住在龙城

现在，许多购房人采用贷款买房的形式置业，而且绝大多数选择或只知道“月均还款法”，即每月还款数固定不变。其实，早在1993年中国银行北京分行就已推出“等额本金还款法”，即本金按还款次数均分、每3个月结算一次，可是知道、了解的购房人少之又少。为此，本报记者专门走访了北京天达律师事务所，该所是中国银行北京分行指定承办个人住房贷款法律事物的律师事务所之一。

　　“月均还款法”和“等额本金还款法”的区别何在？北京天达律师事务所专业房贷律师把二者进行了详细的对比：

　　1.支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“等额本金还款法”的利息总额要少于“月均还款法”。假设同样借款10000元，两种还款法的利息及差额如下表所示。

期　限 月均还款法
利息总额 等额本金还款法
利息总额 差　额 
5年 1260元 1254元 6元 
10年 2751元 2584元 167元 
15年 4272元 3844元 428元 
20年 5893元 5105元 788元 

　　2.提前还款的次数不一样。“等额本金还款法”允许提前还款，并且没有限定提前还款的次数，也不用交纳提前还款的违约金，也就是说，只要购房人有钱，可以随时提前还贷；而“月均还款法”的借款合同条款中对此无明确规定，银行一般要求余款最多分两次提前还清。

　　3.还款前两年的利息、本金比例不一样。“月均还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“等额本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。

　　4.还款前期的压力不一样。因为“月均还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“等额本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，前期的压力要比后期大得多。以借款100万元、25年的还款期为例，对比两种还款法前3个月和最后3个月的还款金额如下表所示。

  前3个月共还款 最后3个月共还款 
月均还款法 5869元/月X3月=17607元 5869元/月X3月=17607元 
等额本金还款法
(本金+利息) 10000元+12600元=22600元 10000元+126元=10126元 

　　另外，该律师还告诉记者，目前“等额本金还款法”只在商业贷款中运用，暂不适用于公积金贷款。并且，只有在购买开发商与中行签有合作协议的项目时，购房人才能申请。蔡雪婧