住在龙城

  2008年11月16日清晨，爱猪来到榆次潇河湾接待中心现场直播房地产高峰论坛暨潇河湾开盘三周年庆典。

会议现场

  论坛还尚未开始，来的人到是不少，所有座位都已经坐满！看来关注这次论坛的人还真是不少啊！

主持人

  9点30分，主持人：宣布此次论坛正式开始，有请李经理致欢迎词。

李经理致辞

  各位来宾，女士们、先生们：
  大家上午好！
  今天本来是一个平凡的日子，但是在潇河湾，今天却是一个值得记住的日子，因为潇河湾今天在过三岁的生日。三年来，城市发生了很大的变迁，潇河湾也由一片黄土地变为今天的高楼林立，变为一个引领三晋房产的首席高尚社区。我有幸见证了这一巨大的变迁。在此我谨代表潇河湾全体员工向前来参加庆典的各位嘉宾、向潇河湾的尊贵业主和关心支持潇河湾的朋友们，以及前来参加庆典的各位媒体朋友们表示热烈地欢迎和真挚地感谢。
  项目就像一个婴儿，我们一起把它抚养成人。而公司成长的过程是一个开发理念逐步完善的过程，是一个产品逐步升级的过程，更是一个开发商逐步成熟的过程。潇河湾的稳步发展就是我们逐步走向成熟的见证。
  今天，借着三周年庆典的东风，我们特此举办了这次论坛。因为国家最近出台了一系列的房产新政策。那么具体对房产走势有何影响。具体到我们大家又有哪些需要注意的地方。大家又有哪些困惑的问题。针对这一系列问题，在晋中电视台、住在龙城、晋中房产网等多家媒体的共同努力下，这次论坛得以顺利举行，在此我再一次对他们表示感谢。也希望这次论坛对大家能有一些实质性的帮助。
  我们相信，好房子永远有市场，精品永远有掌声。随着时间的推移，潇河湾必将被越来越多的人认识、喜欢和选择！朋友们，在潇河湾的开发建设过程中，我们受到了各级主管部门的大力支持和帮助，借此机会向各有关职能部门、向关心和支持潇河湾开发建设的社会各界友人表示衷心的感谢，我们愿为改善城市居民住宅环境，提升居住品质做出我们不懈地、更大的贡献。谢谢！

  主持人：接下来有请刘经理向参会者介绍小区规划与三年来大事记及后期发展。

刘经理介绍潇河湾

  主持人：有请房地产业内人士谈谈目前房地产的情况。

  房价最近一直是一个较为敏感的话题，报纸和电视一些媒体也在不断发出报道：某某地房价下降，某某盘降价销售等，售楼部也不断有客户说房价下跌的话题。那么房价倒底如何走向，这个时侯买房倒底合不合适，是不是最佳时机，如果买房买什么样的房子最适合咱们老百姓。我们从最基本的规律结合我们榆次的实际情况做如下分析；
  或许前一阵房价上涨的过快，当然原因也比较复杂，有供求矛盾、人民币的升值、流动资金过剩、投资产品缺乏等等，还有投资操作市场的影响，而现在短短的不长时间里，房价上涨放缓甚至下降了，其实我认为这其实只是一个局部、短时间的问题，再加上媒体的炒作、大众的跟风和观望，暂时导致这样的恶性循环。而榆次这个地方房价下跌可能性不大，我之所以这么认为，原因有三：一、国家不会一棒子打死这样一个大的支柱产业，所以才有了政府在近期出台的一系列救市政策；二、受供求关系的影响；三、榆次的实际情况决定的。
  首先谈谈房地产业在国民经济中的重要地位：你可能有所不知，房地产业以及相关的上下游企业占到整个国民经济的65%之多，日本在90年代初期也曾有过大面积的房地产业不景气，结果是造成了整个日本国民经济的大倒退，日元贬值，年龄稍长的一些朋友们可能都听说过。也有人可能听说过，现在钢材市场很是不景气，单价下跌了，大型的一些钢厂如首钢、鞍钢、太钢、都已经限量生产了，直接原因就是房地产业的不景气。有统计表明08年3月至今全国已经有198宗大面积土地流拍，就是说198块土地没有拍卖出去，没有开发商买地。以每宗土地3亿元来算，国家已经从拍卖土地这块损失了594个亿。而房地产属于资本高度密集的行业，由此带来的税收、银行利息等的损失加起来近百亿的损失。694个亿足够建50条太旧高速了。我们的政府包括在座的每一位都不愿看到我们国家经济的倒退吧。这也是国家近期频频出政策刺激房地产业的最主要原因，比如允许地方政府自行出台利好政策、央行一月内三次下调住房贷款的根本原因。受此影响根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.6%，新建住房销售价格同比上涨3.8%，分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨2.8%，与上月持平。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨3.5%和3.3%。最近三月来房价首次出现上涨趋势。　
　其次来看供求关系：房地产是涨还是跌遵循什么规律呢，房价的涨和跌之间有什么必然的因果关系?从市场经济发展规律来看,供求关系是决定价格的唯一依据，如果供大于求则价格有下跌的趋势，如果求大于供则价格有持续上涨的趋势。
我们分析一下买房的需求类型：养老型、改善型、结婚买房型等；我们来看一下养老的需求客户：众所周知，解放初期，我们国家经济百废待兴，而生产业主要以人口密集型为主，所以国家为大力发展生产力，鼓励生育，我们迎来了新中国成立后的第一次人口生育高峰期，而这些人现在年龄大约都在50岁左右，而这些人一般都有比较成功的事业，购买力相对较强，而基本都属于一次置业，居住面积偏小，大多数住在老式的单位集资房里，管道线路、物业管理、小区环境等都比较落后，他们作为一个群体占到准客户的25%左右，而环境好的一些小区这个数字可能会更高一点。
  我们再说改善型的需求：从居者必须有其屋的角度来说，住房是生活必需品，但从面积、质量档次来说，它又存在很大的选择和发展空间，甚至可能远远超出必需品的范畴而成为奢侈品。“宁可食无肉，不可居无竹”“安居才能乐业”，宁买不租等推崇、重视住房的文化传统，以及改革开放以来家电等产业快速发展更新换代的发展历程，给社会居民带来的一步到位消费趋向和购物偏好，以及五千年儒家文化熏陶的人民以住宅为身份地位的象征的传统思想，都使得居民有一步到位购买更高档次住房的潜在心理。中高档住房的持续增加，使得多数居民接受乃至默认，从而在住房面积与档次上的默认水平、心理预期水平，有一个向上的整体位移，使得中高档住房需求空间有一个整体向上的拓展。
  结婚买房的是最刚性的需求，随着我国人口生育第二次高峰期80后的成长，这一部分人的购房需求是最迫切的，而国家信贷政策的放宽，也在一定程度上刺激了这部分人的购买欲望。
  结合以上因素我们来看一下榆次的实际情况又是怎样的：榆次作为最靠近省城的一个地级市，有着先天的优势在内。（1）太原市共有人口230万人左右，其中30%左右的外地人，也就是将近700000人，这部分人以外来打工人口为主，受房价影响在省城置业的可能性不大，假使只有1%的人口考虑来榆次置业，也有近万人之多，而随着太榆同城化的不断进展，这个比例还有扩大的可能。而周边县市如：祁、太、平、左权、灵石、昔阳等每年来榆次置业的数字也在激增，加上榆次本有的530000人，这个基数是很庞大的。我们知道，我国现在正处于发展中国家，正在逐步赶超发达国家，发达国家城市化比例在80%左右，而我国现在是30%左右，这意味着我们要再建现有城市两倍左右建筑的规模、再有近6亿人由农村走向城市。而在同类地级市中横向对比，榆次的房价偏低：大同房价3800——4200之间，长治房价3300——3800之间，运城、临汾房价大概都在3500——4000之间，榆次还在2500——2900之间吧。最近媒体也在热吵“山西万人购房团”，说明什么呢，第一这部分人希望以较低的价格买到房，第二确实说明市场有这个刚性需求。举个最简单的例子吧，以猪肉为例：猪肉价格高→农民养猪多→市场供应大→（饲料价格高）猪肉价格下调→农民养猪少→市场供应少。（饲料价格低）我看总的趋势，国家一方面会打击房地产圈这种危险的高泡沫经济，也就是不断出台一些宏观调控的政策，规避一些潜在的风险；另一方面，国家还在良性的引导，让飞涨的房价慢慢的趋于理性、稳定、小幅度的增长。
  当然，我本人也一万分的愿意房价下跌，因为兜兜里的money很是不宽裕，但是我觉得看待一个问题就要去客观、全方位。其实我还是建议各位有买房需要的同胞，该出手时就出手，毕竟机不可失、失不再来，不要老抱着买涨不买跌的想法，万一……,后悔莫及不是？当然在这个非常时期，建议大家还是买成熟的社区为好,因为越是成熟的社区买的越放心，保值增值的可能性越大；反之不确定因素会比较多，花钱最起码要买个放心不是吗？以上只是本人的一些拙见，欢迎大家各抒己见，祝愿大家买到合适的房子，安居乐业，谢谢大家！

  主持人：接下来是由参会者自由提问的时间。

参会者纷纷提问

潇河湾经理给予解答

  问题一、上东庭院的高层才卖到2900，你们的六层为什么也要卖这个价呢？
  答：这个问题呀我相信是很有代表性的。在座的大多数人可能都会有这么一个观点：就是说我高层是钢筋混凝土现浇的，成本要比你多层高。关于这一点，无可厚非，单论土建成本的话高层确实比多层高，但是因为潇河湾的多层梁柱、楼板、地板也都是钢筋混凝土现浇的，所以单论这一点，每平米高层应该比多层贵300元，100平米的房子总价应该差30000吧。但是房地产成本不仅仅是由土建成本组成的，我们再来看土地成本吧，单以现在的土地价格来算：以潇河湾为例，160万/亩*230亩=3.68亿元 3.68亿/1500户=24.5万/户，如果同样的土地建高层呢，3.68亿元/2400户=15.3万。同样的地价款那我建高层就每户省了9.2万土地成本，那么您还觉得高层成本高吗?其他你比如工程质量呀、交工标准呀、环境等都在成本里面包括了，所以光考虑土建成本肯定是不全面的。另外我想您可能了解的也不是很全面，咱们小区的房子95%的房子价格应该在2900以下，具体的您可以稍后向我们的销售员来了解一下。
  问题二、既然你说高层可以节省土地费用，那么你们为什么不做高层，我们要的是房子，你土地成本多高与我以后没有关系啊
  答：这个问题问的好啊。其实开发商清楚地知道，同样的地价，高层可以多建房，或者我同样建6层，但我做成一梯四户的。利润绝对也要大的多。但是为什么没有做呢，第一、开发商拿地的时候，地价相对比较低，因为榆次的商品房充其量也就是发展了5年左右，所以我们有这个可行性，如果按现在的地价走，我们也建不起一梯两户的房子，建不起纯低密度住宅社区，楼间距我也做不到25米，这也是近期你比如拿地晚的世界之音要建一梯四户的房子；北面的房子都建高层，还也是一梯四户的，北辰峰景可是在7亩地上建了600套房啊。反过来讲，如果真有开发商在如此高的地价上，建潇河湾这个社区，我觉的4000元/米是他的成本。第二、理念的不同，开发商一直以来追求的是康居理念，也就是健康生活的意思。我觉得你刚才说的与您的生活没关系有失偏颇。一梯两户，南北通透，包括卫生间等都带窗户的全明设计，不仅公摊小，你的采光、通风都不在一个档次上啊。第三：如果我刚才所说的一梯四户的房子，或者高层的房子价格在2500——2900的话，一梯两户、多层的房子，楼间距在50米的房子该卖多少钱，这是一个稀缺性的问题。这也是我们26号楼未经开盘就得封盘的主要原因。
  问题三、刚才答的这个问题，我明白了，非常感谢，我还想了解一下小产权房的问题？谢谢您！
  答：谢谢您的赞同，实际上这也是我们开这次论坛会的主要原因，就是说希望为消费者解决一些实质性的问题。首先你知道小产权没有房产证已经不错了，因为任何一家房地产经销商都宣称自己有房产证。我们说我们是房地产从业人员，房地产房地产实际上分为“房产”和 “地产” ，“房产“就是房产证，”地产“就是土地证，那么小产权为什么没有这两证呢，这得从小产权的起源说起（讲小产权拿地过程），其次说说房产证下发的两个条件：一、五证齐全；二、税费两清。有人说楼盘挺大，应该不会被拆，这本身就是一种赌博。 小产权的低价中，潜藏着服务质量，物业管理、违规拆迁等诸多风险  施工单位资质很差，监理的工作程序都很混乱，所以房子的质量都很差，37墙可以做成24墙，14的钢筋用成12的，防水两层做成一层，物业形同虚设，无人监管也无人监督。再加上必须一次性付款，再便宜也得将近20万啊。
  问题四、我家就在锦纶路上，觉得现在比北边挺方便的，潇河湾的房子我也看过了，确实不错，但是有朋友说北边以后发展快，您觉得我在哪买房比较合适啊？谢谢！
  答：首先感谢您对我们产品的认可。您现在提到一个问题归结起来可以这么讲：南城和北城我选哪儿。众所周知，南榆次自古就是市中心所在地，俞家街不就在南榆次吗，现在来讲，南城也是最繁华的，您比如购物中心、百货大楼、文化中心、三友国美、新天地、东湖井等，而因为榆次老城作为规划的旅游住宅区，它的周边没有任何工业和厂矿的污染。而在北城已经建了大批的医药园区。咱们旁边1200亩的仿太原汾河公园规划的潇河公园现在也已经开始动工了，我相信对于周边地块的升值以及配套的完善起着不可估量的推进作用。当然，北城也有一些不错的楼盘，只有户型合理，价位合适，出行方便，景观优美，就可以放心去买了！！！
  问题五、物业费多钱？
  答：5毛每月每平米
  问题六：这来大的社区只收5毛够吗，以后是不是还得涨？
  答：这位大哥比较关心物业的问题，不错，毕竟买房是一时的，住房是一世的。单说5毛够不够吧，小区总建面积23万平米，每年物业费收入145万左右。50个人的庞大队伍每月800，一年才48万，还有将近100万管理小区，而且小区绿化是由园林公司的定期过来维护的，开发商花80万上马的一系列智能化设施，比如监控设备、报警系统等已经正常使用，社区两部巡逻车以及巡更系统已经运行两年了。这些设备不仅保证了安全，另一方面也有效节省了人力资源成本啊。这好比我们上街吃饭，一个人10元的标准，顶多也就是1碗面加一个凉拼。但如果五个人呢，50元除了5碗面不还能点几个热菜吗。所以归根结底这是大社区的优势。至于您提到的物业费涨的问题，我不敢说不涨，但是真要涨，也得经我们业主委员会同意，同时报请物价局审批才可以。  但你说只有一栋高层的楼住200户的社区，1快钱的物业费干嘛呀，我觉的有一个大爷看门，一个大娘打扫就够了！
  问题七、在小区买房的都有哪的人，干什么的人啊？
  答：这个问题比较笼统，我只能比较广的回答。我可以告诉您的是：大约50%的榆次人，35%左右的太原人，15%左右的周边县市以及其他区域的。至于说干嘛的，这就不好说了，我只能说小区品质比较高，业主素质相对也比较高。比如说：在业主和我们的共同组织下，我们举办过“靓声靓影”歌手大赛，晋中市象棋比赛，钓鱼比赛、去年在省政协宾馆举办过新春联谊会，今年举办过以“激情奥运，健康生活”为主题的绘画、摄影、趣味游戏比赛等。篮球场上篮球比赛更是家常便饭。同时我们还为老年太极剑、太极扇、等老年活动队提供设备了和服装，现在每天都有人统一服装在小区晨练健身。

  主持人最后宣布此次论坛完满结束，感谢大家的到来！

  参加完这次论坛之后想必那些有疑问的人也都得到了满意的答复，为自己买房消除了不少疑惑！

住在龙城房地产网提供的榆次潇河湾销售热线：0354-2068888/2069999

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