住在龙城

　　近日，浦东发展银行、光大银行、建设银行将推固定利率房贷的消息不胫而走。贷款期限为5年，利率水平维持在6%-7%的固定利率房贷，能让贷款者免受利率调整的影响，因此被多数人视为利好。 

　　但也有理财师指出，固定利率房贷未必对所有贷款人有利。如果判断失误，利率周期处于下降通道，选择固定利率房贷的贷款人将比选择浮动利率房贷支付更多的利息。 

　　央行报告放开市场 

　　目前，各商业银行的房贷业务仍然采取浮动利率房贷，即如果央行对贷款利率进行调整，贷款购房者就将在下一年度执行调整后新的利率。 

　　而固定利率房贷是指，在贷款期限内贷款的利率固定不变。它的优势在于，贷款人每月的还款数额是确定的。统计数据表明，在法国、荷兰选择固定利率的消费者占贷款买房者的80％；爱尔兰的这一数字达到70％。 

　　2005年8月15日，央行公布《2004中国房地产金融报告》。《报告》中明确写明“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。”央行的这一决定为固定利率房贷的推出扫除了政策障碍。 

　　利率区间锁定6%-7% 

　　记者获悉，浦发银行个人固定利率房贷的利率将锁定在6%-7%的利率区间。此外，贷款期限是5年，5年后客户可以选择继续维持固定还是采用浮动利率。如果提前还贷款，则要交违约金，并且金额比浮动利率要高。但该行的相关产品正式推出的时间则要等银监会的回复。而光大银行和建设银行也采取了类似的方案。 

　　光大银行上海分行工作人员向记者证实，该行的固定利率房贷产品已经上报央行，但尚未得到最终批复。浦发银行上海分行有关人士在接受记者采访时指出，“放行固定利率，实际上是央行把定价权下放给商业银行，所以商业银行应该有一定的自主权。” 

　　拯救房贷业务缩水 

　　在国内实行固定利率，能否避免“水土不服”的尴尬？业内人士认为，银行推出固定利率房贷，目前是有利时机。从央行房贷新政实施来看，房贷业务缩水严重。据了解，从今年4月到7月，本市银行个人房贷出现了连续4个月的负增长。 

　　此次，商业银行希望借“固定利率”新业务扭转个人房贷率下跌的颓势。而将利率设定为6%～7%之间，并且设定5年期限，都是出于银行本身风险控制的需要。 

　　只是浮动利率的补充 

　　一位国有银行相关人士分析说，银行把握利率标准时面临一定风险。房贷利率固定化之后，假如市场利率提高至固定利率之上，银行的这部分贷款资产的市场价值将会下降，利益受损。比如银行把固定利率定为6%，推出5年期业务，如果在此期间，市场利率已经涨到了7%以上，虽然该银行的房贷业务可能急剧增加，但这些贷款资产市场价值被贬低。 

　　因此，至少目前看来，固定利率房贷很难承担市场主流产品的重任，应该只是浮动利率房贷的一种补充。 

　　巧妙判断利率升或降 

　　消费者是否选择固定利率房贷，关键在于对利率走势的判断。 

　　浦发银行上海分行有关人士分析说，在升息周期下，固定利率房贷对贷款购房客户有利，但是若在降息周期，选择固定利率反而会多交利息。 

　　上投摩根富林明基金公司相关人士分析认为，根据当前数据观察，由于食品价格的企稳及核心CPI（消费者物价指数）的增幅趋缓，年内CPI的同比涨幅均值可能滑落至1.5%的水平，一定程度上会缓解加息压力。但从中长期来看，我们将处于加息周期过程中。 

　　聪明取舍“固定”或“浮动” 

　　举例来讲，贷款30万元，贷款期限为5年，分别以两种贷款方式计算还款金额(均以等额本息还款方法计算)。 

　　假设固定利率还款方式选择的利率为5年期贷款，基准利率为5.85％，那么，每月将还款5778.94元，5年还款共计346736.4元。相同的情况，如果选择浮动利率还款方式，目前个人住房贷款5年内执行5.27％的利率，但由于这个利率并不是一直不变的，因此，就利率可能出现的变化情况，假设有下面几种情况: 

　　情况一5年内利率没有变动，仍按目前年利率5.27％利率计算，那么每月需还款5698.55元，5年总计还款341913元。比选择固定利率还款方式至少少还4823.4元。 

　　情况二利率每年上调0.25％，5年共计还款344363.88元，比选择固定利率还款方式至少少还2372.52元。 

　　情况三第二年利率每年上调0.5个百分点，后3年不变，5年共计还款346046.28元，比选择固定利率还款方式少还690.12元。 

　　情况四第一年利率上调1个百分点，后四年不变。第一年，年利率为5.27％，月还款额5698.55元，年还款额68274.6元。从第二年开始，每年年利率为6.27％，月还款额5811.09元，4年共还款额278932.32元。5年共计还款347206.92元。比选择固定利率还款方式至少少还470.52元。 

　　从以上的计算可以看出，在浮动利率短期内不会有太大上调或者固定利率的制定值明显高于目前5年期执行的房贷利率的情况下，相对来说选择浮动利率更优。当然，如果利率5年内有大幅上调(比如超过2％)，则固定利率房贷会对贷款者有利。 

　　选择合适银行更重要 

　　浦发银行上海分行相关人士提醒消费者，对于有意贷款买房的人来说，最关键的是选择合适的银行。利率固然是其中重要的指标，但并非全部，其他因素同样需要斟酌。 

　　就是单说利率一项，每家银行的利率又有所不同，放贷程序、评价风险的体系也不一致。同样申请贷款，有的银行贷得多，有的则贷得少。比如某些银行贷款利率相对较高，但是贷款金额更多，对于客户流动资金的影响就较小。因此，申请房贷需要根据各人情况，灵活选择，通盘考虑。