江阴、株洲、昆明等15座城市陆续发布楼市“限跌令”，制止部分房企或中介以明显低于市场正常价格（或成本价）降价销售楼房，给正在经受寒冬的楼市带来了极大的冲击。

在地产行业政策持续收紧的背景下，许多房企纷纷降价销售以回笼资金。表面上看，“限跌令”是政府打击房地产业不正当竞争、维持房地产行业稳定的手段。各地的“限跌令”普遍规定，严禁低价（低于成本价、变相降价等）倾销，打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违法违规行为。

但实际上，限跌令普遍被认为是地方政府在救市。

国家统计局数据显示，8月份有20个城市新房价格下跌，且多为三四线城市。近年来，房地产逐步进入存量时代，区域性和全国性的中大型房企下沉到三四线城市占领市场，大量开发楼盘，一些地方陷入滞销状态，房地产库存大增。

自2016年以来，国家对房地产行业政策持续收紧，政策发布得愈发频繁，据中原地产统计，9月单月，全国房地产调控累计62次，截至目前，2021年房地产调控次数已经达482次。

频繁的调控，热门的一二线城市库存还好，没有太大的问题，但三四线城市的待售楼盘持续挤压，为了尽快回笼资金，缓解现金流的压力，许多房企选择降价促销。在“囚徒困境”之下，一旦楼市开启争相降价的模式，有可能直接引发债务危机。

从销售来看，今年房企一直不轻松。上半年房地产市场销售还算勉强能维持，房企回笼资金、偿还债务压力不大，二季度房地产行业的平均负债率为77.85%，较上一季度下降了1.34个百分点。但7月份以来，整个地产行业进入下行渠道，资金回笼较慢、偿债压力较大。贝壳研究院数据显示，今年房企到期债务规模为12822亿元，月均超1000亿元，是近五年来的偿债高峰期。

房企债务达到高峰，融资金额却在下降。国家统计局数据显示，1-9月份，房地产开发企业到位资金约15.15万亿元，同比增长11.1%；分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人按揭贷款同比增速分别为-8.4%、-36.9%、6.1%、25.6%、以及10.7%，其中国内贷款增速降幅持续扩大，海外融资也出现了大幅下滑。

面对如此严峻的政策背景和市场环境，一些房企不得不改变公司战略。世茂集团许世坛称，公司有采取一些措施抵御市场下行。7、8月分析公司销售状况时，发现整个行业的销售出现下行；于是9、10月安排了很多供货和冲刺目标。目前按揭额度仍有缺口，公司会对房屋价格进行动态管理，提高对首付比例高的购房者的优惠力度。

“债台高筑”、融资金额减少、销售规模缩小成为了房企“活命”路上的三座大山。一边是即将到期的债务，一边是需要降低负债的红线，一边房价正在经历调控期，买房的人少，只能以降低于市场的价格出售，以期回笼资金。

房价下降本不该是坏事，可以减轻购房者的经济压力、打击炒房行为、使房地产业回归普通行业。不是不能降，而是不能乱降。

从目前发布“限跌令”城市的情况来看，主要是打击恶意降价行为，防止部分销售定价过低扰乱市场。用大幅低于市场价（或成本）的价格买到房子，购房者肯定认为是“捡了大便宜”，但哪有天上掉馅饼的好事，后期房屋配套设施等费用大概率会高收费，甚至房屋质量不合格、配套设施不完善、逾期交房等情况也可能发生，所以限跌在某方面来说也可以保护购房者的利益。如果降价幅度过大，也会引起先前购房者的不满，容易造成大范围维权问题。

岳阳市住建局相关工作人员在回应《华夏时报》记者对《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》的文件真实性询问时表示，该地政策出台的主要原因在于近期有龙头房企债务压力增大，为了现金流，恶意降价销售以价换量，造成了市场混乱。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，房企降负债压力不断加大，导致在部分城市和区域的房企加快出货节奏，降价促销的现象有所增加。而且，房企的降价行为一旦引起降价潮则会引发连锁反应，极大影响房地产市场的有序发展，同时还会影响到当地的土地市场。

房地产关联的行业众多，包括银行业、建筑业、家具业、家电业等一系列上下游产业， 地产行业一旦不稳，银行就会有大量坏账，进而引发一系列行业危机。房价如果跌幅过大，也会使得楼市成交市场和土地市场受冷，进而影响到整个城市的经济发展。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，不管对于中央还是地方，“三稳”（稳低价、稳房价、稳预期）都是楼市调控的目标，大涨大跌都会引起市场预期的波动，并将这种涨跌进一步强化。如果出现明显的价格下降，可能会因为市场预期导致房价的进一步下跌，形成恶性循环。楼市在历史的高位运行，各方对于楼市稳定性的诉求都很高，短时间内价格的大幅上涨和下跌都是不被认可的，因此，不管是在全国范围还是区域范围，“限跌令”都有其存在的必要性。

现在各大房企都把降低负债、死守“三道红线”当作首要目标，但愈加严厉的监管正在加速房企暴露自身的债务缺陷，房企债券的违约案例正在不断增加。贝壳研究院统计，今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加，仅6个月，就有12家房企违约；有关数据显示，截至9月22日，仅今年宣告破产的房企也已达294家。

其实早在几年前，王健林就发表过自己对于房地产市场的看法：在如今金融政策不断加码调控的大环境下，开发商的利润空间与生存空间不断被压缩，如果开发商还在一味地抢发展、加杠杆，而忽略现金流的重要性，在“三道红线”的加持下，负债风险可能将愈加严重。

近日，身居房企百强的惠州光耀集团负债200亿宣告破产，华夏幸福、恒大、富力、新力、当代、花样年等一大批百强房企出现债务问题，房企经营模式转变已经迫在眉睫。