住在龙城

　　日前，最高人民法院公布了《物权法》的两部司法解释——《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》(以下简称《区分所有权解释》)和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》(以下简称《物业服务解释》)。

　　两个司法解释究竟对广大业主的生活带来怎样的影响？记者特意邀请广州资深房地产律师、广东华安联合律师事务所副主任陈敏为市民解读司法解释中与市民密切相关的内容。

　　购房人未收楼不认定为业主新的司法解释对业主的认定有了新标准，即购房人未收楼并不被认定为业主，也不能享有业主相应的权利。

　　《区分所有权解释》明确，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为《物权法》六章所称的业主。

　　律师意见：陈敏表示，按现在的司法实践，市民购房签了购房合同并完成了登记备案，就会被认定为业主，享有业主相应的权利。但《区分所有权解释》对业主的判断标准是办了产权证，或虽未办理产权证但已合法收楼。这样一来，购房人未依法收楼的就不被认定为业主，既然不被认定为业主，那么业主相应的权利如投票权、收益权等，也就不能享受了。

　　提醒：《区分所有权解释》实施后，开发商有可能会以此来威胁业主收楼，所以业主在收楼时要留个心眼。

　　露台规划上属房屋算个人所有按以前的法律规定开发商附送的花园、露台等都是业主大家共有，其他业主有权进入。而在《区分所有权解释》中，似乎对这个规定有所放宽。

　　《区分所有权解释》明确，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《物权法》六章所称专有部分的组成部分。这也就意味着开发商送的露台可能成为业主房屋的专有部分，具有产权。

　　律师意见：陈敏表示，上述规定不是指所有的露台都可以作为房屋的专有部分。作为专有部分的露台的前提条件是露台规划上专属于特定房屋，但是目前广州楼宇规划中没有这样的露台。陈敏说：“现在送给业主使用的露台多是在裙楼楼顶上或天台上，规划上都是消防通道或避难层，不是专属于特定房屋的露台，不符合上述规定。”

　　提醒：现在广州符合上述条件的露台只有别墅的露台，其他露台或天台花园都不属于这个范围。

　　在自家房子外墙做广告不侵权现在，住宅业主在屋顶装太阳能或种花种草，商业性房屋业主在自己房屋外墙或窗户做广告，都会被物业管理公司或其他业主禁止。但随着《区分所有权解释》的实施，以后市民在自家房子外墙或窗户做广告牌也可能不属于侵权了。

　　《区分所有权解释》明确，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

　　律师意见：陈敏表示，按上面规定，业主只要是基于对房屋的使用功能的合理需要，利用屋顶以及房屋外墙等共有部分，都是可以的。然而究竟什么是基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，人们的理解各不相同。如果没有更进一步的解释，该条款可能会引发争议。也可以理解为，市民在自家房子外墙或窗户做广告牌不属于侵权行为。

　　提醒：住宅物业业主利用外墙、窗户来做广告盈利，或者写字楼业主利用外墙、窗户为其他公司做宣传广告盈利，肯定不属于房屋功能的合理需要，应当禁止，这是没有异议的。

　　广州住改商同样一票否决两个司法解释出台后最受关注的是住改商一票否决问题。尽管广州曾允许天河南、建设六马路等自发形成的商业区的住改商，但在《区分所有权解释》实施后，同样需要执行一票否决的规定。

　　《区分所有权解释》明确，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。而将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。陈敏表示，根据上述条款，整一栋建筑物里只要有一户业主不同意住改商，即使住改商的房屋上下层邻居都同意，也不能进行住改商。

　　值得一提的是，今年2月，广东省工商局局长卢炳辉表示，只要业委会或居委会同意，住宅商用即可申领营业执照。那么，广东法规与《区分所有权解释》是否有冲突？日前，广东省工商局有关人士回应表示，广东为住改商松绑，与《物权法》的司法解释没有冲突之处。理由是，今年2月，广东为住改商松绑，允许登记办照的一项要求是要出具小区业主委员会(居委会、村委会)同意的证明文件，而文件开出的前提已经是“征得有利害关系的业主同意”。《区分所有权解释》只不过将条件更细化、更具体了一些。新的司法解释10月1日起实行，广东届时做法依旧，“对已领证照的住改商，利害关系人一样可以投诉和举报，查实后或撤销住改商登记。”提醒：即使广州允许天河南、建设六马路一带首层住宅的住改商，但因为《区分所有权解释》是上位法，只要同一栋楼的业主反对，进行诉讼，同样可以要求取消首层住宅的住改商。

　　多套房业主投票也只算一票以前的法律规定，楼盘开发商即使在楼盘拥有多套物业，在业主大会投票中也只能算一票。除此以外，其他业主一套房算一个投票权。即除了开发商这个大业主以外，其他业主有一套物业就有一个投票权，有十套物业就有十个投票权。但有时候，开发商往往把名下大部分物业卖给另一个买家，使他成为大业主，就能左右业主大会的投票结果。

　　针对此，《区分所有权解释》明确，业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。这就意味着，一个业主即使拥有楼盘的多套物业，也只能有一个投票权。

　　提醒：《区分所有权解释》没有对小区的住宅、商铺和车位不同物业业主的投票权进行区分，按目前广州的做法，车位业主不算投票权，而商铺和住宅业主都有投票权。

　　物管费高于指导价诉讼可获支持小区物业管理费收费过高是广州业主集中反映的一个问题。以后，如果发现自己小区物业管理费不符合广州市政府的指导价，业主可以提出诉讼，法院也会支持。

　　《物业服务解释》明确，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

　　律师意见：陈敏表示，广州市对普通住宅物业管理费采取政府指导价，如果小区物业管理费高出指导价标准的，业主可以要求按指导价交纳物业管理费，如果引发诉讼，法院应当支持业主。

　　提醒：目前广州普通住宅物业管理费指导价最高为1.96元/平方米，但是广州不少住宅小区物业管理费都在2元/平方米以上。这些小区业主只要明确自己的小区是普通住宅小区，就可以提出诉讼。