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新房地产税谁来缴 买房人开发商还是其他方式

http://www.0351fdc.com      2005/3/24 10:48:00      中国新闻网      评论: 0
    日前,国家税务总局、中国人民银行等政府部门的部分高层人士齐聚国务院新闻办,就国务院发展研究中心历时一年完成的《中国房地产税收政策研究》报告展开研讨,希望就即将启动的“中国房地产税费改革”方案达成一致。全国政协委员郭松海提交此提案,此举目的之一是抑制房价猛涨。

  一套房最低

  可能要收9%的税

  在刚刚结束的两会上,全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海提交提案建议:“对空置房屋开征不动产税,政府政策引导多建经济适用房、廉租房。”郭委员强调,因为房屋是特殊商品,不能像股票一样作为虚拟资产在不规范的市场里无节制地炒作。对空置房屋开征不动产闲置税,适度限制房地产市场的投资行为。

  据国家税务总局有关人士介绍,新的房产税,可能涉及征收不动产闲置税,以及高档豪宅可能要收较高的税等等。模拟运行的新房产税初步方案,其中在二手房交易中,将征收5%的营业税、20%至60%的所得税、20%至60%的增值税以及4%的附加税。换言之,一套房子即使没有利润,部赡芤?%的税,而有利润的房子,税则可能占到利润的50%。而新房产税是向买房人收,还是向开发商收,还是其他操作方式?该人士表示,目前尚不明确。

  初始阶段

  可能不涉及个人住宅

  国务院发展研究中心相关人士表示,2005年将设计新税制,并将于年中选择合适的城市进行模拟运行,为最终出台不动产税提供决策基础。国家财政部有关负责人透露,初始阶段可能不涉及个人住宅,但最终将覆盖城乡所有房地产,包括经营性和非经营性不动产。

  “目前所谓的物业税,其实就是即将开征的不动产税或称房地产税。”财税专家章均解释说,不动产税即房地产税是典型的财产税概念,不是房产交易行为的税收。如果征收不动产税,不仅可以缩小贫富差距,实现房多者多交税,房少者少交税,也可以改变人们对财产的投资分配。但最大的作用应该是遏制炒房行为,因为要多次交税,炒房的成本加大。

  针对房地产税制改革问题,昨天,国家税务总局地方税务司有关人士表示,目前新房产税还是处在研究和探索的阶段,尚无实质性措施。但值得关注的是,该人士透露,新房产税可能将于今年年中选择合适的城市进行模拟运行,目前试点城市尚未确定,而真正进行实质性试点还需要一段时间,而此前媒体上广泛流传的政府要选择重庆、深圳、北京等城市做试点,仅仅是传言。


  观点争锋

  争论一:该不该征收?

  是房地产持续发展的关键

  国家为什么要征房地产税呢?国家税务总局地方税务司有关人士表示,目前,我国的房地产税收方面,既有税种多、环节多,又有征收不到位的问题;既有收费多、收费不合理而影响征税,又有税收负担不合理的问题。此外,还有房地产土地的计税依据不合理的问题。

  国家税务总局另一位负责人也表示,此举本意并不是通过增加税种而加重税负,而是要将一些繁杂的税费进行统一规范。同时,正是由于税费及土地批租的不规范,增加了许多隐性成本,房地产开发商也因这种非规范渠道的差额获取了更高的利润,明确征税规范后,相应成本反而可能下降,起码增加了透明度,更有利于监督。

  中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容认为,随着国内房地产业持续高速的发展,开征统一规范的房地产税是势在必行之事,他认为,“开征房地产税是房地产持续发展的关键”。易宪容说,在发达的市场体制下,房地产税应该是财产税中的一种,同其他财产税一样,与消费税、所得税构成了一个国家赋税结构中的三大支柱。开征房地产税,能够矫正现行所得税的某些缺陷、堵塞逃税的漏洞;促进社会所得的公平分配;符合谁收益谁付费的课税原则;为政府提供丰富稳定的财政收入。

  把价、费、税混淆了

  国务院发展研究中心“房地产税费改革”课题组成员倪红日明确表示:“作为土地使用权的价格,土地出让金和税是两回事。”即土地出让金本质上是公有资产的所有者收入,是他们出让资产使用权的收入,仍然应该单独缴纳,不应该和其他房地产税费合并为房地产税。

  中国社科院财贸所研究员何振一也认为,土地出让金是地价,并到房地产税里,根本没有可操作性。“我们多年来改革中犯的一个错误,就是把价、费、税混淆了,由此带来一系列弊端。现在提出要改革,假如用‘税’来代替‘价’,这种做法显然是错误的。”

  一位专业人士表示,开征房地产税,是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者,增加消费者的住房成本。而且,单靠推行一项税种根本无法解决房地产行业现存的税收问题,开征房地产税是治标不治本。

  争论二:房价降多少?

  理论上降34%以上

  据估算,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。如果开征房地产税,开发成本就可以大幅下降,房价也会跟着大下降。据某地产研究机构人士分析,由于地价和相关税费分70年交,也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费在销售时只需先缴纳七十分之一,其余在剩余的69年中分别缴纳,下降了(70-1)/70=98.57%,表现在房价中,成本就下降了50%×98.57%=49.29%。考虑到需求提高导致发展商在经营中的其他因素,将其中的10%—15%份额据为己有,因此理论上有34%以上的降低幅度。

  对销售价格的影响约为5%

  北京中原物业总经理李文杰告诉记者,就北京目前的状况来看,开征房地产税对房价的影响估计在5%。这是因为开征的房地产税主要涉及的是土地出让金,一般而言,土地出让金占开发成本的15%左右,而这个比例反映到实际销售价格也就在5%左右。

  名词解释

  房地产税又称物业税或财产税,主要针对土地、房屋等不动产。要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。换句话说,就是把开发商造房子时缴的税,包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费,改由购房者以后每年来缴。

  争论三:谁将受益?

  开发商是最直接的受益者

  “链家”市场专业人士认为,税改对房价下降绝对是个有利因素,但房价能降多少以及在多大程度上起作用,这还要看其他因素的相互配合。因为房价下降,是一个市场行为,与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势是密切相关的。房价取决于许多因素,不能说房地产税开征就会降房价。

  虽然,目前10%—20%的降价空间是理论界测算出来的理论空间;但是,“链家”市场专业人士认为,就目前实际情况来看,房价的下降幅度不可能如此明显,主要原因是房地产市场是区域性市场,房价取决于市场的供需关系。而目前北京住房需求十分旺盛,发展商让利空间也不会太大;相反,开发商会变相通过增加小区附加值(如绿化、环境、智能化等)以及利用各种形式的促销来稳定房价。与增加的投入相比,开发商的整体成本仍远远小于开征房地产税以前的开销,从而成为房地产税最直接的受益者,而消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。

  消费者才是受益者

  一位业内人士认为,物业税的妙处并不体现在直接降低房价上,其更多的功能是调节贫富差距,增强市场抗风险能力。长远来看,如果市场能够理性成熟,避免类似香港、日本的楼市灾难,消费者就是受益者。

  贴心提醒

  新房地产税为炒房敲警钟

  北京中原物业总经理李文杰指出,开征房地产税,对投资人是收益和风险的影响更大。因为房屋的租金和售价是两个体系,买价高并不等于今后的租价就一定高,当投资人高价买的房子租不上价,投资人就有可能因为回报减少而难以支付房地产税。

  如果房地产税造成了房价的下降,也就无形中降低了首付的款项,那么可能会助长更多炒房者进入市场。但是只要出台相应的政策加以限制,比如期房禁止转让、第二套房增加首付比例等政策。再者,房价下降后,房地产投资利润空间减小,炒楼的风险也将增大。

  据透露,炒房者一般会利用手中的资金再通过银行按揭贷款吃进多套房产,相当一部分房产也没有进入租赁领域而是直接进入了流通市场,在没有房地产税的情况下投资者可以坐等房产升值,而不必去担心成本的消耗。但是房地产税肯定会使手中握有多处房产的投资者感到压力,并且会降低投资者的收益率。

  “链家”市场专业人士认为,开征房地产税后,增加了保有时间财产的成本,因此在买房投资保值之前,一定会衡量买房投资是否合适,很多人会将买房投资的想法暂时搁置,降低购买欲望,这样可以适当给房地产市场降温。另一部分已经拥有几套房产的人,因为保有财产的成本增加可能会卖房,这样就增加了二手房市场的供应
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