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大变局:楼市翘尾巴多城迎来回升潮不要再误判了!

http://www.0351fdc.com      2021/12/1 11:10:00      楼市指南      评论: 0

金九银十已经过去,歇菜、凉凉成为了楼市常见的词汇。

根据国家统计局发布的10月份商品房销售数据显示,在1-10月份,全国商品房销售总面积达到143041万平方米,同比上浮7.3%,比2年前的2019年增长7.3%,两年平均增长3.6%。

两组数据值得关注:

【均价重回1万元内】虽然说,从总量上而言,房产销售依然呈现出上涨态势,但单月数据却不如人意。10月份商品房销售面积为12709万平方米,销售额为12390亿元。我们用商品房销售额除以销售面积可以知道,10月份商品房销售单价大约在9749元/平方米。

10月份销售均价9749元,这意味着比2020年的均价还要低得多(2020年房产销售均价为9860元,2021年10月份比去年还要低)。所以,近期以来,经常有人说,2021年的房产价格已经跌回到了1年前水平,此言非虚。

【超18城跌回4年前】除了商品房均价回归之外,不少城市的房子呈现出大幅收缩的态势,比起2020年初的价格,新房销售价格回落超过11个城市,例如湖南常德下滑迹象明显,广西北海、云南大理紧随其后,跌幅也较大。

另外,根据公开数据显示,有超过18个城市的房产价格(包括了黑龙江哈尔滨这个中心城市)已经重回到了4年前水平,个别城市的新房销售价格降幅甚至远超4年前的基本面。无论新房还是二手房,表现都人意。

一、正当市场上的购房者们满怀信心地认为“今后房市就此消沉”的时候,却迎来了大变局:楼市“翘尾巴”,多城迎来“回升潮”。

根据《第一财经》发表的文章《“翘尾”行情出现!多地楼市成交回暖,能持续多久?》数据显示,经历了“金九银十”的惨淡收场之后,房市并没有真的持续下滑,反而在11月份迎来了年末的“翘尾巴”行情。根据统计数据显示,截止到11月29日,北京二手房网签数量达到了11021套,环比上月出现了较大幅度的增长(上个月北京的二手房网签量跌破1万套)。而且,根据当地的房产中介说法,近期以来,本地无论新房还是二手房,成交量虽然没有大幅提高,但是呈现出缓慢增加的迹象,按揭贷款放款的速度稍有提升。

除了北京之外,很多其他重点城市的新房和二手房成交量也有回暖,根据诸葛找房的监测数据,2021年的48周,主要的10个城市二手房成交11399套,环比上涨25.39%,这其中就包括了上海、广州、深圳等大城市,在这10个城市中,除了深圳略有下滑之外,剩下的9个城市均不同程度上升。

二、楼市“翘尾巴”,真的会迎来“回升潮”?内行:不要再误判了。

在房地产市场,盛行2种截然不同的看法,有专家认为“房产必然持续上升”,也有人认为“房市下滑是既定的”。

例如北师大教授董藩、城镇研究专家李铁等,他们是看涨派的代表,在任何讲座、论坛活动中,无时无刻不在兜售自己“房产上涨”的理论。北师大教授董藩和城镇专家李铁不约而同地指出,房地产依然是GDP发展的支柱性产业,这种地位是自然形成的,过去是支柱,未来依然是支柱。而且董教授认为,随着城市化的推进,还有更多的农村人进城,为房产注入更多购房需求。

而曹德旺、董明珠等人则“时时刻刻在批评房市”,例如曹德旺经常说,房地产本质上就是一堆水泥砖头,水泥砖头根本就不值钱,现在房产价格这么高,完全就是人们炒上去的,存在很大的泡沫成分。所以,曹德旺认为未来楼市下滑是必然的的,房子价格这么高了,已经不是普通人可以购买得起的商品,曹德旺直言未来买卖房产将是有钱人之间的游戏。

与曹德旺看法相同的是董明珠,董明珠曾说过,“我不会做房地产这种不务正业的事情”,在很多企业家的眼里,房地产就是“赚钱”的热门行业,然而在董明珠的眼里,买卖房产、搞房地产开发却是不务正业。董明珠还建议取消公积金、同时建议年轻人不要贸然买房,这样会降低生活质量。

那么,按照当前的“数据”信号,2021年末至2022年,房市真的能回暖吗?指闻君认为,不要误判了,多重信号已经彰显:房地产快涨的年代一去不复返。

1、人口方面,出生率下滑。根据第七次人口普查数据显示,到2020年底,我国的总人口为14亿人,虽然看起来人口总量依然庞大,但是出生率却在不断走低,2020年生育率只有1.3,这比日本的生育率还要低(日本生育率为1.4),梁建章说到,人们不愿意生娃,关键因素是“2座大山”(房产成本和教育成本),高房产价格、高教育费用阻挡住了人们生娃的意愿度。

而房地产的大跨步前进,与人口呈现出正关系,人口增加则房产上浮。同样的道理,随着人口生育降低,那么未来购房需求自然减少。尤其是在房产过剩的大背景下,家庭421的组合发展格局明显,年轻人要继承多套房产,谁还愿意买房呢?

2、土地方面,正在摆脱。人民日报和住建部多次提出,城市要逐渐摆脱土地依赖性,要结合实际发展特色产业。2021年以来,正式开启了“集中供地”的新模式,为土地市场降温。一方面集中供地、另一方面设置溢价率上限。所以我们才见到“高流拍率、低溢价率”成为了今年土拍市场显著的亮点。地价平稳的情况下,房子价格怎么涨得动?

3、金融方面,“3+2”限制。房地产的发展,高度依赖金融资金支持,然而2020年至2021年,央行的“3+2”策略开始收紧资金流向房市的管道。失去了资金的情况下,如何蹦跶得起来?

2020年8月末,央行和住建部联合组织多家房企座谈会,提出“三根红线”

2021年以来,央爸再次为各类金融机构制定“向个体购房者和房企的贷款上限比例”。

三、部委13字表态,不要误判。

如果说上边的只是种种信号的话,那么住建部等明确的定调和表态,则直接决定着房市的发展大方向:

记者:为促进房地产市场平稳健康发展,2021年住房和城乡建设部将采取哪些举措?王蒙徽:房地产长效机制实施以来,在各方共同努力下,房地产市场总体运行平稳,基本实现了稳地价、稳F价、稳预期的目标。下一步,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,时刻绷紧房地产市场调控这根弦,全面落实房地产长效机制,强化城市主体责任,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。——摘自人民日报对住建部王蒙徽专访。

上边这番话,是住建部长王蒙徽在人民日报专访时候说出的。他的态度基本上代表着的立场。总结起来就13个字:促进房地产市场平稳健康发展。

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