住在龙城

    目前，大部分购房者使用住房贷款买房，会采用高比例贷款方式。过一段时间，有些买房人收入水平可能有较大的改变，会考虑提前偿还部分或全部的住房贷款。

     提前还贷本是银行不允许的，银行的一位负责人说，贷款人与银行是有合约关系的，提前还款也是一种违约行为，因为，银行为他准备的就是其申请期限的贷款。只因为现在贷款购房刚起步，为了鼓励大家贷款，目前对此不与追究。希望贷款人对自己的预期有一个合理的估测。

不过，趁现在银行不与追究，还是让我们来看一看如何提前还款较为合理。

  银行计算贷款偿还的方式

  以贷款３０万元，贷款期限３０年（３６０个月）为例，贷款年利率为５．５８％（月利率为４．６５‰），由按月等额还款的计算公式可知月还款额为１７１８．４６元。此时，本金与利息的比例如何计算？借款人获得贷款后第一个月应还利息为：３０００００×４．６５‰＝１３９５元，借款人获得贷款后第一个月所还本金为：１７１８．４６－１３９５＝３２３．４６元，借款人第一个月还款后剩余贷款本金为：３０００００－３２３．４６＝２９９６７６．５４元，借款人获得贷款后第二个月应还利息为：２９９６７６．５４×４．６５‰＝１３９３．５０元，借款人获得贷款后第二个月所还本金为：１７１８．４６－１３９３．５＝３２４．９６元，借款人第二个月还款后剩余贷款本金为：２９９６７６．５４－３２４．９６＝２９９３５１．５８元，以后各月的还款依此公式类推。

  哪种提前还款方式更合理

  由此可以看出，贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的，按上述公式可知，借款人第６０个月还款后即还款五年后剩余贷款本金为２７７６７４．０８元，如果提前还款可以采用下列两种方式：

  一、提前全部还清贷款，将剩余贷款本金２７７６７４．０８元全部还清。

  二、提前还款１０万元，剩余贷款本金变为１７７６７４．０８元，剩余贷款期限变为３００个月，贷款利率为５．５８％（假定利率不变），由按月等额还款的计算公式可知月还款额变为１０９９．５８元，每月还款额下降６１８．８８元（１７１８．４６－１０９９．５８）。

  通过计算，我们可以发现，第一种方式，买房人少还利息为：２３７８６３．９２元（计算公式＝１７１８．４６×３６０－１７１８．４６×６０－２７７６７４．０８）；第二种方式，买房人少还利息为８５４６４元（计算公式＝１７１８．４６×３６０－１７１８．４６×６０－１０００００－１０９９．５８×３００）。

  从上述例子可以发现，购房人在还贷期的前一些年中，利息负担较重，因为本金基数大，利息相应也高，到了后一些年中，随着本金基数的减少，利息亦会逐步减少。还贷人提前还款时间越早，还款额越大，少还的利息也越多。