住在龙城

建设部副部长刘志峰14日在全国物业管理工作会上说：今后物业管理三大趋势

　　开发商须对已售房屋质量负责

　　刘志峰说，依据业主在购买房屋时与开发商形成的法律关系，房地产开发商必须对已售出房屋质量负责。物业管理活动中的问题，有的是由《物业管理条例》所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。如物业的质量问题，业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。尽管业主在物业交接后才发现物业质量问题，但原来的法律关系在物业管理阶段仍然存在，因此，业主应当依据有关法律法规追究建设单位的质量责任。

　　对建设单位是否应承担未销售物业的物业管理服务费用的问题，刘志峰说，尽管条例没有明确提出建设单位应当承担支付物业管理费用的责任，但在物业销售和财产权逐步转移过程中，未销售物业的财产权仍属于建设单位。按照民事法律关系的基本原则，建设单位作为业主之一，既享有获得物业管理服务的权利，也负有支付服务费用的义务。

　　业主可自我管理

　　刘志峰说，物业管理的基础是业主的财产权，对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理是业主管理自身物业的方式之一，业主还可以根据实际情况采用其他方式，比如自我管理，或将保洁等项事务直接委托专业公司。本着尊重业主财产权利的原则，《物业管理条例》并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。

　　条例对业主财产权利的尊重与保护，还体现在对侵害业主财产权的救济上。如建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的，应当依法承担民事损害赔偿责任。物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，或利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护，剩余部分由业主大会决定使用。

　　政府该当“配角”

　　据新华社电建设部副部长刘志峰认为，物业管理活动中大量的民事关系，应当通过设定规则，由当事人自行调节和通过司法程序调节，不宜采取政府行政措施进行调节。《物业管理条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管理权；对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规制；对应由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。同时，条例明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚；对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

　　刘志峰强调，《物业管理条例》是一部体现政府转变职能的行政法规，各级房地产行政主管部门，在管理中要切实转变职能，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民，管好政府该管的事。