住在龙城

“青春才几年，疫情已三年”…

近年来，随着城市居民收入水平提高，电商产业流行，传统商业备受冲击…

尤其是近3年疫情重击了线下商业，但与大型商业综合体恰恰相反的是社区商业，其不仅没受到冲击，反而因为“自带流量”开始走红…

商业归根到底是满足人们的一切消费需求，大型商圈之外，社区商业在一定程度上代表一个片区的繁荣程度和生活便利度！

在发达国家和地区，社区消费在整个社会消费零售额中的占比将达到80%，而我国目前的整体水平还不足50%。当下，各地也在大力推进社区商业，不少知名品牌纷纷布局，但市场远未饱和，尤其是一二线城市核心区纯新楼盘。  商业新生态之下，一部分自带流量的社区商业正是商业地产的下一个投资风口…

那么太原有没有“自带流量的稀缺社区商业”？

线下流量

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商业氛围

线下流量越来越集中到最后1公里，根据最新数据，2022年社区型赢家占据了客流增幅类型第一名，比第二名办公型商圈高了15个百分点。主要还是因为社区商业可满足人们“最后1公里”生活需求以及其不可替代性，同时可以与线上消费无缝对接，越发成为关注的热点。

线下客流不同于线上付费流量，门店流量大部分都是自然流量，也就是说好的社区商业“自带精准流量”。

尤其是年轻人集中、入住率较高的楼盘“自带流量”，但入住率很低的高端楼盘，反而流量很差。

在目前商业背景之下，中小户型集中的楼盘业主多为年轻人，他们的消费观念和消费水平反而“逆势上涨”。

新社区商业的老板大部分也是本社区年轻人，所以每个门店都会被其打造成为线下流量入口！

他们围绕顾客消费习惯及消费特征，通过资源共享和流量共享获得源源不断的客流量，从而实现“引流、锁客、增收”一步到位！

从社区商铺的“金角银边"到社区内部，全面实现有效互补，形成整体商业氛围。

新社区商业在业态设置、运营能力、市场环境等方面明显领先，而街区的商业氛围是影响人气和经营的重要因素。

一个社区商业整体的商业氛围取决于社区商业的升级迭代和业主的高频消费…

社区4.0

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高频消费

片区商业氛围依据于“区位、体量、交通、市场发展、竞争、运营、业态、主题、消费者”等多点综合评估而形成！

对社区商业而言，其消费需求刚性强且频次高，刚需人群带来刚需消费的客流相当精准。

目前社区商业的发展分为以下几个阶段：

1.0阶段为农贸市场、社区底商：以满足社区居民的日常所需为主，主要为日用百货、餐饮等业态，辐射范围小。

2.0阶段为社区商业街：大多与住宅融为一体，面向家庭客群，主要为零售（超市）、餐饮、生活服务等业态，辐射范围较小。

3.0阶段邻里中心：包括健康教育、生活服务、银行等商业载体基础服务功能，涵盖活动中心、文化中心、娱乐中心等，辐射范围较大。

4.0阶段开放街区：主要服务于业主家庭客群的开放街区。主要以独栋品牌主力店和分散的小型商业为主，业态更加全面，辐射范围更大。

截至2022年底，有30多个省市提出了要实施城市更新行动计划，并表示城市发展将进入由增量扩张转为存量资源开发的“有机更新”时代！这意味着城市商业升级换代，4.0社区商业应运而生，跟传统菜市场等基础服务完全不同，其业态极其丰富，自然也就带来了高频消费。

如今，这样的4.0商业必然位于入住率较高的城市核心区纯新楼盘，其自带精准流量和稳定消费，投资价值不言而喻…

精准流量

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稳定消费

商务部发布的《中国零售行业发展报告》称：我国社区商业已进入黄金发展期，社区商业作为“生活的最后1公里”，可享精准流量。

也就是说，依托一个大型社区或数个中小型社区构成的“商圈”，主要经营与居民日常生活密切相关的各种业态。

随着生活节奏加快，品质楼盘业主更在意时间成本，他们的消费粘性大，消费能力高！

拥有庞大的消费客群，营业收入稳定，从长期的发展来看“小而美”的社区化零售业态，将更符合新形势下品质楼盘业主的需求。

社区商业的“因商而住”的属性，让其未来发展空间的潜力巨大。

不同于商业综合体掌握城市商业的“动脉”，社区商业更像“毛细血管”，深入到城市的细分区域。

在目前鼓励实体经济和小微企业的大环境之下，灵活便捷且稳定的社区商业更是其中最优的选择。

餐饮娱乐、健康养老、文化教育、户外休闲及家政服务等吸金业态…小而美、多而精的社区商业越来越受青睐。

越是万人品质社区，越有稳定的消费需求。加上周边居住、教育、商务、园区等配套的落地，越来越多的人气从四面八方涌入。

如果周边配套可以“锦上添花”，社区商业就会增加更庞大且稳定的消费客群…

学府流量

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万人社区

亲贤商圈和南中环商圈已形成规模，位于两大商圈之间的学府街中段目前属于商业空白，就算学府街的商业综合体也远在滨河东路。

同时，学府商圈尤其是“坞城路+学府街+师范街”的商业价值和流量来源更精准…

坞城即“小城”的意思，其是1955年在土路基础上拓建而成。
坞城路片区历史久远，片区的形成主要是由于山西大学以及63军大院（现在省府）的存在。
片区教育氛围浓厚，主要是因为山大附中、九一小学、八一小学三所名校集中一处，其实三所学校一脉相承，都是由九一小学发展而来。
九一小学前身为太行育才、太岳育英学校，1949年为山西省干部子弟学校，1952年10月为了纪念山西省政府成立之日----九月一日，命名为九一小学。
后来初中部独立出来成立了山大附中，小学部又分出来一部分成立了跟63军有关的八一小学。
 所以才造成了现在三校一址的现状，如今仅仅相隔几百米的省府街小学又要来了：省府旁、公园里的小学！

如果再加上从山西大学校门正对面的师范街过来的片区各高校大学生客流量，这个片区的线下流量毫无疑问可以称之为“学府流量”！

客流量当然重要，但客群的品质和消费力更重要，未来商铺投资更需“精准流量”！

社区周边从幼儿园、午托班、小学到山大附中、山西大学、省委党校…“名校云集”，紫雲府的商业跟其住宅一样难得。

特别值得一提的是，继紫雲府一期提前到2023年11月30日交付之后，二期交房时间也已提前到2024年7月30日。

这就是实力房企的兑现力，也是同时交付的一期社区商业成功的关键因素：社区商业交付即可开业，可以享受到新业主们的家居、生活等巨大消费红利…

从近年商业发展过程看来，社区商业消费规模预计在2025年将达到20万亿元，所以社区商业将会是未来城市商业增长机会点。

商业的核心始终是人，一切消费场景、消费模式、商业氛围都是建立在人之上的，因为有年轻人就有有稳定的消费需求！

紫雲府住宅一共3343户，但是这个南城的万人品质社区，商业比例仅7%…

加之周边的光信·学府嘉园等品质楼盘业主，已为社区商业提供了5000+家庭的消费需求，尤其是业主结构以年轻人为主，是稳定且不断增长的消费需求。

另外，紫雲府社区商铺投资门槛低，但其商业发展潜力巨大，既有S1-S7的独栋商业“主力店”，也有社区商业“小而美”。业态丰富且经营灵活，必然备受商业地产投资者关注。

社区商业4.0时代，以万人品质社区为基础，业态丰富且经营灵活，商业氛围纯新且稳定，所以必然备受商业地产投资者关注。

总而言之，这些即将与1期住宅同步交付的“金角银边”商铺相当少， 目前12#商业已封筹，32-163平米的7#、8#底商正在认筹，目测会很抢手…

商业地产投资者尤其是原本就是紫雲府的业主们，可以抓住当下疫情后商业地产相对低迷的投资“洼地”时机，给自己置办一套稳固且有保障的资产。