住在龙城

   央行可以说是第一个向高涨的房价直接发起挑战的中央决策部门。121文件表明了央行对房地产市场尤其是房地产贷款风险的警惕态度，而去年10月底以来，不到半年时间内央行对个人住房贷款利率进行了两次调整。信贷政策的调控对象由供给方转为需求方，在很多业内人士看来这是对房价行之有效的调控措施。

  至今，利率调整政策已经执行了一段时间，而对这一政策的质疑声开始逐渐显现。一季度全国房价的继续快速上涨，似乎表明，两次信贷政策调整对房地产过热及房价增长过快的调控效果并不是特别明显。

  在4月23日召开的博鳌亚洲论坛上，出席会议的中国人民银行行长周小川在接受本报记者采访时明确表示，央行的货币政策对于调控房地产市场的“作用不是太大，但该起到的作用我们(央行)一定要起。”这句话被部分业内人士理解为，周小川在暗示，对房价不断高涨的房地产市场，央行不会袖手旁观。

  对于今后仍有可能不断变化的利率，周小川认为利率的时高时低是正常的现象。他提醒担心利率变化的房地产开发商及购房者们，要对未来的风险“有所预测”。

  显然，央行行长对商品房的买卖双方作了一次善意的风险教育。

  继续调控

  国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在几天前发表的一篇文章中提到：“在中国的货币政策决策中，房地产市场的影响力正在提高。”他认为，在2003年以来的宏观调控中，房地产市场的走势一直成为货币政策决策的重要参考指标。从121号文件，一直到2005年3月17日调整商业银行自营性个人住房贷款政策，均是如此。

  不过，周小川在博鳌指出，“货币政策是全局性的，房地产在中国各个城市情况不一样”，不同的地区应该根据当地的房地产发展形势制定适合自己的具体的调控措施。

  周小川的这一观点，在最近一次2005年3月17日央行“调整商业银行自营性个人住房贷款政策”之时得以贯彻。该政策规定：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时，提高准入门槛，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。

  “确实在有些城市房价是涨得猛了一些，所以在这些涨得比较猛的城市，他们对一些关于投资或投机性的或炒作性的购房都制定了新的政策，同时也有地方对首付款或买第二套房的人规定一些政策”，周小川预计，可能有一些城市还会继续出台一些政策，“但不一定是货币政策方面的”。但有香港媒体于4月24日的报道中将这句话理解为，央行将继续出台调控房地产市场的新政策。

  尽管周小川认为对房地产业的调控不可能局限于货币政策，但央行还是被各方人士寄予了厚望。高盛(亚洲)公司董事总经理胡祖六在接受本报记者采访时就表示，房地产市场由于货币的供应、信贷的扩张太快了，所以价格才会上涨。从宏观角度来说，只有货币政策比较顺、比较稳定，才能避免房地产泡沫的产生。因此，胡祖六表示，除了房地产行业本身的政策外，央行适度的货币政策和财政政策还是很必要的。

  汇率牵动房地产投资？

  货币政策之外，央行的汇率政策也间接影响着包括房价在内的房地产市场。

  SOHO中国董事长潘石屹撰写的一篇名为《目前房地产市场中存在的风险》的文章中，明确提出要“警惕外国资本进入中国的房地产”。他认为，东南亚金融危机就曾发生在我们面前，而目前有一部分押赌人民币升值的人，正持大量外国资本购买人民币物业，“这股力量是不能忽视的”。

  国际资本投机于内地商品房的主要动因，就是人民币与美元直接挂钩的汇率机制。

  “中国目前的问题就是货币政策的有效性，即汇率必须跟美元脱钩能够自由地浮动。”胡祖六也表示，如果央行在汇率不变的情况下，仍然光靠加息来调控市场，则显得空间有限，而更多的热钱将会流入中国市场，例如房地产市场，这会使加息的效果抵消掉甚至消失了。因此，胡祖六建议，轻微的适度的微调，就是加息再加上汇率的调整，才是比较有效的手段。

  对于各方力量施加给汇率改革的压力，周小川表示，根据中国经济越来越朝向市场化发展的前景来看，人民币的汇率机制，从中长期角度看，要配合中国整个经济对外开放程度的扩大和市场化越来越强、越来越完善的步伐。

  相比于1994年年初出台的汇率机制改革，目前的汇率机制改革前进方向除了受到来自内部动因和压力的影响，还要考虑国际上的动力和压力。“当然如果压力不是很大，我们可以按照过去所设计的改革的顺序和优先程度，比较从容地一步一步地开展，同时还能使这些改革走得比较稳一点儿，比较牢靠一点儿，不出问题”，周小川说。

  “当然国内和国际压力比较大也不是坏事，说明改革应该走得快一些，各项工作应该抓得紧一些，否则矛盾有可能会积累。”而另一方面，周小川也谈及个人感受：“一定的压力对于我们的工作，对于我们的改革都是有好处的。”