住在龙城

　　光大银行14日公布固定利率房贷实施细则，可在北京、上海两地网点办理———

　　锁定一个利率5到10年，无论以后的房贷利率是涨是跌，购房人都不再受影响。这在利率呈上调趋势的今天，对购房人而言无疑是个好消息。2006年新年伊始，固定利率房贷终于浮出水面。首家向监管部门递交申请的光大银行将率先在全国推出名为“阳光生活”的固定利率房贷产品，1月14日光大银行正式公布固定利率住房贷款实施细则，北京、上海两地成为首批实行的试点城市。

　　那么，固定利润和浮动利率相比，购房人选哪种更划算？

　　利率看涨固定利率水平略高于浮动

　　目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次升息，借款人的月供就要有相应的增加。而固定利率房贷则不论贷款期内利率是升是降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会“随行就市”。那么，率先出来的光大银行固定利率的利率水平和目前正在实行的浮动房贷利率相比，有什么差别？

　　据介绍，央行目前规定的5年（含）以下贷款利率为5．85％，5年以上贷款利率为6．12%，而银行执行时对大多数借款人有10%的利率优惠。因此，可以说，现在的浮动利率下，5年期房贷的优惠利率在5．27％左右。

　　14日光大银行公布的固定利率住房贷款实施细则将首个固定利率房贷的利率设定为：5年以下（含）为5．94％，5年以上至10年（含）为6．18％。

　　光大银行首个固定利率房贷是如何制定的？对此，光大银行的有关人士告诉记者：根据海外市场经验，如果一段时期内市场普遍对利率看涨，银行制定的固定利率就会比现行同期利率高；反之，市场普遍看跌，银行制定的固定利率就会略低于现行利率。光大银行资金部副总经理向记者透露，固定利率产品的推出将首先选择北京和上海两个城市作为试点，对于不同区域、不同贷款人的资质，相应的利率水平也会有所区别。

　　加息环境下长期贷款固定利率省钱

　　那么，北京、上海在固定利率和浮动利率并存的条件下，按揭购房人该如何选择？专家分析，最关键的在于现行浮动利率与固定利率的差额，如果两者超过1％，选择浮动的比较划算；如果低于1％，选择固定利率将会更合理。而在加息环境下，专家认为，贷款期限比较长的，购房人还是选择固定利率省钱。

　　而对5年期的短期贷款，专家认为，即便是在加息的情况下，还是浮动利率合算。

　　借款满一年免提前还款违约金

　　此次光大银行采取了较为宽松的提前还款规定：在央行调整贷款利率时，如果新利率高于固定利率，客户可以享受原有利率带来的优惠，如果新利率低于固定利率，客户则可以选择提前还款来避免损失，实际借款期满一年，可免除提前还款违约金。在贷款存续期一年以内提前还款，则按提前还款金额3%收取违约金。

　　业内人士认为，这一宽松的规定，有助于降低借款人提前还款成本，规避市场风险。与此同时，还可以锁定中长期住房贷款利率，有利于借款人规避利率和通货膨胀风险。

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　　固定利率房贷市场观望者多

　　固定利率房贷在海外市场早已有之。与我国不同，欧美国家主要推行以固定利率为主的住房抵押贷款制度。根据美国抵押贷款银行家协会的统计数据，在美国的购房者中，78％的人选择利用固定利率抵押贷款来锁定未来利率变动可能带来的风险。

　　以住房按揭贷款见长的东亚银行很早就在香港市场上推出了固定利率房贷。不过据了解，香港人签固定利率合同的人不多。因为香港人的房贷期限都很长，签固定利率合同就需要借款人对利率的长期走势做出判断，这对并不具有金融专业知识的普通人来说就是赌一把，很多香港人怕输，不愿意冒这个险。 

　从我国目前情况看，固定利率在近期成为房贷主流并不现实。固定利率房贷考验的是银行的风险定价水平、对资产负债进行重组安排的能力。在利率下跌过程中，大量借款人提前还款会给银行造成巨大压力，影响其对风险的判断和控制。因此固定利率房贷的推出，一定要有一个规避风险的对冲工具，但在国内，这样的风险对冲工具尚不存在。正因为这一原因，并非所有商业银行都对固定利率房贷趋之若鹜。到去年10月中旬，仅有上海浦发、光大、建行三家固定利率房贷的申请获央行批准，进入银监会报批阶段，而更多的国内商业银行选择观望。

　　对于广大购房者而言，固定利率房贷也是个全新的概念，如何利用固定利率房贷业务规避利率风险，还需要进行学习。

　　背景资料

　　光大银行对固定利率房贷的申请者设定了三个要求：仅适用于10年以下（含）的个人一手住房贷款业务，不包括个人商业用房和二手住房贷款业务；贷款期限方面，仅限于5年期以下（含），5-10年以下（含）两档贷款期限，最长不超过10年，且贷款到期日借款人不超过65周岁；而贷款对象目前仅限于在中国内地境内购买“一手房”（指房地产开发商或售房单位直接出售的住房）且年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人。