住在龙城

这一年，可谓精彩。

亲历了上半年房地产市场的炙热，目睹了房企血雨腥风的抢地大战，也见证了史上最高频、最多维、最创新的政策加码。

房地产曾热闹过，也曾入冬过。

资金链的绞杀、各大房企的暴雷、被误伤房企们的垂死挣扎......

市场和信心曾坠入冰点，政策的暖风又接踵而至。

2021年，注定不简单。

中央

2021年上半年，政策风向延续2020年下半年。

一个主基调正式形成——“房住不炒”。

调控的终极目标：防范金融风险，促使房地产市场平稳健康发展。

2021年1月1日，“三线四档”+“两点禁令”正式开始实施。

对房企的资金负债设置了标准，同时利用“四档”规格限制了房企的资金流。

与此同时，房地产贷款集中度也正式在2021年1月1日执行。

“两个集中度”虽迟但到：

①房地产贷款占比

②个人住房贷款占比

其与“三道红线”共同构筑中国楼市调控的信贷防火墙。

2021年2月26日，集中供地出台。

自然资源部宣布对22个重点城市实行“土地两集中”的新政：

一、集中发布出让公告，原则上发布出让公告全年不得超过3次，实际间隔时间和出让地块数量要相对均衡；

二、集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期。以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。

22个重点城市分别有北上广深4个一线城市，以及天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙18个二线城市。

目的很明显，通过稳定地价从而平抑房价。

中央的主基调一直很稳：房子是用来住的，不是用来炒的。

今年2月，深圳一马当先，推出“二手房指导价”，各大城市则紧随其后。

与此同时，“学区房”成为了政策调控的关注重点。

今年4月，中央高层会议首次提及“学区房”，会议提出：

要坚持房住不炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价

地方上，多个城市也在市场整顿中重点关注学区房现象。

上半年行情升温时，学区房价格上涨较为明显，有学区加持和没有学区的房产在价格上有明显的差异。

因此，针对学区过热问题，部分城市逐步出台了一些改革政策，削弱学区房与房产的挂钩程度。

对于哈尔滨来说：

自2020年7月20日起，道里区、南岗区共计21所重点学校开始实施学位锁定制来解决“大校额”和热点学校学位紧张问题。

2021年开始，香坊区公办小学采用的是“买房落户满两年”+“积分入学制”。

松北、道外、平房三区目前采用的还是正常的划片入学方式。

最后，是租赁市场的重视。

2021年上半年，中央与地方主要从三个层次向租赁住房市场发力：

①融资支持

2021年的新增专项债安排中，不安排用于租赁住房建设以外的土地储备项目

②供应上增加租赁住房的供给

如深圳、宁波等地都提出要推进存量房屋改造租赁住房，尝试通过城中村、商业和办公用房改造成公寓和宿舍

③租赁税收的优惠

如深圳提出向个人出租住房的租赁企业在增值税有一定的优惠，其他城市也有相关政策出台。

政策对租赁住房市场的倾斜，或许将为租赁住房市场带来新的助力。

自去年8月开始，房地产的调控就开始趋热了。

总的来说，2021年的上半年，调控有，手段有，但市场仍旧热闹。

下半年，才是它“夕阳产业”的开始。

中央

2021年下半年，保障性租赁住房的重要性被再次强调。

7月2日，国务院印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。

保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，

以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

下半年，各大城市对保障性租赁住房的政策实施也提上了日程。

△内容整理自：政府网站，中指研究院

与此同时，《黑龙江省“十四五”城镇住房发展规划》也相应出台，强调加快完善保障性租赁住房体系。

可以看到，国家当前房产调控的关键在于把握平衡。

未来房地产的大势一定是建立新制度，启动新房改。

而保障性租赁住房，就是未来新房改的内容之一。

除此之外，另一桩大事要来了：房地产税。

决议指出：

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

也就是说，未来的征收对象为居住用和非居住用的各类房地产。

居住用：商品住宅、商住公寓、福利住宅、小产权房。

非居住用：商铺、写字楼。

作为中国住房商品化改革以来的最大变局，房地产税即将开始发力——打破财政体制改革的桎梏，实现共同富裕。

于哈尔滨而言，5年的试点时间是一个利空期。

改善型需求的置换或许会加速，多套房的房主也可以尽快出手。

由预期转变为确定，是房地产税的成长过程。

地方

下半年的楼市，最惊喜的莫过于房价的变动。

上半年涨得有多狠，下半年跌得就有多惨。

毕竟国家调控趋严，各大房企已到了人人自危的地步。

某大“大而不倒”的魔咒都已被打破，降价保命战全国各地都在上演，由此，“限跌令”也相继出台。

包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。

11月19日，天津的“限跌令”也相继而来。

房价的“跳水大赛”，也该停一停了。

市场，必须稳住。

今年10月10日，哈尔滨出了一条救市“十六条”，其中针对预售资金监管明确是开放的态度。

预售资金监管，于房企而言，是笔“无息负债”。

于购房者而言，好处是烂尾风险得以防范；坏处是容易以价换量，企业为回款，房子建得快质量难保障。

加强预售资金监管，是糖还是砒霜？

在结果到来之前，谁也不知道对错。

但看得出来，房地产行业的大洗牌，已经来了。

什么样的洗牌？

房企分化。

柳暗花明又一村。

对于房企来说，终于可以喘口气了。

11月9日，国有房企在银行间市场密集发债。

11月10日，各大央企、国企针对“地产收并购”问题直接喊话要求调整三道红线指标。

11月18日，有银行为国有房地产企业开出融资白名单。

政策密集发声，融资端松绑，但是不难看出，“输血”也是有方向的。

首选肯定是安全性比较高的央企、国企和优秀民企。

这也加剧了房企间的分化。

在白名单上的那些房企，融资渠道打开，房企资金流动性得到改善，这波保命式降价就会过去。

以房企来说，稳健的现金流，更值得信赖。

未来的房地产市场，有三个判断：

①转型

随着城镇化率越来越高，预计未来在财政税收上将实现由土地出让金模式到房地产税模式的转型。

房地产税的出台，则代表了房地产的支柱地位转向“正常”地位。

②洗牌

金融风险的防范开始变得至关重要，优质房企将在未来更加坚挺。

未来，楼市终将会是央企、国企、优秀民企的天下。

③格局

新房改已箭在弦上，房住不炒永远是主旋律。

“稳房价”、“稳地价”、“稳预期”的三稳模式永不会变。

未来的新格局，有望变成商品房和保障性租赁住房并行的新格局。

由俭入奢易，由奢入俭难。

房地产的这一步步，还需要时间。

面对尚未到来的2022年，你们准备好了吗？