住在龙城

    去年10月20日，建设部曾面向全社会征集“城市中低收入人群居住困难解决方案”。一项建设事业的进行既可通过政府之手也可通过市场之手。自从“福利分房”转为“住房商品化”，住宅建设已经是以商品化为主，而且也取得了很大成就：中国城镇人均住房面积从1978年的3.5平方米提高到了2003年的23.5平方米，80%的家庭拥有住房。但同时出现了一些问题：低收入者买不起房，中等收入者的居住条件难以改善，局部地区出现严重炒作房价的现象，等等。

　　依笔者之见，在改善中低收入者居住条件方面，政府可以进行以下工作。

　　对于低收入者，“经济适用房”制度自然是重要的可以选择的政策，它属于社会保障的性质。目前该制度在操作中存在一些明显的不足。一是投资少，2003、2004年它的投资分别只占房地产总投资的5%；二是标准高，动辄上百平方米，看起来很美，给人感觉像是在搞政绩工程，却使得总套数供应更少；三是甄选资格的工作粗糙，只好用排长队和摇号的方式来分配。而要真正让经济适用房发挥作用，就必须加大投资、降低单元面积标准和仔细甄选有资格者。还有一些学者提出经济适用房“只租不售”，也是很有价值的见解。另外，可以采用给低收入者按月发放“住房保障券”的办法，他们可以拿价值几百元的这种证券自己去租住合适的住房，这也可以使得现有的各种存量房屋能各尽其用。

　　对于中等收入者，仍然要以市场化开发供应为主，而政府也可以有以下作为。

　　其一，增加城市住宅用地，提高城市土地使用强度。国家一直十分重视对耕地的保护，以确保粮食安全。这当然是第一要务，但仍有开拓空间。据茅于轼等学者研究，随着农业科技的进步、农民产粮积极性的提高和粮食进口更加容易，也许粮食安全问题并不像人们想象的那样严重。这就需要政府部门对粮食市场的供求状况保持动态关注，做更仔细的审核，然后在可能的情况下增加城市用地。另外，目前全国的城市人均占地面积远远低于发达国家，北京市辖区人口密度仅为伦敦的五分之一、纽约和巴黎的十分之一，正所谓“摊大饼”。

　　其二，从政府方面减轻购房者的负担。目前政府税费占到房地产价格的30%到40%，如果再加上占房地产价格30%的土地费用，政府在房地产上面的收入约占整个房地产价格的60%到70%。而在欧美国家，地价和税费相加大约只占住房价格的20%左右。因此，如果能在这方面有所减轻，则对市民购房有积极的促进作用。中国的税负是比较重的，而开发商上交政府的土地出让金则是包含在房屋成本里，最后由购房者承担。因此，也可以把土地出让金理解成购房市民上交政府的一种税负。香港政府就是把土地出让金作为政府收入的主要来源，从而造成香港房价高企，但它的税负则属世界最低行列。中国的市民既要交纳较重的税，又要变相交纳一部分土地出让金，的确负担很重。

　　其三，降低进入房地产业的门槛，加强房地产商之间的竞争。当前中国的房地产业不是一个垄断市场，但是一个竞争不充分的市场。因为房地产经营事关银行、土地、城市规划、工商、卫生、环保、安全、水电等部门，需要很强的社会运作能力，只有那些拥有很强社会权力资源的人才能驾驭。这样，真正有实力的房地产公司数量很少，竞争不激烈，它们自然可以获得高利润。因此，政府应进一步规范银行、土地、城市规划等部门的行为，对进入房地产领域的企业一视同仁，房地产商数量增加，竞争激烈，房价自然会下降。再者，政府应对市民集资建房的行为予以大力支持。若此举能大量出现，对降低房价会有很大作用。

　　政府出台政策时必须把握好政策的真正效应及可行性。一些学者提出的提高住房贷款利率的方法只会令购房者负担更重；还有学者提出建立“对房产价格的科学评估机制”，由政府为房地产公司制定一个合理的利润率，这些都是不具可行性的建议。