住在龙城

通过开发商“代办”，按揭贷款的购房者实际每月只有5000元的收入可升高到1万元，
无法确认的偿还能力和偿还意愿将直接影响到银行金融资产的安全—— 

　　４月２０日，中国银监会银行监管一部副主任沈晓明警告说，截至到去年末，我国房地产业的不良贷款余额已经达到１０９３亿元，居行业排名第四的高位。个人住房贷款不良率１．５％左右，开始小幅上升。由于贷款期限长，加之房价波动等原因，个人住房贷款开始进入国际公认的风险暴露期。目前我国７０．１％的人在购房时需要借助贷款才能顺利买房，房贷总数已达２．８万亿。

　　隐患１　

　　挣五千报一万

　　还款能力靠虚报

　　“当初买房时，几个售楼处的销售员都对我这样说，只要填一下个人基本信息就可以了，你的实际收入是多少不用管，我们的律师会给你代办好贷款手续。”２００４年初在通州区某中档楼房置业的刘进先生告诉记者，自己买房贷款的过程几乎毫不费力。不仅是刘先生遇到了这样的优待，其他很多楼盘的销售人员在向顾客推销房子的时候，都会“适时”地提供这种方便。个人贷款时需要被评估的收入水平、工龄、公司性质等硬性指标，在相关人员一番“包装”下，都能顺利过关。在北京个别楼盘的售楼处，甚至坐着一些专门为买房人办理贷款手续的“中间人”，每办成一笔贷款他们会向买房人收取８００－３０００元不等的“手续费”，而售楼员为了能尽快卖出房子，也经常在买房者和这些中间人之间充当连线搭桥的角色。

　　曾专程去多个售楼处“蹲点”，以了解商品房按揭风险根源所在的中国社会科学院研究员、著名的房地产金融专家刘维新表示：“购房者在办理商品房按揭贷款时，如果实际月收入只有５０００元，通过开发商的‘代办’，报到银行时购房者的月收入可能就变成了１万元，而基于这些不实收入所发放出去的贷款，就是目前银行房屋按揭的隐患所在。”

　　出于对银行个贷不良率上升的隐忧，银监会曾在２００４年９月出台的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中对个人房贷进行了多项规定。“尽管《指引》对个人按揭贷款的风险管理规定非常细，但各级商业银行在执行时肯定还会存在很多问题。事实上，目前有很多银行都无法真正掌握贷款人的实际收入、资产拥有情况和信用情况。”刘维新研究员分析说。

　　隐患２

　　以实物抵贷款

　　银行无奈成当铺

　　“打个比方吧，一个人买了一辆１５万元的车，首付３万，还了两年多贷款后，利率上涨了、车却降价了。现在同样的车１０万就能买了，而继续还贷的话还要多支付给银行利息。这时车主就会放弃继续还款，索性把车抵给银行。”谈到房贷风险时，中国银行的李先生给记者举了个例。

　　李先生告诉记者，之所以说房贷有风险，是因为房价未来几年是否会降价、泡沫是否会破灭都关系着贷款者的还款信心。“目前，北京一些银行已经相继出现车主要求停止还款，以车抵贷的情况了。如果房价也像车市一样，出现价格大幅下跌、利率上涨的情况，那么消费者是否继续还款就会受到考验。”对此，李先生表示：“以前大家都认为银行是抵押贷款，没有什么风险，大不了就收回贷款人的房子、车等抵押物，可是未来几年如果这些资产的价格大幅度下跌，银行的利益就很难保证了。”

　　专家认为，目前银行个人住房按揭贷款不良率上升隐忧的背后，就是由于对按揭贷款者偿还能力和偿还意愿的无法确认。这在目前投资性按揭购房者不断增多的背景下显得更为明显。刘维新表示，根据保守估算，像上海、北京、杭州这样的城市，商品房购房者中投资（投机）性购房者所占的比例至少在２０％以上。“当这种投资性购房比例上升到一定程度时，通过金融手段来限制是非常有必要的。否则，一旦经济波动来临，整个行业的风险将会立即显现。”

　　隐患３

　　我国银行面临

　　“顺周期”之惑

　　“购买６０万元的房子，按照贷款成数评估价的８０％，个人可以从银行贷款４８万元，而通过中介的‘工作’，贷款成数可以有条件的再放宽一成，多贷几万元。这在未来将造成新增的房贷坏账。”监管部门认为，现阶段各银行要高度重视房地产市场风险向银行信贷转移的可能性。如果受年终指标的压力而放松授信标准，意味着对将来风险管控的不负责任。

　　其实，去年底央行上海总部的统计就已经显现出来，受房贷存量连续数月“缩水”之累，上海个人房贷坏账正呈升高态势。业内人士指出，楼市景气时做高房价而变相零首付等炒作行为，给银行信贷埋下的隐患已开始显现，银行成了物业的最大买家。

　　近日发布的《２００５－２００６中国银行业竞争力评价》显示，２００５年我国各主要银行的信贷依然偏重于房地产行业。根据国际经验，个人房贷风险暴露期通常为３年－５年，而我国住房信贷业务是最近４年才开始发展起来的，也就是说我国银行业已经进入房贷风险初步显现期。需要注意的是，目前我国大部分银行贷款未能摆脱“顺周期”的行业投向结构，即集中于近年来发展迅猛的房地产、制造、通讯等行业。由于房贷比重较大，且时间已经累计数年，住房按揭贷款风险很可能在今后几年集中爆发，特别是一些出现房价泡沫征兆的地区，比如上海、北京两地。

　　此次调查结果显示，我国贷款行业结构较为合理的只有建设银行和招商银行，他们共同的特征是贷款行业集中度相对较低，受宏观景气度影响较大制造业贷款在１６％左右，仅相当于其他银行的一半；而较低风险的交通、能源、通信行业贷款比例相对较大。对此复旦大学金融研究院教授陈学彬认为，房地产信贷泡沫的出现一般会在过度投机的市场中，合理进行贷款在各个行业中的分配应该引起每个银行的重视。