住在龙城

    随着房地产新政和宏观调控的继续推进，房地产供需变化及其决定下的价格走向始终是人们争论的焦点话题。归纳起来，大致不外乎从收入、需求、利率、汇率、经济周期和基本国情等方面来寻找依据。
    事实上，房地产供需和价格的发展变化，有着深刻的制度根源。房地产新政和宏观调控的真正意义在于，通过建立起明确和可操作性强的制度，促使市场各主体形成清晰而理性的预期，促进房地产供需的健康发展。任何脱离了制度分析的争论，只会进一步推动形成非理性的消费预期，导致房价的大涨或大跌并带来宏观经济的大幅波动。
    当前的房地产供需现状，是特定的制度与特定的经济周期和我国国情综合作用的结果。我国货币分房制度改革和人们按揭贷款消费观念的转变，使房地产市场于2000年左右开始集中喷发出巨大的消费能力和庞大的需求。而低利率和房地产税制改革滞后导致持有房产的低成本，进一步加剧了需求的高涨。除了合理的自住消费需求、升级消费需求和用于出租等合理的投资需求之外，市场上出现了明显的透支消费需求和奢侈消费需求。高涨的需求带来了房价的不断攀升，最终吸引了大量的短期逐利资本和海外热钱，从而引发严重的投机需求，使供需关系严重失衡。因此，2000年以来的房地产需求中虚高的成分越来越多。 
    今年以来，一系列宏观调控直接打压的就是投机需求，同时遏制了非理性的透支消费需求和奢侈消费需求。
    这是当前一些城市房地产成交量和成交价格下跌的主要原因。
    从供给来看，为解决维持庞大人口吃饭所需耕地、工业化进程所需工业用地和城市化进程所需建设用地之间存在的深刻矛盾，集约利用土地和杜绝土地转让方面也存在混乱局面，土地转让实施了目前的“招、拍、挂”制度，则直接提高了开发商拿地的成本。地价的大幅上涨，加上由建材价格上涨、新修订的《城市居住区规划设计规范》对新建小区配套设施和房屋质量要求的提高，在很大程度上提高了开发成本，成为开发商逃避房价高涨指责的极好理由。同时，虚高的需求和“招、拍、挂”制度，使地方政府获得了出让土地的巨大收益，形成了“寅吃卯粮”和倾向于为中高档住宅供给土地的内在激励，从而成为房地产供给失衡的制度根源。
    因此，在城市化进程中落实科学发展观和构建“和谐”社会的时代背景下，房地产制度的变革远未结束。
    房地产税费制度改革已经提上日程。未来，相关部门应在简化税费征收、调节社会分配、促进集约利用土地的原则下尽量避免与民争利；土地“招、拍、挂”制度可实行更为科学的标准，如在一定的价格管制下主要考虑开发商对该土地进行规划和社区建设的质量及其对城市建设的贡献情况；房地产供给结构可以直接采取量化标准并用法律法规固定下来等。变革的目的是，挤出需求中的虚高成分，形成合理的消费预期，降低房地产供给价格同时改善供给结构，从而使供需在与内在价值相符的价格水平上实现动态均衡，保证中低收入家庭居有其所，遏制投机，支撑国民经济的平稳运行和持续增长。