住在龙城

毫无悬念，全国开发商都在打折促销，房价要开始降了。

先是碧桂园、恒大、保利、融创中国、万科这5大房企打折销售，数据统计显示，5大房企均在五月开始下调房价销售，相比较今年1月份房价下跌最多是保利的5200元/㎡，其次是万科的2800元/㎡，同样一套100平米房子，在5月份时购买最多能省下约52万房价，相当于一辆中高档小车的价格。

更主要的是，这5大房企销售额几乎占据国内大半个房地产市场，他们的降价促销能压下如今日益高涨房价。

楼市“排队卖房”出现？令人泄气的消息终于出现了。

房价下跌的底线，到底是多少？

关于这个问题，有2位房地产界大佬给出答案。融创中国董事孙宏斌认为，房价下跌的幅度如果超过了30%，那么所有房企就都死了；潘石屹则表示，对于一般开发商而言，房价下跌底线是20%-30%，如果超过这个底线，多数开发商都会面临倒闭的危机。在房说君看来，他们身为房地产界大佬，不可能在这个专业问题上犯低级错误，信口开河。

然而，今年房地产市场已经陷入“卖不动”的困局。由于央行出手，发出《建立银行金融机构房地产贷款集中管理》措施，给市场一道“限贷令”，对各地银行在个人住房贷款和房地产贷款设置上限，在“限贷令”影响下，不少城市房贷按揭额度都收紧，甚至停摆二手房贷。

对于市场来说，这样结果让中介机构、炒房者手上房子越来越难买，买房的极少数能全款购买，房贷按揭又申请不到，只能放弃买房或是转入观望。加上开发商也在大力降价销售，不少人已经越来越不看好下半年房价走向，甚至楼市已经开始参选“排队卖房”，根据数据统计，重庆、郑州、北京、成都、南京、青岛二手房近几个月来挂牌量都超过12万套，国内其他城市也都迎来了“抛售潮”。

令人泄气的消息终于还是来了，开发商不断降价、限贷令的影响，这些都间接让购房者转向购买新商品房，由于二手房贷审批放款越来越严格，也让市场上二手房贬值幅度增加，例如深圳二手房在近期成交量就跌破3000套，环比房价下降也超过17%。

有一点需要明白，对于房屋中介、投机炒房者来说，卖不掉的二手房不是财富而是负担，因为物业、房贷、水电都需要支付。

9月起，房价或不得不跌？2类房或要被贬值。

二手房市场为何会出现“抛售潮”？首先这就要搞懂支撑中介和炒房者发展基础是什么，在房说君看来，支持他们发展的不外乎是资金流还有购买者，资金流是房地产基础，在这个前提下房贷按揭宽松、现金流转容易、收益也高，然而这个条件在今年开始就要断奶了，“限贷令”举措下，各地银行已经限制房地产贷款额度以及给房企融资，不管是房企盖房还是大家买房都受到影响，很通俗一句话：不是我不想买房，是房贷申请不下来了。

第二点就是要有足够多买房人来支撑高房价，一件商品它的价值为什么这么高，都是由人炒作起来的从众心理，如果都没有什么人购买奔驰汽车，它就不可能变成豪华品牌，房子也是如此，毫不避讳地说，这些年来前仆后继的购房者间接助涨了房价，假如失去了这些刚需购买力支持，房价就有可能不得不跌。

在二手房“抛售潮”下，有2类房子有可能会被贬值：

1、3-4线城市房子。

近几年来三四线地区大力发展房地产，引得不少炒房者前去炒卖房子，结果本来才4、5000元每平方米房价被推到了突破万元大关，小地方常住人口少、收入普遍低，随着调控越来越严厉有可能最终会“一地鸡毛”，燕郊、固河楼市就是前车之鉴，如果现在再买这些地方房子，未来有可能会被贬值。

2、楼龄超过20年以上老破小。

在一二线城市来说，老城区房子由于交通、教育、医疗都集中，所以引得不少人刚需来买，但对于楼龄超过

20年以上老房子来说，不仅破旧而且不少基础设施开始老化了，住起来不舒服，随着“旧房改造”提出，虽然能进行翻新但是电梯、主体老化是不可逆，随着二手房挂牌量激增，会有楼龄更新价格更便宜房源，这些20年以上老破小价格优势就不明显，还容易遭遇贬值。

目前大部分城市房价普遍都过高，甚至让年轻人都买不起房了，数据显示，目前城市的房价收入比为1:20，也就是说现阶段房价高于收入20倍，即便一个年轻人连续工作20年且不吃不喝不用，才能存够首付，这还要基于房价不再上涨基础上；即便买了房后，你也会发现每月背着沉重房贷，60%-80%月薪都用于还月供，同样也没剩多少。

如何解决高房价问题，住建部市场监管司专家张其光就表态，对于房价上涨过快、调控不力的城市要坚决予以问责。而前段时间，新华社客户端发出《合理房价是一个城市竞争力所在》，当中明确指出了如今年轻人买房压力过大，收入几乎都奉献给了房贷，没有多余钱消费，房价高不等于城市竞争力也高，要保持合理房价才是根本。

结合越来越严厉调控氛围来看，从9月起，房价大概率或不得不跌。

房说君有话说：潘石屹、孙宏斌都不约而同提及房价下跌底线是30%，有可能这会是当前房企所能承受最高降幅了。新房降价的“钟摆效应”极有可能会传导到二手房市场，如果炒房者不跟着降价，买房人有可能都跑去买便宜新房，不过令人泄气最终还是来了，二手房市场目前的确不乐观：排队卖房、抛售潮正接踵而来。