住在龙城

     从去年10月开始，楼市就一直笼罩在销售惨淡、打折促销、百日巨变、拐点显现……诸如此类的层层阴影之下。到今年6月底，楼市已迎来长达8个月的观望期。这种全国性的观望态势的时间周期，至少是自1999年房改以来所未见的。此前的观望时间，一般是调控政策出台后的二三个月。

     6月18日，国家统计局发布最新“国房景气指数”显示，房地产开发投资分类指数为104.08，比4月份回落0.20点，同比上升1.71点。5月份“国房景气指数”为103.34，比上月回落0.73点。房地产行业景气度已连续6个月下跌。

     售楼部门庭冷落

     近日，记者采访了我市的大小楼盘，售楼中心的冷清与各大商场的火爆形成鲜明的对比。26日下午４时左右，在平阳路一家楼盘的售楼部，只有两位男士在咨询楼盘信息，看到记者进来，与记者相熟的置业顾问小王很快走了过来，他告诉记者，到这儿工作两个多月的时间，售楼部每天的接待量最多也不超过10名客户，有时甚至一天一个客户也没有。

     受到冷落的并非只此一家，上周六，记者随意走访了太原市场上多个在售、在建楼盘，发现多数楼盘售楼部都空空无人。上午11点，本应是看楼高峰时刻，然而，大多数楼盘的售楼部门庭冷落。某楼盘销售人员告诉记者，近来售楼部一直比较冷清。

     在长风街附近一家高档楼盘的售楼部，偌大的售楼大厅除了售楼人员竟空无一人，置业顾问小刘也说，这段时间，鲜有看房的客户，多数时候售楼部的销售人员远远多于看楼者。据他介绍，去年的时候，他一个月大概能销售20套房子，然后今年三月份是卖的最好的一个月，但也仅仅卖了5套房子，上个月，他们售楼部的销售售冠军只卖了3套房子，有近一半的销售人员没有开张。

     看不见为了拿号而排起的长队，遇不到为买套房子而去讨好开发商的购房者，也找不到人满为患的售楼部，一切熟悉的场景都不复存在了。

     开发商资金紧缺

     在采访过程中，虽然不少开发商对于到底资金紧张到什么程度闪烁其词，但是几乎所有的开发商都坦言资金量吃紧。在气温逐渐升高，开始步入酷暑的同时，太原楼市却仿若已经提前进入冬天。而对于众多开发商来说，如何备足顺利的挺过去，成为了最重要的任务。

     “开发商的资金来源无非三个：一是以银行为主的信贷，二是自有资金或其它渠道的投资，三是销售回款。如今，被堵住了两个，开发商的资金链条绷得紧紧的。” “向员工进行个人融资早就不再是新鲜事，融资也已经成为许多公司的最重要事情。在一些公司，如果哪个财务总监能融到优质资金，都会得到巨大奖励。”一位知情人士透露。

     国泰君安证券研究所近日发布的一份报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年年销售收入的24%。由于去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，即将到来的7——9月将是开发商资金链最紧张的时候。

     2007年，开发商面临的资金压力主要来自于购地款和各项税费，当时形势一片大好，开发商可以很容易通过银行贷款和资本市场融资来解决资金压力。至于销售回款，开发商要求并不高。“当时的市场，晚销售一天则意味着房价将进一步上涨，将收获更多的利润，所以当时大家都选择捂盘惜售，只管在土地上做文章。”一位开发商表示，对当时的盛景非常怀念。

     可随着金融紧缩、融资渠道把严，开发商融资圈地、圈地再融资的路走不通了。同时，自去年底开始，土地交易市场开始遭遇寒潮，多数房地产开发商对拿地变得越来越谨慎，多个城市出现了数十宗土地流拍现象。对此，专家认为，受银根紧缩等综合性政策影响，房地产开发商的资金链已经越绷越紧，同时，持续低迷的楼市成交量更令开发商的资金链备受考验。而一些在2007年“高涨”时期诞生的“地王”，已经成为了房企手中的“烫手山芋”。

    购房者持币待购

     聪聪刚刚通过笔者的介绍在长风街买了一套房，前两天突然来电问：“房价是不是要跌了，网上都在说要下跌，现在买不合适，刚买的那套房想退了”。

     28岁的杨荣终于下定决心结束目前租房的状态，但在挑挑拣拣半个月后，她忽然犹豫了：“大家都说房价要跌了，到底要不要买呢？”就在这时，传来了央行再次上调存款准备金率1个百分点的消息，这让小杨坚定了短期之内不买的决心：“再等等吧，要是房价跌了，那我真的是对不起父母的血汗钱。”

     还是不买。这是个问题。

     “现在先别急”、“再等等看”已经成为了不少购房者当下的心态。在小店某楼盘售楼部看房的张女士告诉记者：“本来准备买房的，但现在大家都在持币观望，据说楼市拐点就要出现了，万一房价降了，会很不划算，所以先来看看，应该不会在最近下单。”众多购房者都在与开发商僵持。

     跟聪聪、小杨这样的购房者相比，开发商显然已没有过多耐心。那些日渐露出地面的房子，卖不出去就像个烫手的山芋，让人恨不得一下子把它们给扔了，换回大把的钞票。

     也有购房者说，不是没房买，而是房价涨得太快，实在是买不起。参加购房直通车的不少会员就发出如此感叹。会员小李说，不是持币观望，而是少币观望。现在怎么办呢？等啊。不是说要大量造中小户型了吗？到时中小户型的好房子会多起来，价格也许会更加合理。到那时再下单吧。

     业内人士认为，楼市交易量萎缩与购房者的观望状态不无关系，大家在期待着房价涨幅的回落。买家观望就是不出手，或许，一场旷日持久的博弈，才刚刚拉开帷幕。

     新项目谨慎定价

     “现在是楼市的敏感时期，未来楼市的走向很不明确，价格等等再定吧。”记者从不少准备开盘发售的新项目处了解到，在政策不明朗的前提下，他们已暂缓了推盘计划。

     位于城南的某大盘，其价位备受大众的关注，然后，其价格却迟迟不见公开。位于东山片区的外一处规划建筑面积10余万平米的楼盘，原定于今年6月份开盘，但当记者以购房人身份咨询时，售楼工作人员称，销售价格和具体开盘时间正在制定中，目前只接受电话咨询和登记；而此前这个项目公布的意向销售价格是“不低于4000元/平方米”。

     一家知名代理公司的老总说，在“楼市急入下行通道”的危言中，楼市的观望气氛越发浓郁， “任何风吹草动，我们都可能要开会讨论，商量后市的对策。”该老总表示，所在代理的两个楼盘目前均处于推盘阶段，他们每天都在收集各地楼盘的销售策略和实际销售效果，来评估目前的价位是否“合适”。为了探底，他们在客户咨询时曾小范围推出了3套特价房，但实际销售效果却不让人满意。
平阳南路某项目代理商说：“推广时给出了一个意向价位，但效果差强人意，开发商要求快速销售以实现回款，就得尽快开盘发售，但价格却不好定，也考虑通过摊薄利润、加大降价幅度来达到这一目的。但这一招数可能带来的麻烦却是开发商不愿面对的：楼盘越降价，银行越难放贷；购房者以为后市可期，观望气氛加剧。最终，开发商不仅难以实现快速销售回款，还会失去在购房者心目中的“信誉”；但是，如果迟迟不开盘的话，又担心会在弱市中失去先机。”

     而小店镇多家项目紧盯着恒大绿洲的价格，都在等恒大绿洲的价格公布后，再做各自项目价格策略上的调整，业内专家指出，现在很多地产商在新项目开盘时“最头疼”的就是如何定价；面对前景未明、观望浓厚的市场，很多地产商迫不得已纷纷推迟项目入市，从而加剧了资金回笼压力。

     降价声再度响起

     观望，成交量低迷，这些现象让很多无力承担高房价的购房者似乎看到了房价下挫的希望。那么，房价会降吗？

    一位不愿意透露姓名的开发商认为，在太原房价真正下降的情况至少今年很难出现。太原房价目前没有下降的“动力”。这主要是因为供应量目前还没有真正的形成放量，换言之，就是供应量还是相对偏少，而需求量并没有减少，只是一些购房者暂时加入了观望的行列。同时，太原是省城城市，是一个外来人口不断规模性涌入的城市，这些人对住房诉需求在不断积累后会逐步释放出来。这从目前个别热点区域的住宅项目不愁卖就可以看出。

     太原商品房成交量下降的事实。“其实这种购房者与开发商之间的观望博弈一直都存在。根据统计数据显示，今年上半年太原商品房的供应量与去年同期相差并不大，虽然销售没有去年那么火爆，但也没有停滞不前，整个市场都处于一种不温不火的状态，没有出现明显的回暖趋势。”这位不愿意透露姓名的开发商表示，这种状态不会在短期内得到解决，所以，下半年太原楼市也不太可能出现反弹。

     再则，如果房价快速进入下降轨道，金融市场将面临巨大风险。日本便是一个很好的例子。上世纪90年代初，日本的房地产泡沫破裂，房价下跌50%，使日本遭遇了长达10多年的经济低迷。

     近期的中央工作会议强调：要进一步加强金融监管，促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定，切实防范金融风险。谁都明白唇亡齿寒的道理，“防止房价过快上涨，也防止房价过快下跌，这是住房和城乡建设部的最新基调。”在住房和城乡建设部维系楼市稳定的大局下，房产开发的各个链条却在滋生着某种变化。