住在龙城

   几度被热炒的物业税改革渐行渐近，近日，物业税在先行试点的说法开始在北京、广州等各大城市流传。对消费者而言，最为关注的是改革对房价的影响。多数观点认为，这项改革将降低购房者的准入门槛，却提高了养房的负担。社科院专家提醒，人们所预期的物业税改革带来的房价下降幅度可能不会出现，其中相当大一部分会被开发商等各种利益团体截取。税改是系列游戏规则的变化，消费者需要努力适应新的游戏规则才能保护自己利益。

  据了解，物业税改革仅就房价看，已有一些人从纯理论上提出了房价下降的最大可能幅度。目前，国内所购的住宅是要把50至70年的税费（包括财产税和地租）一次性交齐，如果改用分期缴付的形式，现在的开发成本就可以大幅度下降。按照这种思路，再根据税费、房地产商利润、建筑成本在房价构成中所占比例，许多人士估计房价将随着物业税的推出应声而落，最大胆的估计降价幅度高达40％，即使最保守的估计也在10％以上。

  对此，社会科学院财贸所研究员王诚庆表示，房价是多种因素综合作用的结果，物业税改革单个因素的变化并不一定会反映在最终结果上。

  王诚庆认为，开发商可能是物业税改革最大的受益者，其利益来源有三：一是房地产开发成本降低，利于缓解地产企业初期开发资金压力；二是物业税带来的初期的房价下降会起到刺激需求；三是房价下降为下一轮价格上涨创造了空间。

  物业税改革同时是一系列游戏规则的变化，对于消费者而言，最重要的规则变化是他们以前的首付能力和分期付款能力，在税改后，还要考虑分期缴付物业税的能力。值得一提的是，物业税在改革初期，税改的利益（直接表现为房价的下降）会落在消费者身上，但是，这种状况很快会发生变化，在变化过程中消费者可能成为新的利益受损者。原因在于，随着物业的升值，应缴纳的物业税会增加，这是实行物业税的应有之意；更加严重的是，人们所预期的物业税改革带来的房价下降幅度可能不会出现，其中相当大一部分会被开发商等各种利益团体截取。

  地产市场是一种空间竞争的市场，其竞争的有效程度比垄断竞争还要弱，经验表明，成本的波动只会为开发商创造或大或小的盈利空间，不会转化为消费者的福利。如果把当期一次性缴纳的税额的减少类比作成本的话，那么最不希望看到的结果是，物业税改革创造出新一轮价格上涨的空间，并很快引发新一轮的价格上涨。