住在龙城

进入2005年,房贷风险依然是市场关注的一个焦点问题。随着去年发布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》于今年1月1日正式实施,对于银行业来讲,个人房贷可能违约是一个很大的问题,将促使银行业今后开展个人首套住房贷款业务时会更加谨慎。
　　一位银行界人士承认,这一规定是令人担忧的。按照该规定第六条所示,"对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债"。也就是说,一旦房屋抵押者无力偿还贷款时,如果房产抵押者能有充分证据可证明该房屋是唯一可居住房产,即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款,法院也不能拍卖、变卖或者抵债,业主可以继续居住。对商业银行而言,这意味着银行可能在无法收回贷款时,又面临无法通过拍卖、变卖或者抵债等方式来处置房屋贷款人,商业银行将面临巨大的房贷风险。
　　当然,高等法院的这一司法解释,并不是针对防范房贷金融风险的。但是,在此时实施这一规定,还是让银行业感到了前所未有的压力。目前银行业建议高等法院修改这一条例,并呼吁高等法院早日出台实施细则。与此同时,也在考虑相应的对策,如可考虑将违约者安排住条件相对较次的住房等。尽管如此,银行业还将面临巨大的损失。
　　银行房贷规模迅速膨胀及可能产生的房贷风险,也引起了金融监管部门的高度关注。根据央行《2004年货币政策执行报告》显示,截至2004年末,购房贷款余额为1.6万亿元人民币(增长35.15%)。另据一项统计数据显示,2004年上海市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元(同比增加204亿元),占全部贷款新增额的比例高达76%。其中,个人住房贷款累计增加728亿元(同比增加106亿元),新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。
　　为什么房贷规模会迅速增长?长期以来,购房贷款一直被银行视为是优质资产。对于商业银行而言,房贷需要客户用住房来进行抵押,一旦违约,银行可以用房屋贷款人抵押的房屋通过拍卖、变卖或者抵债等方式来偿还贷款。况且,目前房贷违约率还相当低。所以,银行在考虑给客户贷款时,往往更看重抵押物(住房)的价值。实际上并不十分看重客户的还贷能力。
　　因而,尽管去年有宏观调控的影响,但银行只是收紧了对房地产企业贷款,向个人房贷过度倾斜政策并没有什么改变,导致投资性购房行为更加盛行,并成为不断推升房价的重要因素之一。当高等法院的此项规定出台后,一下子将银行的房贷风险盖子揭开了。按照一位国际房地产市场分析专家估计,中国房贷违约期将可能出现在2-3年之后。事实上,现在这一违约期将有可能提前了。
　　也有业内专家指出,面对高等法院这一突如其来的规定,出于自身资产安全等利益考虑,银行业今后会加强防范个人首套住房的房贷风险,对首套住房贷款的审核标准将发生变化,银行房贷审核将开始"认人不认房",即将客户的个人还贷能力放在首要考虑的位置上。但是,这是否会影响到银行收缩个人住房房贷,以及对目前红火的房地产市场会产生什么影响,仍有待观察。