住在龙城

    10月11日，国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发[2005]156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。

　　首先文件明确，在办理二手房过户时，要作到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。契税已划归地税管理的，在房地产交易场所要设置专门的征收窗口，要做到各税统管。契税仍由财政部门征收的，财政部门和地税部门在房地产交易场所设置的征收窗口要合署办公，或者互相委托代征相关税种的税收，避免交易后由纳税人单独到税务机关自行申报缴纳某一单一税种。

　　这就意味着个人买卖二手房，业内一直存在争议是否要缴个人税的问题，终于有了明确的规定，那就是个人税必须得缴，除了个人所得税外，营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等税种也必须得交纳。

　　其次，强调了必须要加强购房发票的管理。在契税纳税申报环节，税务机关会要求纳税人出示购房发票；对于没有出示购房发票的纳税人，税务机关将不予受理。同时明确规定，纳税人在销售二手房时，可以向税务机关申请代开售房发票，但是税务机关在代开销售不动产发票时，要向售房人征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等税收。

　　最严厉的是在文件的第三条，“严格坚持依法治税。对于存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，各地要依法征收，不得以任何理由和借口，对税法及相关税收政策进行变通和调整。”

　　这个文件，对一些地方上违规减免个人销售二手房过程中的税费进行了明确的规定，存量房交易环节所涉及的营业税及城市维护建设税和教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等税种，税务机关必须要征收。

　　这个文件的颁布，对二手房的交易有着重大影响，以前国家在这方面的税收上管理的不是很严，有的只需要交纳契税即可办理二手房转让手续，现在总局明确规定，从源头上把控二手房转让过程中的税收征收问题，这是一狠招。这里提醒二手房的销售者，总局此文件下台后，交易过程中的成本会大量上升，按照我国的税法，销售不动产的营业税税率是5%，城建税和教育费附加是营业税税额的3%和7%，个人所得税是售房收入的20%，土地增值税按照四级超率累进税率计算，税率为增值额的30%～60%，还有印花税和契税等。请买卖二手房的同志们提前做好相关的税收筹划。