住在龙城

金九银十已经过去，歇菜、凉凉成为了楼市常见的词汇。

根据国家统计局发布的10月份商品房销售数据显示，在1-10月份，全国商品房销售总面积达到143041万平方米，同比上浮7.3%，比2年前的2019年增长7.3%，两年平均增长3.6%。

两组数据值得关注：

【均价重回1万元内】虽然说，从总量上而言，房产销售依然呈现出上涨态势，但单月数据却不如人意。10月份商品房销售面积为12709万平方米，销售额为12390亿元。我们用商品房销售额除以销售面积可以知道，10月份商品房销售单价大约在9749元/平方米。

10月份销售均价9749元，这意味着比2020年的均价还要低得多（2020年房产销售均价为9860元，2021年10月份比去年还要低）。所以，近期以来，经常有人说，2021年的房产价格已经跌回到了1年前水平，此言非虚。

【超18城跌回4年前】除了商品房均价回归之外，不少城市的房子呈现出大幅收缩的态势，比起2020年初的价格，新房销售价格回落超过11个城市，例如湖南常德下滑迹象明显，广西北海、云南大理紧随其后，跌幅也较大。

另外，根据公开数据显示，有超过18个城市的房产价格（包括了黑龙江哈尔滨这个中心城市）已经重回到了4年前水平，个别城市的新房销售价格降幅甚至远超4年前的基本面。无论新房还是二手房，表现都人意。

一、正当市场上的购房者们满怀信心地认为“今后房市就此消沉”的时候，却迎来了大变局：楼市“翘尾巴”，多城迎来“回升潮”。

根据《第一财经》发表的文章《“翘尾”行情出现！多地楼市成交回暖，能持续多久？》数据显示，经历了“金九银十”的惨淡收场之后，房市并没有真的持续下滑，反而在11月份迎来了年末的“翘尾巴”行情。根据统计数据显示，截止到11月29日，北京二手房网签数量达到了11021套，环比上月出现了较大幅度的增长（上个月北京的二手房网签量跌破1万套）。而且，根据当地的房产中介说法，近期以来，本地无论新房还是二手房，成交量虽然没有大幅提高，但是呈现出缓慢增加的迹象，按揭贷款放款的速度稍有提升。

除了北京之外，很多其他重点城市的新房和二手房成交量也有回暖，根据诸葛找房的监测数据，2021年的48周，主要的10个城市二手房成交11399套，环比上涨25.39%，这其中就包括了上海、广州、深圳等大城市，在这10个城市中，除了深圳略有下滑之外，剩下的9个城市均不同程度上升。

二、楼市“翘尾巴”，真的会迎来“回升潮”？内行：不要再误判了。

在房地产市场，盛行2种截然不同的看法，有专家认为“房产必然持续上升”，也有人认为“房市下滑是既定的”。

例如北师大教授董藩、城镇研究专家李铁等，他们是看涨派的代表，在任何讲座、论坛活动中，无时无刻不在兜售自己“房产上涨”的理论。北师大教授董藩和城镇专家李铁不约而同地指出，房地产依然是GDP发展的支柱性产业，这种地位是自然形成的，过去是支柱，未来依然是支柱。而且董教授认为，随着城市化的推进，还有更多的农村人进城，为房产注入更多购房需求。

而曹德旺、董明珠等人则“时时刻刻在批评房市”，例如曹德旺经常说，房地产本质上就是一堆水泥砖头，水泥砖头根本就不值钱，现在房产价格这么高，完全就是人们炒上去的，存在很大的泡沫成分。所以，曹德旺认为未来楼市下滑是必然的的，房子价格这么高了，已经不是普通人可以购买得起的商品，曹德旺直言未来买卖房产将是有钱人之间的游戏。

与曹德旺看法相同的是董明珠，董明珠曾说过，“我不会做房地产这种不务正业的事情”，在很多企业家的眼里，房地产就是“赚钱”的热门行业，然而在董明珠的眼里，买卖房产、搞房地产开发却是不务正业。董明珠还建议取消公积金、同时建议年轻人不要贸然买房，这样会降低生活质量。

那么，按照当前的“数据”信号，2021年末至2022年，房市真的能回暖吗？指闻君认为，不要误判了，多重信号已经彰显：房地产快涨的年代一去不复返。

1、人口方面，出生率下滑。根据第七次人口普查数据显示，到2020年底，我国的总人口为14亿人，虽然看起来人口总量依然庞大，但是出生率却在不断走低，2020年生育率只有1.3，这比日本的生育率还要低（日本生育率为1.4），梁建章说到，人们不愿意生娃，关键因素是“2座大山”（房产成本和教育成本），高房产价格、高教育费用阻挡住了人们生娃的意愿度。

而房地产的大跨步前进，与人口呈现出正关系，人口增加则房产上浮。同样的道理，随着人口生育降低，那么未来购房需求自然减少。尤其是在房产过剩的大背景下，家庭421的组合发展格局明显，年轻人要继承多套房产，谁还愿意买房呢？

2、土地方面，正在摆脱。人民日报和住建部多次提出，城市要逐渐摆脱土地依赖性，要结合实际发展特色产业。2021年以来，正式开启了“集中供地”的新模式，为土地市场降温。一方面集中供地、另一方面设置溢价率上限。所以我们才见到“高流拍率、低溢价率”成为了今年土拍市场显著的亮点。地价平稳的情况下，房子价格怎么涨得动？

3、金融方面，“3+2”限制。房地产的发展，高度依赖金融资金支持，然而2020年至2021年，央行的“3+2”策略开始收紧资金流向房市的管道。失去了资金的情况下，如何蹦跶得起来？

2020年8月末，央行和住建部联合组织多家房企座谈会，提出“三根红线”

2021年以来，央爸再次为各类金融机构制定“向个体购房者和房企的贷款上限比例”。

三、部委13字表态，不要误判。

如果说上边的只是种种信号的话，那么住建部等明确的定调和表态，则直接决定着房市的发展大方向：

记者：为促进房地产市场平稳健康发展，2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措？王蒙徽：房地产长效机制实施以来，在各方共同努力下，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。

上边这番话，是住建部长王蒙徽在人民日报专访时候说出的。他的态度基本上代表着的立场。总结起来就13个字：促进房地产市场平稳健康发展。