住在龙城

3月中旬以来，多家媒体披露，央行为抑制一段时期以来某些特大城市商品房、土地价格的快速上涨，打压重新上扬的新房空置率，正在研究和讨论一系列抑制房地产市场泡沫的金融措施。 
    
    拟议中的政策有：房产按揭比例由现在的最高八成降至五成；取消原先购房贷款的利率优惠；参照香港地区一些银行的做法实行现房贷款。 
    
    消息一经传播，就在房地产市场以及业内引起了巨大的反响，来自各个阶层的人们纷纷猜测央行可能采取的举动给自己带来的影响，同时也带着热切的心情等待新政策的明朗化。 
    
    房屋封顶才可按揭贷款　让消费者少吃亏 
    
    3月16日，在杭州召开的中国人民银行杭州房贷工作会议上传出消息，央行新的房贷政策经各家银行负责房贷人员讨论后已基本成型，“只有房屋封顶之后银行才可以提供按揭贷款”一项已经达成共识。 
    
    中国工商银行住房信贷处处长张文宾在接受媒体采访时说：以前银行可以给“期房进行按揭贷款”的做法将被央行禁止。央行将做出这个决定的原因是，这种做法无论对于贷款人还是银行，都有较大的潜在风险。 
    
    以工商银行发放贷款为例，过去一年中，期房贷款出现还款人不到期还款的比例，占到全部房贷总额的10%。贷款人做了按揭后，看到实际建成的房屋出现朝向不对、户型结构遭开发商更改、面积缩水、布局不合理等问题，对按揭房不满意，常会选择不供款。 
    
    因此，实施“现房贷款”或者“准现房贷款”是比较合情合理的措施。这样做对房屋的买卖双方都有一定的制约。 
    
    要求房屋封顶之后银行才可以提供按揭贷款，一方面对开发商的资金实力提出了更高的要求，开放商利用客户资金进行运作的门会越来越窄。 
    
    另一方面，进入现房或者准现房阶段后，房屋存在的质量问题更容易被发掘，客观上也对消费者起到了保护作用。 
    
    对于央行可能采取的新举措，业内人士认为，这个措施真正能起到作用的就是能够有效抑制期房交易中的种种欺诈、隐匿行为。对于缺少经验的购房者，尤其是第一次买房的人来说，准现房或者现房能够给他们相当充分的检视余地，这样吃亏的可能性就会少一点。 
    
    提高首付比例、取消利率优惠 
    
    针对性、可操作性不强 
    
    对于传言颇多的“高价房首付将提高到五成的说法”，张文宾说，会议讨论中并未触及“到底什么价位的房属于高价房”的问题。因为各地的房价差距相当大，而且每个时期的房价都可能发生变化，央行很难订出一个全国高价房的标准指导价。 
    
    这个消息也基本符合业内人士在此之前的预测。 
    
    本市西区某大型房地产公司的一位总经理告诉记者，原先传说中的三项措施，从上海的实际情况来看，前两条都不大现实。 
    
    因为上海房地产市场的产品结构总体上还是合理的，中低价位的、面向普通工薪阶层的商品房在今后一段时间内都是上海房地产市场的主要品种。让广大老百姓住上买得起的好房子是新一届上海市政府领导班子的意愿，因此中低价位的商品房不仅有市场价值，也有社会价值。 
    
    降低按揭比例和取消利率优惠，受影响最大的还是普通老百姓。这样的措施如果没有很强的针对性、可操作性的话，根本无法实施。 
    
    炒楼花没花头 
    
    综合看来，央行可能采取的新举措，最终指向还是各地，尤其是上海、杭州等地的房地产投机风潮，即所谓的“买楼花”炒家。 
    
    本市一位在股市发家，近年一直关注上海房地产市场的投资者钱先生告诉记者，在上海，炒楼花者最初都是来自香港、台湾和东南亚地区。这些地区的炒家往往跟随香港、东南亚的房地产开发商一起来到上海，在上海房地产市场整体多年牛市的前提下，在房地产项目的预售期就买入，到楼盘建成交付使用时抛出，赚取差价。 
    
    在上海的许多有港资背景的大型房地产开放商身边，都聚集着一大批这样的炒家。从香港到上海，多年的跟随已使得开发商和炒家之间形成了一种类似于“生态链”的默契。一个成功的开发商往往能够得到众多足够份量炒家的“托盘”，当然他也能够让炒家从中获得足够的收益。 
    
    近年来，随着上海房地产市场的成熟，本土公司的壮大，本地购买力的强大，上海本地的炒家，包括国内其它城市的炒家，已经逐渐在上海形成气候。如果央行的计划得到实施的话，受到打击最大的就是这批人。 
    
    因为在以前的预售制度下，一个大中型的楼盘从预售到交房一般都有12个月以上的时间。如果炒作得法的话，这段时间内该楼盘的价格完全可能上浮10～20％。 
    
    但是交房以后，房价要在短期内实现快速上涨就不太容易了。
    
    央行预警：房产过热 
    
    2002年下半年以来，央行已经未雨绸缪地实施金融监控手段，预警房地产泡沫。 
    
    2002年6月，央行下发《关于规范住房金融业务的通知》，指出有一些商业银行或者其分支机构，并没有严格按照央行的规定执行，致使房地产开发商从商业银行融得了大量资金，银行业隐藏着巨大的信贷风险。 
    
    2002年10月央行发布《中国人民银行第三季度货币政策执行报告》，明确指出：商业银行在支持房地产业发展的同时，要警惕房地产泡沫的出现。 
    
    2002年12月，央行宣布对各商业银行启动“四项检查”： 
    
    一、是否对“四证”不齐备的房地产项目发放开发贷款；是否放松贷款条件，在开发商自有资金没有达到开发项目总投资30％的情况下发放住房开发贷款； 
    
    二、商业银行个人住房贷款业务中，是否有违反《个人住房贷款管理办法》的规定、“零首付”、降低首付款比例或其它变相违规行为的问题；购买期房的，是否符合多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的规定，是否严格执行个人住房贷款利率政策，有无擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为； 
    
    三、个人商业用房贷款是否严格执行抵借比不得超过60％、贷款期限最长不得超过10年、商业用房应为现房的规定； 
    
    四、商业银行分行是否存在逃避其总行授权、授信额度的规定，以流动资金贷款替代住房开发贷款，向开发商发放贷款的行为等。