住在龙城

借助银行商业贷款买房已经成为购房方式的首选,房贷险也应运而生。然而,房贷险终究是新业务,部分保险公司缺少经营管理经验,没有充分认识到其风险,片面地认为房贷险稳赚不赔,这是很危险的
　　房贷险永远都是受关注的热点,据悉,近日浙江有关机构认为房贷险不应强制,应遵循自愿投保的原则。随着房价的持续上涨,房贷风险正在逐步加大,银行恐怕不会同意。退一步讲,如果自愿投保原则真能被银行通过,对保险公司而言,不啻是个好消息,因为房贷险积聚的风险越来越大,在自愿原则下,消费者会大幅减少投保房贷险,保险公司就相应减少风险。
　　明险易察
　　房贷险面对主要有偿付、经营和投保人人身意外险概率等几种风险。开办之初,保险公司都将其视为"肥肉",尽管保险公司的长处在于进行风险防范,但在内地,房贷险终究是新业务,保险公司缺少经营管理经验,没有充分认识到其风险,片面地认为房贷险稳赚不赔,一如当初看待车贷险一样。在争市场、创规模的推动下,保险公司间展开了对房贷险的"暗战":给客户打折,给代理银行高手续费,尽可能多地争取业务。随着承保时间的推移,房贷险的风险开始逐渐暴露出来。
　　首先是投保人提前还款退保,使保险公司遭受手续费损失,无奈之下,只好限制业务发展。去年下半年,浙江等地区的房贷险一度停办,理由是银行30%-40%的手续费太高。房贷险保费是一次性收取的,保险公司也一次性付给银行手续费。这样,当投保人提前还款退保时,保险公司扣除手续费要退回大部分保费,手续费无法从银行索回,损失由保险公司承担,保险公司显然吃了大亏。于是,提供还贷保障的保险公司便以停办为筹码,与银行重谈手续费问题,经过博弈,银行将手续费降至10%。有的保险公司还推出了房贷险分年缴业务,按年支付银行手续费,这样就将手续费损失降至最低。本来担心提前还贷,房贷险会出现大幅退保,提前还贷远比预料中的少。实际上,在当前股市低迷、存款利率低的情况下,谁会积攒现金不用而去还银行那超过5%的利息呢?不管怎样,手续费引起的风险问题暂时得到了解决,保险公司长舒一口气,房贷险又重新迈上正轨。
　　其次是对人身意外险概率的估计不足。如果房贷险投保人人身意外后残疾或死亡导致无力还贷,保险公司要负责赔偿。保险公司在确定意外险概率时,显然低估了意外事故的发生情况,由于房贷险属于长期保险,从时间跨度看,发生风险的概率还是较大的。实际上,保险公司已经感觉到了这一点,去年上半年北京的一家保险公司赔付了近十起,每例都要四五十万,随着保险数量的增加,以后这类赔案会逐渐增多,这是保险公司始料不及的。
　　暗险未防
　　以上两种风险已经暴露出来,引起保险公司的重视,并开始采取了有效措施降低经营风险,但最大风险------偿付风险,因未暴露出来,没能引起足够的重视。
　　上海、北京等地的房价都已上万,买套房动辄要花上七八十万、上百万,其中六七成的房款来自银行贷款。房价上涨和加息都没有挡住人们购房的热情,统计表明,2004年上海个人住房贷款累计增加728亿元,同比增加106亿元,新增额占中长期贷款增量的48%,而购房者户均贷款额为47.5万元,以现有利率、20年贷款期计算,月均还款要3000多元,即使贷款人目前有较高的收入,但难以保证20年时间内都能保持高收入,且不说房地产是否有泡沫,从作为个体的还款人来看,就存在不少还不了款的风险。上海的银行开始对房贷风险警惕起来,着手收紧房贷规模,首付成数将由各银行根据自身情况确定。
　　尽管有保险公司提供风险保障,银行还是意识到了房贷的风险,从自身经营安全性出发,主动限制或者放弃部分业务,那么,保险公司还有什么理由不去审视房贷不能偿还的风险呢?房贷险已经积累的存量风险和正在拓展的增量业务风险应引起充分重视。以上海为例,房贷险保费收入占财险的近10%。2004年上海产险保费收入75亿元多,房贷险约7亿元,按照20年贷款期和0.05%的费率计算,保险金额为700亿元。一旦房产贬值,贷款者就会集中出现还贷难或不还贷的风险,保险公司届时恐怕难以偿付高额赔款。车险已经提供了很好的前车之鉴,车价下跌,贷款者不再还款,提供保险的保险公司便要承担赔偿责任。
　　未雨绸缪
　　因而,保险公司应对房贷险尚未暴露的偿付高风险保持警惕,并从现在起就要着手化解。一是认真分析房地产政策、市场等,对房贷险的外部环境风险正确评估。二是加强对贷款人的核保管理,与贷款银行加强合作,对投保人的工作、收入等进行分析,评估其偿还能力。三是对已有的存量房贷险梳理,对偿还条件不足,或者个人信用出现问题等贷款人采取提醒、解约等措施。四是进行风险转移,对于超过一定额度的高贷款额与其它保险公司共保。五是设定免赔额,提高贷款人的风险防范意识。六是要与银行加强合作,建立实行风险共担机制,如果出现不能偿还情况,银行也应该承担部分损失,从而督促其加强客户管理,防患于未然。