住在龙城

　　上海房价一月下跌24%？中远两湾城房价一夜暴跌三成？一个个触目惊心的房价报告让人搞不清楚。面对有些纷乱的数据，普通购房者如何才能准确地拨开迷雾，看透房价的真相呢？

　　创三年来最大跌幅？

　　■解析：商品住宅新盘成交均价不代表整体水平

　　部分媒体近日刊登了佑威房地产研究中心出具的报告：7月份上海商品住宅新盘成交均价环比下降24%，这是2005年7月以来上海房价最大环比跌幅，并称这是“新一轮调控以来的最大跌幅”。

　　但记者走访市场发现，这个数据和不少购房者的实际感受存在很大差距，这个数据是怎么算出来的？真的有这么大跌幅吗？能代表上海楼市目前的真实状况吗？

　　记者找到发布上述数据的佑威房地产研究中心主任薛建雄。“‘新盘成交均价环比下降24%’的结论，是中心根据上海房地产交易中心‘网上房地产’发布的数据分析得来，从数据本身来看是准确的。但是该数据存在了一定的偶发因素。”薛建雄解释，今年6月翠湖天地嘉苑、御翠豪庭、仁恒何滨城等几处豪宅都集中推盘，特别是翠湖天地嘉苑超过8万元的均价，把当月全市的平均价给拉了上去，导致与7月新盘成交均价出现较大差异。

　　复旦大学房地产研究中心主任华伟表示，“商品住宅新盘成交均价”的数据不过是一个纯统计学上的数字，如果当月成交汤臣一品的住宅，就能带动该“均价”数字大涨，而成交了崇明岛的住宅，该数字就会下跌。

　　薛建雄也承认，商品住宅新盘成交均价不代表上海房价的整体水平。市民要看房价涨了还是跌了，还是应该选择看个案的表现情况，比如对三林板块感兴趣的，就应该选择该地区的楼盘价格进行数据比较。

　　中远两湾城降价7200元？

　　■解析：比得合理才有说服力

　　上月，一则“中远两湾城降价7200元”的消息，让许多购房者怦然心动，7200元的降价相当于身价“缩水”33%，内环内的楼盘有这样的降幅还是有些“吓丝丝”。

　　从6月底开始，中远两湾城就一直有各种促销优惠。8月中旬其29套2-4楼房源集中成交均价13842元/平方米，比该案上半年21049元/平方米的均价骤降7200多元。但据知情人士透露，这批低价成交房源均为“内部消化”。

　　记者实地探房后了解到，中远两湾城四期4楼以下的房源一口价在1.58万元/平方米，而5到10楼中段的部分房源单价约为两万元。去年年底4期刚开盘的价格是1.8万-2.2万元/平方米，之后一路上扬，到了今年4月曾一度达到了2.2万-2.4万元/平方米，连底楼的房源开价也在2.2万元以上。也就是说，从4月震荡至今，报价比起当初的开盘价实际下跌了10%左右。

　　业内专家告诉记者，比较楼盘价格也是有讲究的。由于每个楼盘不同楼层、房型的房源价格相差很大，最大的甚至相差五倍之多，最有说服力的比较方法是比同一期楼盘，相同位置房源，在不同时期的报价。

　　黄浦二手房单价3000元？

　　■解析：要么输入错误，要么“做低房价”

　　二手房价由于“一房一价”和位置房型千差万别的缘故，通常房价波动幅度没有新房那么大。然而，记者在网上却发现了两套令人咋舌的“超级廉价房”。一套位于西藏南路688弄老西门新苑的二室二厅毛坯房源，114.94平方米，其显示的售价居然是“345000元”，单价只有3001元。

　　记者从上海中原耀江分行了解到，老西门新苑成交的房源价格都很高，单价3万到3.5万元之间。上海中原研究咨询部经理马冀告诉记者，造成该“超级低价房”的原因，要么就是网站输入错误，总房价少打了个“0”；要么就是“做低房价”所致。据了解，在一些二手房买卖中，买卖双方会口头协商或签订价格不同的两份合同，以实现避税。比方说一套房产是100万元，成交合同实际“显示”的只有70万元，剩下的30万元就以所谓的“装修价”来支付。