住在龙城

　　明年新利率大多打9折 

　　采访中，记者了解到，针对明年1月1日即将执行的升息后的新房贷利率，沪上多数银行已明确表态，对还款记录良好的老客户将执行9折优惠利率。 

　　早在10月，浦发银行就向客户公告：年底前没有逾期贷款本息余额的老客户，可以9折优惠；无逾期的新客户与银行协商后可能获得一定幅度的利率优惠。浦发银行对逾期不超过1期，逾期天数不超过30天的“非恶意逾期”客户，次年也给予9折优惠。 

　　浦发率先亮相的房贷新政其实已基本代表了沪上大多数银行明年的房贷政策取向。上海农行介绍说，该行将在明年对信用良好的老客户实行优惠利率，但逾期违约三期或三期以上的房贷者将不享受这一优惠政策；中行上海分行则表示，9折利率优惠只针对首套房购买者。建行上海分行同样表示需考察客户信用记录，优惠尺度将在业务部门对房贷者信用记录审核后确定。工行上海分行尽管目前尚未正式发布明年房贷政策，但有关人士称，相关政策应当基本与其他银行趋于一致。 

　　是否提前还款因人而异 

　　银行专家指出，优惠后的房贷利率比现在高出不多，所以是否要提前还贷，市民还应结合自己的实际情况考虑。 

　　在贷款的前几年，由于本金基数大，利息相应也高，多还款可使总贷款中的本金基数下降，则剩余贷款的利息负担会相应减小。如果手上资金主要投资于短期品种，如货币市场基金、不超过1年国债和定期储蓄，它们的变现成本不是很高，不妨变现提前还贷。目前贷款利率在5.51%-6.12%之间，短期品种一般收益也不过3%-4%，两者相抵还是负利率，提前还贷更划算。 

　　提前还款的目的是为了节省利息的支出，但提前还款并不是都能节省利息的。比如，有的银行对提前还贷的客户要处以1个月的罚息，有的银行对贷款不满1年而提前还贷的客户，要罚半年到1年的利息。所以提前还贷一定要计算清楚后再作决定。 

　　此外，还款快要到期的客户，由于剩余的本金已经很少了，即便利率上调，增加的利息也是很少的。比如借款为10年期，现在已经还了八九年了，就没有必要急于提前还款。 
　　有投资计划的客户也不应该着急提前还款。有些借款人一旦手上有余钱就拿来提前还贷，碰上好的投资项目却又需要贷款，而经营性贷款利率要比房贷高，办理起来也比较麻烦。房贷专家建议，在提前还贷前，借款人最好考虑清楚近期有无投资计划。如果手上有好的投资项目，收益率可能超过房贷利率，就应该考虑投资，而不是急着还款。 

　　三种还款方式省息比拼 

　　提前还款大致分三种方式，除了提前还清全部贷款外，大多数借款人都是提前归还部分贷款，部分提前还款相对较复杂，目前，银行一般有两种方式供借款人选择。不同方式节省的利息支出不同，一次性提前还清节省的利息最多。在部分提前还款方式中，缩短还款期限节省的利息较多，还款期限不变节省的利息相对较少。 

　　方式一：一次性还清所有贷款举例来说，如果一位借款人2003年向银行借贷10年期商业性贷款35万元。第一次还款时间为2003年11月，提前还款时间为2005年11月。 

　　该借款人原月还款额为3719元，在这种提前还款方式下，2005年11月，当月一次还款294563元，则可以节省利息支出62474元。 

　　方式二：部分提前还款，月还款额不变，缩短还款期限在这种还款方式下，2005年11月，当月一次还款153719元（其中3719元为当月应还款额），下月起月供仍为3719元，则新的最后还款期为2009年3月，节省利息支出51048元。 

　　方式三：部分提前还款，减少月还款额，还款期限不变 

　　2005年11月，当月一次还款153719元（其中3719元为当月应还款额），下月起月还款额为1770元，至最后还款期2013年10月，则可以节省利息支出33385元。