住在龙城

   尽管房地产商在过去一年赚取了巨大的利润，他们中有些人甚至坦言，利润的一部分不是劳动所应得，而是房价过快上涨带来的“礼物”。但正在此间参加博鳌亚洲论坛年会的房地产“大腕”们还是表示，他们也希望房价涨得慢一点，在一个平稳的市场上逐步赢利。

  “虽然上海目前的房价涨幅远远超过北京，但我更喜欢北京的市场，”万通集团董事长冯仑说，“我不希望房价过高，日子要一天一天的过，钱要一点一点的赚，房价涨得过快，对房地产商最终是没有利的。”

  我国房价在过去一年将近15%的增长成了许多中国人心中的“痛”，为了平抑房价，央行在半年内两次提高房贷利率，上海等地也出台期房不得转按揭等政策。今年的博鳌亚洲论坛年会上，房地产业内最熟悉的几个名字：潘石屹、任志强、刘晓光、冯仑等人聚集在这里，共同探讨中国房地产业如何实现更健康的发展，或者说“理性繁荣”。

   “国家近来一系列宏观调控政策不是要打压房地产业，主要是控制过度投机，根本上是为了保持房地产业的健康发展。”首创置业董事长刘晓光诚恳地说。

  刘晓光说，上海对居住不满一年出售的住宅征收5%的营业税并停止期房转按揭以来，从他了解的市场情况来看，短期炒作行为减少，多数投资客户持观望态度，一定程度上起到了央行预计的效果。

  但他指出，央行对房地产调控的金融政策存在一面性，在提高开发商自有资金比例和严把信贷闸门后，还没有拓宽房地产商的融资渠道，基金、信托都可以尝试。冯仑认为，从2002年到现在，我国的房地产政策逐步细分，央行取消房贷优惠利率后，对可以识别的投资型、自住型的购房者给予不同的利率政策，这是市场走向成熟的标志。但他同时指出，政府目前对房地产行业的调控都集中在微观领域，但在这个具体行业中，应该让市场去起作用，政府的作为不能过大。

  从大周期看，华远集团董事长任志强等开发商认为中国的房地产业正处于向上发展的阶段，但他们认为，由于房地产的不可移动，每个城市都有它自己的房地产市场，而每个房地产市场的小周期值得关注。

  这次博鳌亚洲论坛的主办地海南，就是上个世纪90年代初第一轮房地产泡沫破裂的中心，海口市街面上的烂尾楼还在提醒着人们盲目投资带来的十年衰败。

  地产泡沫出路何在

  一边是空置多年的房屋，一边是纷纷开工的新工地；一边是拔地而起的高档商住楼，一边是囊中羞涩的购房者；一边是竞相攀升的房价，一边是无房可买的尴尬。随着近年来中国房地产业迅速升温，虚幻的经济泡沫现象也随之露出端倪。

  在昨天召开的博鳌亚洲论坛第四届年会上，来自全国各地的各大房地产商就“中国房地产发展前景”的议题展开讨论，摆在他们面前的是来自政府和市场的巨大压力，面临的是同样的困境与问题。到底是要泡沫还是减速，房地产商们需要尽快作出决定。

  业内专家指出，绝大多数中国城市，房屋的平均销售价格在家庭年收入水平的10倍以上。摩根士丹利研究部门的数字表明，中国的房屋购买者正在负担着和美国人一样高的房价。就住房空置率而言，国外媒体认为中国的空置率已远远超过15%这一国际认可的警戒线。

  尽管对中国房地产泡沫的说法仍存在很大的争议，但房地产存在局部过热以及结构失衡的情况是毋庸置疑的。

  面对调控，房地产企业各寻出路。“房地产行业将是今年宏观调控中受创最重的行业！”在一份最新发布的市场研究报告中，安邦分析师以相当肯定的语气做出推断。他们的基本理由是，房地产业已被正式纳入投资过热名单之中，此次宏观调控的两记“重拳”——控制土地和控制信贷，又都击中了这个行业的要害。

  中国社科院金融研究所研究员尹中立建议对房地产转让征收高比例所得税。尹中立建议还要进一步落实“最严格的土地管理制度”，对闲置土地严格按规定收取闲置费。

  中国房地产协会副会长顾云昌谈到，新增商品住宅的供应量仍应保持较快的增速，因此，商品住宅开发用地要予以保证，争取做到相对充足和提前供应，以防形成商品住宅的供应紧张而推动数年房价持续上升的局面。顾云昌说，对普通商品住宅的银行贷款，不宜再进一步的收紧，既要加强监管，又要适度发展，采取不紧不松的信贷政策。但也有专家认为，2%的利率增幅太小，对限制房地产交易起不到真正作用。

  新闻链接

  博鳌亚洲论坛观点一

  房地产不会大起大落

  万通集团董事局主席　冯仑

  冯仑认为，全国现在房地产从前年开始中央一号文件以后，一直调控金融和土地。这两个政策大部分都侧重于供给方面，影响到房地产行业的供给。从今年全国两会之后，实际上政策重点调节侧重于需求方面，也对投资性机构和个人给予了限制。如所谓的炒房。2002年之后，政策调控重点在市场稳定、持续、健康发展，而现在政策的重点是微调，但核心仍然是市场稳定、持续、健康发展。从这个角度看，这些政策使得市场朝着理性、健康的方向调整，不会大起大落。

  针对“目前房价严重脱离老百姓实际购买力，今后不降也难”的说法，冯仑认为，全国来看，问题不是房价高低，而是我们对这件事情评价的偏差。从市场角度来看，商品住宅房价由于供不应求一直上涨，那也是合理的。如果把市场商品房降为1000元，还是有人买不起。解决社会保障问题不仅是买房子，也可以租房子。国外房子自有比例不足50%，北京、上海70%以上的人自有住房，比例很高。所以，不存在担心房价太高而买不起房子。

  博鳌亚洲论坛观点二

  房地产就是引擎

  华远集团董事长　任志强

  任志强认为，房地产就是引擎，如果把这个引擎弄没了，这个飞机就掉下来了，不单是双引擎、四引擎，没有引擎是不行的。中国房地产未来的发展再有20年也解决不了，如果满足不了未来老百姓的需求，就叫做你没有完成任务。大家想想中国20年能不能把房子盖到人均35平方米。

  任志强举一个例子，铁矿石涨了70%多，我们都在喊，要把铁矿石的价格降下来，实际还是涨上去了。最近国家出台了两个文件，这些文件大家有很多误解。例如，媒体上鼓吹房价要降下来，任志强找了半天没有发现“降”这个字。任志强强调，如果能够让房价降下来，国家就不会用大起大落这个字眼“要挟”地方官员了。一些城市出台的微观措施也是不合适的，市场经济一个基本条件是降低交易成本，降低交易的复杂性，有的地方出台了转按揭一年不准动，这显然是让交易越来越麻烦，这就是与市场经济背道而驰。如果我们一方面想发展市场经济，另一方面用与市场经济原则最相悖的做法，显然行不通。

  任志强认为，有一个事实不容误解，人富了以后一定要买房子，一旦富了以后一定从农村搬到城市，这种浪潮之下一定会出现需求。

  博鳌亚洲论坛观点三

  房地产没出现泡沫

  SOHO中国董事长兼联席总裁　潘石屹

  SOHO中国董事长兼联席总裁潘石屹在博鳌论坛期间接受记者的专访时表示，2005年中国房地产市场的不确定因素将很多，在一系列政策风险中，最核心的问题是土地供应政策的走向。潘石屹并不认为房地产市场已经出现泡沫。

  潘石屹认为，判断股票市场有无泡沫的最根本的要素是市盈率而非股票的价格，对于房地产市场来说有无泡沫的判断根据是“租金回报率”，目前北京10%-15%的租金回报率是全世界最高的。

  博鳌亚洲论坛观点四

  房价高企是需求决定的

  融创集团董事长　孙宏斌

  在谈及现在中国房地产是否有钱赚时，孙宏斌称“市场经济就是情况不一样的时候有钱赚，我希望我的观点和所有人都不一样，我有机会赚钱，不幸的是现在挺一致的。”

  当问及房价到底是需求决定的还是成本决定的，是否买房的需求抬高了房价问题时，孙宏斌表示房价肯定是需求决定。为什么地价贵了，是因为房价贵了地价肯定也贵了。如果北京的房价只有300元，地价肯定卖不到那么高。毫无疑问是需求决定的。

  孙宏斌一直认为，现在市民对国家的政策有误解，国家从来没有说让房价降下来，降的是涨幅，国家是说涨幅不要太高了，融创集团承诺，开发的项目房价涨幅每年在2%以内。

  孙宏斌也承认，其实房地产行业风险还是挺大，他觉得开发商还是要特别小心地判断供求关系，每个城市或者每个城市的每块地，如果说再往下看风险在哪儿，两个风险，一个是政府想开了，大量的土地，土地供应便宜的时候风险就大了。最大的风险还是价格，土地供应量还是很少，但是所有人都认为是泡沫了，所有人都认为有风险了，中国房地产在高位运行的时候是高风险的时候，索性专家一直说泡沫泡沫，那些大资金都不敢投，如果说大资金认为有风险的时候是没有风险的。如果几十亿资金在中国买地的时候，那就有风险了，孙宏斌感谢所有的新闻都是现在开发商的托儿。

  博鳌亚洲论坛观点五

  房子应满足多层次需要

  首创置业集团董事　刘晓光

  刘晓光有三个观点，第一个观点是住房的消费需求是最实实在在的需求，如果破坏这个需求拉动内需，将来问题非常大。欧洲人几百年解决的问题，中国人想用几十年解决掉，这个需求是最真实的。

  第二个观点，金融政策的一面性，现在的按揭控制、贷款征税等等，都是想让房地产健康发展。另一方面金融理念也应该出现，比如多元化的金融管房，我们做资金做不了，做资产信息化也做不了，做信托也很难做，我们这个政策是一面压下去还是让它稳定健康发展。

  第三个观点，有一段争论任志强的问题“房子是给富人盖的”，其实任志强不是这个观点。我的观点是这样的，中国不论有七个阶层还是九个阶层，我们要满足多阶层的需要，多层次的供给要满足，大家现在应该理解地产商的难处，变化非常大，资金政策变了，土地政策变了，舆论导向变了，在这种变化当中地产商怎么适应非常难。

  刘晓光表示，过去拆一平方米的房子最便宜2000多元钱，现在25000元了，这是成本问题。现在很多是拍卖拿地，首创拿中关村的一块地从2亿元拍到9.7亿元。