住在龙城

去年3月2日，银保监会郭树清提到一句话，房地产是金融体系最大的灰犀牛。

自此，几百条密集调控频出，规模房企频频出险，市场信心跌到谷底。

一年后的3月2日，还是郭主席，但表态出现了180度逆转，他说，“房地产的泡沫化得到根本扭转，楼市不像以前那么活跃了，但是住房还是需要的。”

这句话一出，实则是在给各地方政府背书，金融风险已经得到控制，地产该恢复活跃了。

于是乎，短短几天内已经有几十个城市大脚踩油门，开启了救市模式。

包括佛山、南宁、郑州、青岛、重庆、南通、宁波...仔细看看，它们不是强经济二线城市就是省会城市。

不仅覆盖范围广，而且各种松绑手段毫无保留全都用上，包括降首付、降利率、限售放开等等。

之前预计市场会触底反弹，没想到反转来的如此猛烈。

冷静下来想想，这波救市潮真的能提振市场信心吗？或者说，能带动一波房价大涨吗？

01

2022年以来，中国各地发布房地产相关政策近80次，而这其中，救市政策就占了一半。

重庆、赣州、佛山等地，相继在第一套房首付上放开了口子，允许一部分楼盘首付降到20%。

广东惠州更是被爆出，有楼盘最低可以7%首付入手。

毫无疑问，降首付是吸引刚需上车的大杀器，尤其是对于首次置业的年轻人。

想想2012年和2015年楼市启动，降首付就起到了关键作用。

降首付其实对于开发商来说也是迫不得已，牺牲短期的销售额，增加刚需的买房需求，加速去库存。

获得现金流至关重要，不管多与少。

所有放松动作中，降首付是力度最大的政策，但没想到，郑州还可以更狠。

这个二线城市真是下狠手了，一连发布18条松绑措施，先是取消认房又认贷，同时放开第三套限购，并重启货币化棚改。

这样的力度，在近5年的一二线城市调控中实属罕见。

还有福州、南宁等二线城市，均是对第二套房降低首付，青岛即墨区新房由原来取得不动产权证书满五年，变更为网签后5年便可交易，二手房拿证满2年便可以交易。

这些都是为了刺激改善置换需求，对于这些房价横盘已久的二线城市，必须要出大招清库存了。

同时，也有苏州、天津、厦门等城市房贷利率降至5个点以下，苏州甚至降到全国最低的4.7%。

降首付、降利率、松绑限售限购...这场救市狂欢背后释放一个信号：

二三线城市楼市到了非救不可的地步了。

02

为什么这轮救市的玩家里，大多数都是二三线城市呢？

首先，不像北上广深这种一线城市，有强大的产业链兜底，这些二三线城市的财政收入对房地产依赖度都很高。

比如，佛山卖地收入占一般公共预算收入的比例达到了惊人的140%，仅次于杭州的145%。

还有上面提到的南宁、福州、南通，其依赖度都超过80%，排名全国前20。

如果不重振房地产信心，土地就会流拍，从而影响到税收，影响到城市建设，进而导致整个城市对资本、人才的吸引力降低。

马上要开启全国第一轮土拍了，为了不土地流拍，地方政府松绑势在必行。

其次，很多二线城市有着巨大的房屋存量压力，房价横盘多年，市场需要一个小阳春来刺激出货。

很多二线城市楼市本来就不景气，碰到去年调控之年，更是雪上加霜，即使开发商用降价来促销，成交规模一路走低。

一家Top3房企在2021年郑州市场年报中这样总结：下半年市场热度骤降，主城尚能抗压，郊区全面溃败。尤其是第四季度整个大郑州的住宅成交套数同比降幅约6成。

像郑州这种典型的强省会城市，就是通过城市化不断做大做强，同时城市化也带来了巨大存量房屋。

据贝壳研究院郑州分院提供的报告认为，大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能去化完毕！

南宁、福州等强省会城市也是同样如此，这次救市等同于救城市的未来。

03

回到开头的问题，这波救市潮真的能提振市场信心吗？

答案是肯定的。

今年以来，很多头部房企股票都是一路飘红，比如保利、招商蛇口涨了9%左右，华润置地涨了16%，旭辉甚至涨了19%之多。

这些都说明，即使2022年上半年，房企的各种商票、美元债即将兑现，资本市场对内地楼市的基本面还是看好的。

那这波行情能带动一波房价大涨吗？

炸天团看未必。

这次大多数城市松绑，都是和政府定调一致的：支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求。

包括降首付、降利率、买房补贴等等措施，都是利好刚需买房，或者把限购限售放开，加速二手房流动，支持改善的置换需求。

抱着炒房想法的人，还是被各种政策挡在门口。

在稳住房价的基础上，让销售市场回暖、土地市场回稳，让企业销售恢复正常，进而让行业恢复正常秩序。

这应该就是政府给今年楼市定的基调。

所以，抱着房价大涨、抄底楼市心态的人就别幻想了，跟随这个行业一起稳步向前才是务实之举。