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毫不夸张,这种项目太原很难再有!

http://www.0351fdc.com      2023/10/12 12:05:00           评论: 0

这么多年来,我们因为土地“不可复制”的观念,一大批土地都能被开发商定义一个“稀缺”的标签。

在之前房地产市场蓬勃向上的几年,房子几乎可以说是不愁卖的,买房几乎被定义为没什么难度且风险较低的事情。

然而到了最近几年我们又发现:一些滞销的房子,一些降价的房子,以及一些正在不断入市的房子,都在告诉我们,似乎曾经我们坚定认为的东西,其实一点也不稀缺。

“稀”和“缺”完全就是两回事儿。

“稀”意味着土地的独特性,即某些地块具备独特属性;而“缺”则强调供需不平衡,即供应量不足以满足市场需求量。

所以,真正“稀”的其实是地段,而真正“缺”的其实是产品本身的品质。

好的地段+好品质的房子才是这两个字真正的含义。

但遗憾的是,在土地维度里能够符合“好地段”属性的本就没有那么多,甚至正越来越少。土地背后的地段资源,以及规划利好落地的兑现程度,也都在决定土地的价值能否通过房子体现。

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通过最近几年的土地市场的变化就可以很明显看出来,真正“稀”的土地在市场中的珍贵地位。

据不完全统计,从2020年至2023年的三年多的时间里,可供商品房开发的土地共成交173宗。

可环内的土地成交量仅为47宗,仅占比总成交量的27%。其中2020年供应24宗、2021年供应11宗、2022年仅供应5宗、今年供应7宗,整体仍呈现下降趋势。

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从各年土地市场来看。

2020年,受口罩影响,整个市场迎来了一次严峻挑战,土地成交量开始下降。当大家觉得市场已经触底的时候,2021年我市土地市场几乎经历了一场“寒冬”。

土地供应量急剧下滑,流拍现象严重,楼板价连续三年小幅下降。这一年三道红线出台,许多开发商感到困境重重,拿地计划严重受挫,加上口罩影响以及市场下行,大家对于拿地的信心持续下降。

而在2022年,土地供求再创新低,供应建筑面积237.23万㎡,成交建筑面积330.69万㎡。

尽管供应量很低,但3,183元/㎡的成交楼面地价反而达历年最高。

反观当时,滨河金茂府、保利天珺、保利大都汇、万科都荟等一批内城项目入市。

很明显,越靠近城市内核,土地自然就越金贵。

市场对于内城的需求逐渐升温,愈发看重高品质土地。

图片(来源于朗润置业)注:数据为今年上半年数据,各项目销售情况存在变动,以当下实际情况为准。

到了2023年上半年,我市仅有12宗成交,除了一部分已有项目的小面积用地外,真正可供开发的土地仅为10宗。

我们可以发现,近年来太原房地产市场的格局发生了明显变化。在这些成交土地中,万科、金茂、金地、保利这些大型品牌开发商也不无例外的选择了城市内核。

要知道,刚刚我们所说环内成交的47宗土地中,真正意义上属于内城的,其实仅有9宗。而它们,正是近几年能够频繁占据销量排行前列的那些项目。

内城的土地真的太少了!

在过去市场上行的数年里,伴随着城市迅猛的扩张,东西南北四面八方都在不断拓展城市边界,一些新区内因为品牌房企的加入,再加上足够吸引人的规划红利,房价稳步向上,实实在在收获了一批置业者。

但伴随着市场逐渐回归理性,我们看到某些新区的土地市场或者说是房地产势能,正在减弱。开发商步履艰难,拿地愈发谨慎,全市土地供应量普遍下降,新区内的老项目面临着销售挑战,而新项目也越来越少,市场的焦点开始逐步回归城市内核。

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这一变化很好理解,不论是开发商还是购房者,现在都更愿意为“内城”买单。

但众所周知的是,城市内核发展本就趋于饱和,土地供应也只是处于“见缝插针”的状态。

正是这种高度受限的土地供应,使得内城的土地显得格外珍贵,对于开发商来说,面临的拿地竞争也愈加激烈。

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继续回到我们一开始说的“稀”和“缺”的问题上。

内城的土地资源本就有限,能够拥有优异参数的土地,更可谓凤毛麟角。

再看近 3 年太原市场供应土地的容积率,其中 3 以下的容积率仅有 32宗,占比 18%,而环内 3 以下容积率的仅有 9 宗地,占比 5%,其余环内土地的容积率普遍是 3.5-4。

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那些我们渴望的低密土地,大多数都位于新区,而主城内虽然成熟繁华,但也导致了高地价,这也使得土地资源的利用成本愈发昂贵。

在这样的背景下,开发商必须深思熟虑,如何才能让土地利用率更高,以实现更加客观的效益。

随之而来的则是超高层、高密度、高容积。

倘若能在这城市内城当中遇到一宗低密土地,再遇到一个实力品牌开发商,再打造一个内城低密洋房品质产品,那才是真正诠释了“稀”和“缺”这两个字。

令人惊喜的是,这样的项目真的出现了!

今年6月,万科成功摘得位于晋阳街南站板块的一宗土地,住宅部分的容积率仅为1.48,万科将打造一座城市级独立洋住区——万科都荟四季!

图片效果图

2014年,南站正式投用,就是在那个时候万科也投入到片区的建设当中。从2014年万科城,到今年的万科都荟四季,一座350万方旗舰大盘正在呈现,万科产品不断迭新,如今又兑现了都荟四季这样一个难得的品质洋房!

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每一个好的项目,都是从土地开始的。

作为一个已经历经10年的发展蜕变的区域,其卓越的交通枢纽功能、繁荣的产业群聚、壮大的商业圈、地铁一三号线网络规划等综合配套,早已成为了这个城市的发展热土。

这样的区域,加上低于2.0的容积率,这样的土地在太原几乎找不到第二个!

图片万科都荟四季北入口效果图

要知道目前市面上的项目容积率动则4.0往上,哪怕是在城市边缘地带也很难见到。

低于2.0的容积率并不仅仅是一个数字,它代表了更高的生活品质和更加舒适的美好生活。

另外,万科都荟四季均为层高12F洋房产品,楼间距比几乎达到了1:1,同时建筑密度也仅为20%

更大的公区和园林、更充足的采光、更加舒适的居住体验,这正是城市中人们追求高品质生活的共同向往。

除了与生俱来的天分,更加难能可贵的,是操盘者“万科”的实力。

经过十年持续深耕,让这座大盘拥有了完善的城市配套和浓郁的生活氛围。

图片印象城

万科都荟四季周边汇集印象城、万科网红社区商业V盟荟等繁华商业配套,汇聚了各种国际品牌、美食餐厅、时尚购物等多元化业态。居民可以在这里轻松享受购物、美食、娱乐等多种消遣方式,丰富业态一应俱全,满足了居民生活的各种需求。

图片万科太师三附小学效果图

再教育方面,万科在区域内共计规划了2所小学,三所幼儿园。值得一提的是,其中一所小学就位于万科都荟四季项目门口,现已签约太师三附小,未来完全可以实现“出家门,进校门”!

成熟内城+纯低密洋房产品+商业教育完善配套,太原市场已经至少五年没有出过这样的项目了。

未来,可能也很难再有!

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