住在龙城

5.26，由中国金茂发出的一场新品发布会刷爆了太原人的朋友圈。

新品发布会内容言简意赅：

中国金茂再入太原，择址内城核心南内环西片区小王地块，金茂悦横空出世！

回想2020年金茂首入龙城大街，从最初的崭露头角，到现在的熠熠生辉，两个金茂府都在各自的领域中被大家津津乐道，这似乎在向我们传达一个信息：

蓄势待发！金茂只选择城市核心的区域，献礼太原!

01

其实，金茂一直都是一个有野心的房企。我们把时间轴拉回到2020年，金茂项目首次露面太原，就选择在高净值住宅聚集的龙城大街直至天花板住宅——金茂府系作品；2022年，金茂府再次选择在太原人更中意“水”中做文章，立志在内环核心南内环片区做观景高品质住宅；而2023年年初，一路向西，看中了南内环西小王村的城改用地...

相比较一切初来乍到的房企，其实更喜欢去选择地价更低的“新区”，去做一些他们认为成本更低，更加稳妥的项目。

究其背后的原因，更多的是品牌实力和品牌自信之间的相互博弈。

而金茂则是每次都选择在令人乍舌的区域，这次拿到的小王村地块，同样不简单。

金茂悦呼之欲出。

完全不夸张地说，这一块土地的出现，对于房地产又是一次强烈的冲击。

过于出众的土地参数，让很多企业闻风丧胆，我们选择其中的两块让大家感受一下：

常规的土地信息，我们不做赘述拆解，我们就来看看其中奥妙的地方：

SWG-2301地块是金茂悦小王地块中的其中之一，我们很直观的看的出，这块土地的要求容积率是1.8。

1.8是什么概念？是在太原纯新住宅还在卡3.5卡4.2的时候，它直接拿出杀手锏，连一半都没达到；另一块的容积率是2.9，同样居住容积率和建筑密度是要远远低于市场平均水平的。

很关键的一点，小王地块是一个城改用地，1.8的容积率如果正常排布的话就是洋房，这么来看，有一个市中心的洋房要诞生。如果做高低配的话，就是城市核心地块少有的别墅产品，其他的地块同样的高品质住宅……

这意味着什么？

一是这块土地的硬性条件很好；二是要求开发商足够有实力，足够有魄力。

丝毫不夸张地说，现如今这土地周边高品质住宅林立，分布以中海天钻，保利天悦为首的高净值项目，整体区域的定位要高。

那么这区域内部这为数不多的土地，就是可以堪称内城核心区的代表。

02

持续聚焦，为什么我一直说强调这是内城核心区域的代表。

我们来做一个非常具体的图片：

如图所示，我们先将太原的东、南、西、北四条环道框起来，形成的图形中我们再用“十”字交叉来划分，呈现出来的结果就是：金茂小王地块就在这个十字线的交汇处附近。

这就是它实打实的地理位置。无可厚非，四条环路其实就是框出来的就是太原的内城区域，无论其他新区发展的再好，他也不在内城之中，去东南西北总有不方便的地方。

而金茂小王地块就是卡好了这么一个不偏不倚的中心位置，向四周辐射，这是许多区域可遇不可求的要点。

金茂小王地块所处的区域为万柏林区，而且是万柏林区的核心老城区，自从2008年行政区完成了迎泽西和滨河西路改造的拆迁协调之后，就改变了处处是村的荒凉状况。十五年以来，不可否认万柏林区已成为山西省政治、金融、文化、休闲娱乐中心，从现代城市规划的视角来看，确确实实是拥有城市一流的生活配套和人文、生态资源的区域被定义为城市高尚居住区。

要想富先修路，这首先得力于道路的完善。

拆解金茂悦小王地块很容易看出，这就是被南内环、长风街和九院沙河所形成的横向线路，以及晋祠路、滨河东（西）路所形成的纵向路线的环抱之下。

三纵三横的道路格局，完全实现了这个区域“十”字中心的交通便捷度。

其中，重点唠嗑的就是四条道路：南内环、长风街和滨河、东西路。南内环就是太原的城市中轴，尤其在这些年南内环东街和南内环西街，包括道路快速化的实现，完完全全成为就是贯穿东西的要塞横线。长风街作为世纪工程和景观大道，早就创下了多个山西之最，完全链接了两侧例如长风商务区、长风亲贤商圈等多个片区。滨河东、西路不说了，通达性如果他说第二，没人敢说第一。

然而，随着轨道交通的发展，小王地块还是相当邻近轨道交通一（建设中）、三号线（规划中）。这两条线路也就把三给片区、漪汾片区、迎泽西片区、迎泽东片区、南内环西片区、长风西片区、南中环片区、南站片区、东中环沿线等多个片区。不过这个区域还有一个更亮眼的东西，就是公园配套。

和平公园。

丝毫不夸张的说，整个和平公园的建成发展史，就是南内环西片区的发展史，这个片区除了中心的地理位置，其次就是河西大型公园的成立，吸引来许多居民的集聚。

然而金茂悦小王地块西临和平公园，完全就能享受到占地约30万㎡的和平公园配套。而且和平公园一直都有二期的规划，金茂悦小王地块的南侧就挨着这里。再配合东侧不远处的汾河公园和西瞰的万亩生态园。

完全不夸张地说，这里就是一个山、河、湖、公园所构成的城市综合景观生态系统中央。

（配套图大致范围 仅供参考 ）

03

位置确实够好，但是金茂要玩的，还不仅仅是位置好这种“单王”的打牌。

玩的还有不断打磨的作品。

这点是完完全全区别于那些快销产品。耐得住寂寞，就是金茂所追寻的作品态度。我们来回顾整整一个龙城金茂府，从最初成立公司，用了两年的时间才首次发声，这两年中金茂一直在对城市客群研究，去考虑大家到底需要的是什么；同样，也一直在对产品进行打磨，他们知道套路永远是套路。

只有好的产品才是根本，才能被客户认可，那么结果是什么？

是一千多个日夜的推敲，2000+次方案的调整和震惊山西楼市的“金茂府现象”。2022年，金茂尝到了“只有好作品才能存在金茂府现象”的甜头，所以在龙城金茂府的基础上，继续深入研究，打磨出滨河金茂府。实不相瞒，最初滨河金茂府和我说他们构想的时候，一直宣称什么要做“太原楼市的标杆”，想要实现口碑业绩双丰收......我都觉得这是无稽之谈，大概率是画饼。

那你看现在什么结果？

仅仅三年的龙城金茂府，至今销售额达到41亿；南内环片区的滨河金茂府，首开达到5.6亿，以2.4w/㎡的高净值单价，直指太原成交项目的天花板...要知道，因为疫情的原因当下的楼市一直在动荡，很难有客户愿意为未知的东西买单，所以太原的高净值楼市很多项目都是在夹缝中生存，但是金茂完完全全就是逆势上升，数据就是一切。

其实金茂在太原的成功，像极了当今男生追求小女生时候的“芳心纵火案”。

去掉那些花里胡哨的词汇，其实就是用真诚去撩动女孩子心弦，这更是像一种无功胜有功的体验。

放在产品里，就是坚守产品的初心，为客户考虑，苛求于产品打造的每一个细节，力求呈现的每一个项目都是一件禁得住考验的作品。

你想感动女孩子，你就先感动自己。同样，你想要卖爆这个项目，你就得把客户的需求当作自己的追求，好产品先感动自己。

为自己铸家。

因为实话实说，连客户自己都不知道自己到底需要什么样子的房子，只有把产品摆出来的时候，非常主动的让客户喜欢，这才是金茂的内涵。

而且这也是金茂一直在坚持的事情，对于他们来说，更喜欢有内涵的东西，对住龙大帅近期一个印象深刻的事情，就是滨河金茂府请大师做设计的事情。很多人都了解，滨河金茂府的部分户型是金茂专门请李嘉诚先生的御用设计师设计出来的，而且其中的点点滴滴都是都是很真切的，设计理念展现的淋漓尽致，比如400㎡户型做120㎡客厅的设计和超大角厅南观园林，西观汾河的设计。

为了匹配太原的生活痛点和居住需求，金茂真的找遍了国内众多优秀大师团队。虽然太原有很多项目也在寻找大师，但是更多的以此为卖方的噱头，并不是从产品背身出发。初衷变了，自然得到不了客户的赞不绝口，这也不由的让我们期待起来两件事情：第一件，龙城金茂府一标段6月30日的正式交付，是否能达到近满分的答卷。毕竟为了实现完美交付，前段时间已经开展了乎乎开活动，让客户进入自己家里面，感受交付，提出问题，再次整改。

最后的交付，仅仅不到一个月的时间，拭目以待。

第二件事情，金茂悦到底能否扛起来下一个太原中坚力量的大旗。

04

所以对于金茂来说，每一个项目都是塔尖之作，完全就是为这个城市，为这个片区，为这部分人群专门制定的。就悦系列作品来说，目前在全国已经累计十万多个住户了。对于这个片区的居民来说，项目只有金茂悦和其他。

先看一张图：

这是一张二手房交易价格的参考图，很明显的就是在特定的片区，金茂悦完完全全要高于周边住宅的价格，亚奥金茂悦以9.1w/㎡的价格高于周边约3w/㎡，亦庄金茂悦以8.4w/㎡的价格，高于周边1w/㎡...价格和成交量是衡量一个房子好坏与否最好的表现，购房者都不傻，哪个不是见识过市面的人？但是他们都愿意为金茂悦的高溢价买单。

这是为什么？

不就是因为金茂悦本身吗？

太原的首个悦系作品，定位为中产阶级定制。这是基于前两个府系的成功开发经验和对客户的研究出现的。而且一个很变态的小道消息，据说太原金茂悦在打造之前，采访了2500+组的客户，做了详尽的访问，完全针对不同年龄段、家庭结构和地缘性做了深入研究做制定出的定制方向。

得力于这样的定制，金茂悦完全呈现出一个不一样的姿态。

比如在户型方面，他们了解太原人相比较卧室和其他活动区域，更渴望一个可以满足全家人生活志趣的大宽厅，所以做了全新的产品升级，超大的宽厅设计，完全提升了采光和观景的感受，舒适度不言而喻。再比如，他们又了解到传统项目所设计的绿化带式园林虽然很美，但是无法有效遮蔽阳光，而且缺乏爱老和儿童玩乐区域等情况，所以再次产品升级，针对全龄段客群，我们项目针对老年、中年、青年、幼年等，设计三大主题社区、七大重点功能，强调六重归家礼序。......

这些都是客户研究的结果，还有更重磅的变革暂时先给大家卖个关子，我们下次再聊...这次我们就想说，正因为这些一次次的倾听，一次次的变革，才换来定制的价值。

不管是金茂府还是金茂悦，面向的群体都是这座城市的中坚者。这其实就是体面之下的实用和舒适。

我们只能说，长路漫漫，只有时间和价格才是检验一个项目的唯二标准……