住在龙城

　　在现行土地条件下、房地产制度下，小产权房是违法、违规的这是不可否认的。为什么它是争论的热点？就是小产权房现在太多了，如何处置是一个难题。如果把它炸掉大家认为这是一种损失、浪费资源，但是不炸掉它又是违法违规的，因此这次结合2009年太原市小产权的市场现状做了一个初步的总结和分析。以便对消费者购房时有一个谨慎参考和提醒的作用。

　　市场现状

　　太原：价格不落反涨

　　据调查发现，随着省城房价的不断上涨，周边“城中村”小产权房开发日渐增长，其以低价位入市，吸引了众多的中低收入购房者，市场份额也越来越大。

　　就职于省城某玻璃公司的赵先生在2008年购买了位于省城和平北路某村委会开发的小产权房，一套90平方米左右的居室算下来才18万元，而在这个小区里，和赵先生一样通过从村民手中购买小产权房的市民不在少数。

　　而在尖草坪区一处小产权房售楼处，每平方米1550元的均价吸引了不少市民前来咨询。当记者询问购买这类房屋产权是否有保障及将来能否进行转让等问题时，销售人员告诉记者：“能领到区政府发的‘小产权’证，也能进行交易过户，而且手续完善后还可以领到大红本。”

　　省城太钢总医院往东，东涧河村所在的村里分布着大大小小七八家售楼处，在建楼房有100多栋，这里人口密集，且以外来户居多，这些价位不超过2000元/平方米的小产权房，销售情况都不错。这也从一个侧面反映了太钢片区旺盛的购房力需求。

　　下半年以来，房价下降的声音越喊越高，然而，小产权房的价格却并没有受到任何影响。这些楼盘的销售人员说，因为最近购房的人越来越多，“不排除提价的可能”。

　　省城建南汽车站往东800米，有一个楼盘项目叫“城市百合”，由于离市区非常近，这里的起价已经从最早的1230元/平方米飙升到了现在的2798元/平方米。

　　狄村村委会大院南侧的楼盘销售接待中心，两位工作人员正忙着接待看房者。顺着销售人员的指引，一位购房者正在观看楼盘的模型。“电视上说了，购买小产权房者的利益将受到保护，这里的房价将来一定会涨。”售房者接着说：“要买就得快点，订晚了可不是现在这个价格了。”

　　据业内人士介绍，目前太原市六个区大概有50多个小产权房在开发出售，几乎所有有条件的村子都在进行，年开发量不少于正规住宅开发量，在市场份额中“小产权房”所占的比例超过20%以上。

　　“小产权房”现象在全国都十分普遍。据悉，越发达的城市“小产权房”现象就越严重。在深圳这样的发达城市里占的比重高达40%多。

　　百姓呼声

　　市民疑问：没有房产证如何保障利益

　　“房子大概100平方米，价格是每平方米1950元，比当时市面上的商品房价格便宜了很多。只是可惜，3年了，都拿不到房产证。”日前，家住大马村的刘先生话语中透露着几分无奈。

　　刘先生说，2007年他在大马村购买了一套小产权房。当记者问及为何要购买这样的房子时，刘先生苦笑着告诉记者：“便宜啊，才1950元一平方米，这样的价格很有诱惑力。商品房的价格太高了，我们买不起。”

　　刘先生不无担忧地向记者透露，他们当初买房子，只是想自己住，但听说这里以后要拆迁了，没有房产证，拆迁赔偿肯定会损失很多钱。就算不拆，万一以后房子升值，村里要收回去怎么办，他们的利益谁来保障？

　　房主期盼：“希望国家能尽早出台相关政策”

　　听说国家将保护已购买了小产权房的消费者的合法利益，刘先生高兴地说：“说实话，我们对于当初买房有些后悔，现在住这样的房子，更是提心吊胆的。毕竟没有产权，以后的买卖、孩子的继承都是大问题。我们期待这种“没名分”的日子早日结束。”

　　刘先生的邻居王女士也表示，当初对房子的性质没搞清楚就买了，现在只希望国家能尽早出台相关政策，保护他们的利益。哪怕缴一点钱也可以，能让他们早日吃下一颗“定心丸”就好。

　　各方观点

　　开发商：“不能干扰房产市场秩序”

　　“可以保护这些已购者的利益，但有一个前提，就是要有一定的政策限制，不能干扰房地产市场的正常秩序。”某开发商这样说道。随着国家“保护已购者的利益”的声音的发出，让那些购房者激动的同时，也给那些城市的房产开发商们带来了一丝不安。

　　“由于没有缴纳商品房买卖的契税，也不用向政府缴纳土地出让金，因而小产权房的价格比正规的商品房价格低了很多。很多人就是冲着它便宜才去买的。一旦要保护这些人的利益，让他们拥有产权，那对市场而言，就很不公平，肯定会给房地产市场带来很大的冲击。”太原某开发公司经理告诉记者，“小产权房最关键的问题出在产权上。无法拥有国家房管部门颁发的房产证，才让很多人望而却步。如果，这些购买者能够获得相应的证件，将会在很大程度上影响商品房的销售。”

　　律师看法：小产权房私下买卖不受法律保护

　　“国家已经明确表示，小产权房违法，因此，和相关企业签订的协议也就不具备法律效应。因此，这样的小产权房就无法用于抵押、继承和买卖，私下通过黑中介进行买卖，就更是违法行为了。”律师说，“一旦房子升值，卖方要收回房子，就违反了公平信用的原则。卖方应就房屋现值和原价的差异对购房者给予一定的补偿。由于购房者是‘受害者’，因此，房屋升值所产生的利益，购房者应该得到更多。而对于购买人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。”

　　就小产权房若是被拆除，谁来承担购房者的损失方面的问题，律师认为，购房后如果遇到国家征地拆迁，因为购房者只是实际使用人而非合法的产权人，所以得到的拆迁补偿与产权补偿相比肯定就相差了很多。“当初，购房者购买小产权房时，由于开发商不要缴纳土地出让金和相关税费，因此价格就很便宜。现在拆迁，要得到和商品房一样的补偿待遇，肯定是不行的。”律师如是说道。小产权房纠纷维权困难最根本的原因，还在于现行法律的可操作性差。

　　专家献计

　　“小产权”还需源头上治理

　　专家建议，要真正解决问题治理小产权房，应该从源头上加以考虑。解决小产权房的问题除了需理顺房地产市场的管理外，更主要的是要加快中低价位商品房和经济适用房的开发，建设一大批适合中低收入阶层购买的合法商品房或经济适用房，让中低收入者能买得起手续齐全的商品房或经济适用房，这样才能从根本上限制甚至杜绝在农村集体土地上开发房地产的现象。

　　房市调控成效与小产权房市场的冷暖息息相关，在申明政策、提示风险的同时，政府也需要体恤民生，不能孤立地处理小产权房，而应将其作为房市调控的组成部分，用房价的健康理性回落来迎接小产权房消费群体的回归。否则，即使小产权房转正的路断了，还会有低收入人群继续把圆住房梦的希望寄托在小产权房身上。

　　“对已购者可先罚后补”

　　有专家建议，国家如果要保护已购者的利益，也可以采取先罚后补的方式。违反城市规划要求的，要坚决予以拆除。符合城市规划的，也许可以通过补缴土地出让金和相关税费的方式来解决。但“小产权房”问题由来已久，牵扯到包括房产、城建、规划等多方面的问题。国家要保护这些已购者的利益，就要考虑不能损害正常购买商品房者的利益，以及不能扰乱正常的房地产市场的秩序。因此，在这个问题上，国家会权衡考虑，政策的松动短期之内应该没有希望。

　　问题汇总

　　焦点问题：开发商和购房者谁补差价？

　　小产权房和商品房之间最大的区别就是，土地出让金和各项税费是否缴纳。以前之所以出现大量的小产权房，主要是因为城市的房价偏高。于是，很多人就选择了价格低廉的小产权房。对于那些符合规划的，国家如果要让他们的权利合法化，就要将集体的土地转化为国有，那就需要补缴各种税费和土地出让金，并办理相关的手续。

　　但对很多的购房者而言，就是因为没钱才选择了低价的小产权房，要他们来缴高额的土地出让金肯定不行。“但也存在一个问题，有的人肯缴，有的人不肯缴。以一户100户的小区为例，即使99户都同意缴，哪怕只有1家不缴，那相关的手续就无法办理。土地出让金让购房者单方缴肯定行不通。”相关人士表示。

　　对此，建议土地出让金和相关的税费可由村里、开发商和购房者三方通过协商，按一定比例补缴，然后再通过法定程序补办各种产权证书，以保障买房者的利益。

　　时间日程：业内人士称政策出台尚需时日

　　“这个时候属于房地产经济的敏感时期，我认为小产权房政策近期不可能松动。”业内人士表示，关于小产权房如何处理问题，国务院以及国土资源部等都进行过专项研究，但目前为止还没有一个明确的说法，唯一肯定的是，小产权房肯定不合法，而且中央多次明确“小产权房”绝不允许再建。

　　相关专家表示，小产权房虽然不合法，但这个问题一直存在，现在也确实到了该解决的时候了。但现在世界经济危机，全国的房地产市场刚刚有所回暖。如果，这个时候给小产权房解禁，那肯定会给房地产市场带来不小的冲击。而且，让那些小产权房“转正”，正常购买城市商品房的市民也不会答应。保护那些已购者的利益的同时，既不能影响房地产市场的稳定发展，同时又要兼顾到买房者的利益。如何处理和解决这些矛盾，国家需要权衡考虑，因此，相对完善的政策的出台尚需时日。

　　名词解释

　　什么是小产权房？

　　“小产权房”的概念是相对于“大产权房”而言的，是指在农村集体所有的土地上建造的房屋，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房屋土地管理部门盖章确认，没有国家所发的产权证，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。

　　由于没有缴纳商品房买卖的契税，也不用向政府缴纳土地出让金，因而“小产权房”的价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。“小产权房”最关键的问题出在产权上。小产权房其产权证不是由国家房管部门颁发的房产证，而是由乡政府或村政府颁发，并不构成真正法律意义上的产权。因此，小产权实际上就是没产权。

　　小产权房政策一览

　　2007年6月 原建设部提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定，城镇居民购买小产权房没有法律保护。

　　2007年12月 国务院明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

　　2008年1月 获得“城乡统筹综合改革试验区”身份的成都、重庆相继下发文件，以不同方式试探小产权房合法化的工作。

　　2008年7月15日 国土资源部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，但同时明确指出，不得为小产权房办理任何形式的产权证明。