住在龙城

前两天看公众号后台，有个外地的粉丝问：想在太原买一个改善三房或四房，总价预算200-250W，想要品牌项目而且后期流动性好一点，最好有教育配套，陆陆续续在河东河西看了好几个楼盘，现在有点懵，问到底应该怎么选？

类似的问题在我们过往的直播过程中也经常会被问到，其实是代表了改善客群当下在太原买房的一种困惑，所以今天就改善置业这个话题深度聊一下。

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      太原品质改善项目都分布在哪？看一下住在太原发布的2月房价地图就很清楚了。

抛开城郊森林公园南这样的别墅板块不说，就高层产品而言单价1.4W以上的主要分布在五大板块：万柏林区的长风西板块、晋源区的晋阳湖板块以及小店区的长风亲贤/南中环/龙城大街板块。

再来看朗润智业发布的2022年销售金额TOP10榜单，从中也可以看到很明显的改善项目板块分布：1.4W以上的改善项目共5个，其中4个位于小店区，分别是南中环板块的紫雲府、龙城大街板块的星河湾、龙城金茂府和保利天珺。

一图一表相结合就会发现，虽然品质改善项目河东河西均有分布，但是真正热销的项目基本集中在河东的小店区，那么为什么是小店区的改善板块广受认可？答案很简单，因为小店区经济实力够强，给楼市提供了充足的价值支撑。

按照最新发布的2022年太原六城区经济数据，小店区的GDP规模1587亿，在全市的占比达到28%。

按照经济学原理，经济基础决定上层建筑，在强势经济支撑的底层逻辑之下，才有了小店区各项城市资源的厚积薄发，包括省府的南迁、产业的集聚、商圈的串联、教育的强势，包括地铁2号线的率先开通，这些因素又进一步推动了人口资源的汇集，进而给楼市提供了强大的支撑。

这里重点说一下产业和教育，这是支撑楼市的两大王牌，如果说好的产业是城市的皇冠，而好的产业和好的教育相结合无疑就是皇冠上璀璨的明珠。

太原要想获得经济上的飞跃，高新技术产业是趋势和方向，而高新产业集聚的区域毫无疑问是在综改区的南部园区，以学府总部经济园区、唐槐电子与装备制造园区为代表。

尤其是学府产业园区，发展相对成熟，目前已经成为山西省发展高新产业的重要基地，汇集了全省大部分的信息技术产业，而且基于产业优势吸引了一大批高技术人才，也正是这些源源不断的人才，成就了整个片区的发展活力。

再来说教育，大家都知道太原的教育资源分布不均衡，在今年召开的太原教育工作会议中也提到了目前“南强北弱、东重西轻”的格局。

其中“南强”主要指小店区，早期太原好的教育资源基本都集中在迎泽区和杏花岭区，小店区的教育配套是近些年伴随经济实力的增长一路狂飙的。

一方面是区域内学校比如八一小学、九一小学、山大附中实力越来越强，另一方面杏花岭区和迎泽区好的教育资源也在南移，比如太原五中龙城校区、山西省实验中学高新校区等，除此之外还有山西大学、山西财经大学这些高等学府，与此同时新建教育资源的落地速度也很快，比如山大附中汾东校区，2022年7月小店区政府与山西大学附属中学签署合作办学协议，同年9月即开学。

而高技术产业和强势的教育资源相结合，不仅仅是高知人才那么简单，同时也代表了一个城市的经济活力，具体到楼市就是有稳固价值支撑的品质改善聚集区。

当然了，从个性化的需求角度来看，河西的长风西板块和晋阳湖板块都没什么问题，但是若是从综合价值的维度，考虑到流通性和抗跌性，那在板块的选择上必然是遵从“GDP法则”，优先小店区的长风亲贤、南中环和龙城大街这三大板块。

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      那么，同处城市南移发展前沿，小店区的长风亲贤板块、南中环板块和龙城大街板块到底怎么选？

单论板块价值各有优劣势，具体到买房还需要结合个性化的需求。

长风亲贤板块的优势在于商业，其商圈集聚的优势是其他两个板块不能比的，也正因如此宅地很少且商业配比高，过去十多年品牌类的品质改善住宅一直处于缺乏状态，直到去年才有了央企项目开售，但是不足之处也很明显，一是因为商业集聚居住性差一些，二是缺乏强势的教育资源。

南中环板块产业和教育的优势很突出，尤其是教育，小店区的几个强教育资源都集中在这个板块，也就是上面提到的产业和教育的强强联合，并且其他项也不弱，本身有类似北美N1这样的商业配套，而且距离长风亲贤商圈并不远，而地铁2号线又进一步缩短了这个距离；居住性也不差，片区内公园、医院乃至菜市场都有。这个板块的宅地也很稀少，目前品牌类的项目仅“紫雲府”一盘在售。

龙城大街板块侧重于未来，当下无论是商业配套还是教育配套都相对弱一些，而且快速路和飞机噪音是两大硬伤，不过随着今年龙城公园开园、万达2店开业，龙城大街板块将迎来它的高光时刻。目前板块内在售项目相对较多，有一定的挑选余地。

最后再回到开头那位粉丝的诉求，要求品牌项目还强调了流通性和教育配套，那么很明显南中环板块的紫雲府项目匹配度更高。

这个项目给我最大的感受就是它值得信任，作为坞城村的城改项目，本身地理位置就在南中环板块占尽优势：北侧临近省府，与学府公园一街之隔，如此“矜贵”的地块，当初在房企的布局上就让人提心吊胆，因为任何一点平庸都是对这片土地的不尊重，但是最终花落双实力品牌首开集团和华润置地，并且还有首开万科物业的加持，这个配置让大家把心都放到了肚子里。

也因此这个项目从2020年入市至今在市场上始终保持销售领先，这个销售周期大家也知道，正好赶上三年口罩，楼市受影响比较大，尤其是 2022年市场低迷，紫雲府还面临着货量不多的问题，但仍旧凭实力排名销售金额TOP10项目前五；2023年春节之后太原楼市回暖明显，但市场是明显分化的，紫雲府仍旧是颇受关注的那一个，2月销售金额达到3亿，在改善项目里表现可圈可点。

很显然，热销的背后是来自业主的信任，这里要专门说一下紫雲府业主的“特别之处”，也就是平均学历很高：成交客户中硕博士占比23%，本科及以上学历占比92%，大家从中也能看出来这是一个什么样的高知圈层。

前两天看到紫雲府发布了一期提前至今年11月30日交付的消息，跟同事聊起来，同事回了一句：这对于紫雲府来说不是很正常么。

没错，提前半年交付对于其他项目来说可能是个爆炸性消息，但是在紫雲府这儿太正常了，这背后还是同行和业主对首开集团和华润置地双品牌的信任。

包括项目签约的省府街小学，在一些项目还在炒作开工的时候，这个学校目前教学楼主体已施工完成。

当下这个项目面临的“问题”就是没货了，仅二期剩余百套左右，以125㎡/135㎡三居户型为主，尤其是市场回暖之后更加需要拼手速，要不然就是硬生生的错过。

总有人问在房企暴雷、不少项目延期交付的当下，太原楼市的信心在哪？我觉得就在“紫雲府”这样的项目身上，无论是双品牌的实力还是提前交付的兑现力，不仅给了业主信心，也给了太原楼市信心。