住在龙城

编者：央行房贷新政出台，社会反响强烈，老百姓最关注的房价问题也成了争议的焦点。近日本报记者在走访中还发现了一个怪现象，京城房价出现了一股小涨的势头，到底房价走向如何，日前，中国人民银行货币政策司信贷政策处调研员，也是《央行房贷新政策通知》的起草人之一黄慕东接受了中央电视台西部频道《新闻夜话》节目的采访。 
    
    ■房价不会有大波动 
    
    记者：通知下达后会不会对房价产生大的影响？ 
    
    黄：前几天国家发改委、建设部、国土资源部等部门，已经下达今明两年经济适用住房的指导计划，它将提供符合广大中低收入家庭，能购买住房的房源，同时可以平抑房价。这个计划是央行通知前下达的，主要是为了稳定房价，让房价不在央行的通知之后有大的波动。 
    
    黄：以前的合同，包括个人住房按揭贷款合同、房地产开发企业与银行签订的借款合同，都要按照原合同的规定执行，新建项目会受到这个文件的影响，但目前全国施工面积有1.1万亿平方米，住宅供应市场不会受太大的影响。 
    
    ■限制购买不是仇富而是用好优惠利率 
    
    记者：通知要求准现房销售，让购房人至少有两个选择，一个是在封顶之前购买，风险大但便宜。第二个买现房，价格稍贵风险较小，现在感觉好像选择余地少了。 
    
    黄：世界其他国家基本实行现房销售，预售制度主要是从香港引荐过来的，风险很大，同时不只对个人，对银行也有风险。通知下发之后，个人贷款买房与过去相比，保证了房地产信贷政策的连续性和稳定性，购买第一套自住房和以前已经签订了借款合同的，不受本通知的影响。这会对一部分想搞投资，或者说多买一些住房的，也就是对买第二套以上住房的有影响。 
    
    这种影响将保护市场，保护更多的购房者，关键是保护广大的中低收入家庭，当然牺牲了少部分富人的利益，这是因为中国实行的个人贷款利率是优惠利率，国外这种优惠是通过财政，对购买自住房的个人抵扣所得税实现的。我们财力有限，牺牲了银行的利益，当时的个人住房贷款利率是优惠的，去给那些有条件买第二套或者更多房的人是不合适的。从市场公平的角度看，这是投资，是一种市场行为，那么如果还要继续牺牲商业银行的利率，就不应该了。 
    
    ■全国性住房担保体系出台在即房贷新政照顾三类购房人 
    
    记者：怎么理解通知中提到的房地产开发贷款今后将重点支持中低收入家庭？ 
    
    黄：参照国际经验，人民银行正会同建设部和财政部，研究建立全国性的住房担保体系。通过这个住房担保体系，向居民个人提供贷款担保，可以有效地防范信贷风险，通过这种担保，商业银行今后对个人申请住房贷款首付款比例会在目前20％比例的基础上适当下调，这就会解决以下三类人群住房问题，第一个是城市中广大的中低收入家庭；第二个是刚参加工作不久，收入比较稳定，但是储蓄、积蓄比较少的年轻人；第三个就是随着城市化进程的推进，有相当一批农民进城务工。对这三部分特定的人群通过实施担保，首付款比例适当下调，更多的人群就会被吸引到购房市场。目前人民银行正在会同建设部和财政部共同研究全国性的住房担保体系，我们现在姑且叫它全国性的住房担保机构吧。 
    
    ■房贷门槛抬高房企资金链条会不会断 
    
    记者：大量的房屋贷款已经贷出去了，现在突然紧缩会不会造成银行已经贷出去的那些贷款可能会收不回来。有人评论，银行业是不是可能也会进入一个冬天。 
    
    黄：按照新的规定，会对这个市场双方有影响。但是通过政策调整要达到三个目的，一是将有助于促进房地产市场长期健康发展；第二个将有助于我们国家住房制度改革的深化；第三个就是将有助于我们防范信贷风险、维护金融稳定。 
    
    记者：通知下发之后，会不会引发新的金融风险？ 
    
    黄：由于目前房地产开发企业融资渠道比较单一，过多依赖的是银行贷款，据有关部门的抽样调查，房地产开发企业的负债率普遍在70％以上，高的甚至达到了90％以上，都是从银行借来的钱，所以银行的贷款，应该讲在房地产这个领域里是深度介入，如果对房地产业存在的一些问题不加以规范性调整，那么银行的信贷风险是相当大的。 
    
    记者：在央行通知之后，各商业银行的总行会有实施的细则跟进，有没有对商业银行实施细则出台的时间要求。 
    
    黄：很快就会下发，同时人民银行分行和营业管理部也将根据所在地的实际情况实施必要的信贷窗口指导。