住在龙城

      许多人都有一个自上而下的误会：房价之所以“偏高”，是有人故意“炒”起来的，而为了压抑“过高”的房价，就必须要“加息”；“加息”能够有效地平息“炒风”和压抑房价。事实上，这层层推理中的每一步都是错的。 

   继去年底宣布调高金融机构存贷款基准利率后，3月16日央行又通过了新的房贷政策，调高了居民购房贷款利率，这被许多人理所当然地解释为政府压抑房价攀升的举措，他们的着眼点主要是购房者的负担增加、购房欲望受挫、房价下跌以及部分业主可能变成“负资产人士”等话题。但我认为，事情得颠倒过来看。 

   我的一位亲戚，看到加息的消息，便打来长途电话问：“我看好的房子还买不买？”我回答：“你只打算买一个单元，而不是两万个单元，太具体的选择，我没法比你看得准。但说到加息，你不应受那小数点后的利率增幅影响。这好比冬天来了，棉衣价格比夏天时贵，你是索性不买棉衣了，还是赶紧买呢？” 

   许多人都有一个自上而下的误会：房价之所以“偏高”，是有人故意“炒”起来的，而为了压抑“过高”的房价，就必须要“加息”；“加息”能够有效地平息“炒风”和压抑房价，而房价下跌引发的后果则喜忧参半--喜的是中低收入阶层更容易买房置业，忧的是已经成为业主的人将承受房屋价值的贬损，成为负资产人士。事实上，这层层推理中的每一步都是错的。 

   首先，房价攀升不是“炒”的结果。有人想炒，就能炒起来吗？要是这样，市场状态完全以个人动机为转移，那还有什么市场规律可言？最近几年来，大家都在预测国内房价的走势，其实猜中这个走势并不难，难的是要把连贯的推理整理出来，并用事前或事后的事实来检验。价格的升高和下降，都有它背后的规律。我们要研究现象背后不以人的动机为转移的经济力量，而不是见“涨”就说“有人想抬”，见“跌”就说“有人想压”。 

   房价攀升的唯一原因，是供小于求；房价“过份”攀升的唯一原因，是过多的货币追逐过少的房屋，这就是通货膨胀。没有对房屋的真实需求，就不可能有房价的存在；市场中若没有过多的货币，房价就不可能攀升过度。我以前曾说过，中国目前仍处于通货膨胀的上升期，而这一现象很大的一个成因，就是人民币钩紧美元的汇率制度从美国引入了通胀。 

   加息是通胀的自然后果。通胀先行，加息紧随其后。没有一个国家和地区，在通胀发生后不是一次次加息的；但同时，也没有哪里的通胀，是可以靠加息来平息的。要平息通胀，只能从根子上入手，从货币供应上卡断过量的供给。在通胀环境下，加息显然不能抑制市场对房地产商品的追逐。虽然购房者对加息有抱怨，因为购房的负担不可避免地增加了，但只要市场上的房价仍然只涨不跌，人们很快就会醒悟过来：即使增付了利息，还是越早买房越合算。事实上，只要货币的过度供给不停止，这些货币流入市场，握着这些货币的人对房地产的加速追逐就不可能停止。 

   这意味着，那些看到央行加息就推测房地产价格将要下降、中低收入阶层将更容易置业的人们错了。央行加息，伴随的结果不是房价下降，而是房价上升。现在讨论房价下跌的后果，还为时尚早；而增加“负资产人士”的可能性其实也不存在：买了楼的人，会看到自己的物业是在不断升值的--这是通胀时期的一般现象。 

   微妙之处在于：尽管认为房价是因“炒”而高的观点是错的，认为加息可以抑制房价的观点是错的，认为加息会产生“负资产人士”的观点也是错的，但央行加息的举措本身并不错--这是对市场变化和经济力量较量的合理反应。这就像古代的神话：神话对雷电的解释是错的，但人们因为相信神话而规避雷电的行为却是对的。