住在龙城

房地产，已经转折了。随着楼市调控的继续深入，整个市场发生了根本性变化，在2019年我国105家典型房企持有现金量达到30913亿元，同比增长10.8%，虽然看似增长10%以上，但这却是近5年来的最低水平，而且预计未来将继续保持下降趋势。

2020年至2021年，调控有增无减，各项调控政策中，对楼市影响最大的，莫过于央行的“三条红线”：

红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%； 红线2：净负债率大于100%； 红线3：现金短债比小于1.0倍。 

对于三条红线带来的影响问题，万科郁亮表示，这个改变不亚于土地招拍挂改革力度，这意味着市场上今后严重依赖巨额融资的房地产红利期宣告结束了，未来将是房地产新的“管理红利期”，房企们都被拉到了同一个水平线上，今后谁的管理能力强，那就可能胜出。

楼市指闻认为，房企们没有了外来的资金水源注入，只能依靠自我“造血能力”，依靠快速开盘、快速销售、快回款来保障自身的现金流顺畅，这对大型房企来说，尚有一丝可能性，因为品牌、知名度、建筑质量的晕轮效应影响很大，但是中小房企如何呢，一没有水源、二没有造血能力、三品牌名气不够大。笔者认为，估计只有打折促销一条路可走了，市场正在从卖方市场向买方市场转变，不打折、不促销，买房人就不愿意前来买房。

为什么说 2021年，楼市或迎“降价雨”？ 核心的一点原因是，在 央行新规下 ，开发商们融资减缓的同时，债务如约而至，根据克而瑞数据，到2021年上半年，房企们累计有1.5万亿元的债务到期，对于个别的龙头房企来说，资金规模充裕尚可应对，但是超过80%的房企是中小地方性企业，他们本身资金规模就不雄厚，如何面对“回款减少”和“债务到期”双重难题？专家认为，促销降J或许是大概率事情。

与此同时，住房资源供大于求也是另一个诱因。在住房空置率方面，我国的住房空置率远超国际水平，西南财大研究报告材料数据显示，2017年住房空置率就达到21%，2018年更是直接超过22%水平，17年空置房6500万套，2018年至2019年预计超过了一亿套。2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别是18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

另外，还有房地产研究机构预测，今年（也就是2020年）我国的总体住房空置率应该会在23%左右，因为住房空置带来的房产闲置数量将高达1.1亿套。空置房数量高达1.1亿套什么概念呢？我们举个例子，经济学家 任泽平 在《3.11亿套，中国住房不足还是过剩》给数据，截止目前中国城镇存量房产数量超过3.11亿套，户均房产持有1.1套。如果空置房1.1亿套是真实数据，那么城市（包括数量众多的小县城）房产闲置达到建房数量的三分之一（比例为33%）了，不能说空置房数量不大，城镇户均有房量已经达到1.1套，如果加上空置房数量，可以说结果将更大。

今年起，楼市 “降价雨”， 4类房子或率先下跌！

1、城市 老房子 。城市老房子之所以不保值，主要原因是没有拆迁和棚改了，住建部黄艳表示，今后城市发展要避免大拆大建的发展模式，旧改的到来正式宣布棚改退场。今后的城市旧房子只能通过修修补补度日，升值空间有多大可想而知，在没有学区房的情况下，房J可能增幅不会那么大，更何况在新建商品房J格不涨的情况下呢。

2、 小产权房 。小产权房与商品房对立，商品房可以办理房产证，小产权房不可以，国家对小产权房态度明确：违规房子。

不能办房产证、也不能转正。同地段的情况下，小产权房的J格可能是商品房的20%-40%左右，一套J值100万元的商品房，小产权房只需要20万元左右，便宜是最吸引人的地方，人们过去买小产权房，根源在于买不起商品房，但是现在商品房降J，小产权房将越来越无人购买。商品房J价10000元，小产权房可能跌价5000元。

3、商住房。商住房就是商业、居住两用房，这种房子在电商为王的情况下，越来越不吃香了，更何况城市大商场遍地都是，小的门面房经营也不再那么容易。专家们始终劝告买房人远离门面、远离商住房，价格涨不动。

4、公寓住宅。公寓房产更不用说，越来Y不保值了，不管是哪个房地产专家，都会极力劝说买房人远离公寓房产，为何还有人孜孜不倦地冲向公寓房产市场呢？因为不懂行，公寓房虽然宣传很好，但是入住后弊端多，例如容积率很高、人满为患、采光受限、无法落户、无法上学等，都给生活带来不便影响。

要说公寓房能升值，更是无稽之谈，公寓的过户税费最低3%起步，本来升值就很慢，再加上税费，直接把升值部分冲抵掉了，买房很多年，最后才发现，不仅没升值而且贬值。