住在龙城

    加息后，房贷争夺用户的招数似乎多了不少。最近，记者从多家银行获悉，针对5年期以上个人房贷利率上涨0.711%，银行推出了不少新的房贷产品，包括固定利率房贷、循环贷、入住还款法等等。据了解，截至目前，市场上推出的个人住房按揭产品已经有5~6种之多。理财专家提醒，市民应根据自身家庭经济情况量力而行；因此，选择合适的贷款方法、比例、年限及房贷产品应注意几大要点。

    1、固定利率房贷：短期内提前还贷者不适用

    固定利率房贷，是指在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。

    优点：利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。

    缺点：一旦利率水平降低，在房贷利率固定情况下，和其他浮动利率贷款相比，购房者有可能要为房贷多交钱。

    适用人群：主要是三种人，一是有固定收入的人；二是有升息预期的人；三是一些为了锁定风险的生意人。

    提醒：如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。目前光大银行推出的固定利率房贷，违约金高达贷款余额的3%。

    2、循环贷：最长使用期限为３０年

    深圳发展银行近日在全国范围内推出“循环贷”业务，市民无论想投资理财、经营周转还是应急支出，都不用另外向银行提出申请，所需款项1小时后便可到达个人账户。

    优点：贷款额度高，使用年限长。“循环贷”的实质就是抵押贷款。比如，某人有一套价值50万元的住房，通过抵押登记后，可以获得最高八成即40万元的银行授信，该客户可随时取出使用这笔钱，最长使用期限为30年，这相当于将不动产变为流动金库。

    缺点：用途较为局限。市民要想获得授信，炒股买期货肯定不行。

    提醒：根据额度确定方式的不同，“循环贷”可分为自主额度和综合额度两种。前者，想要获得较高的额度应特别注意要采用提前还款、递减还款或双周供的方式。因为，自主额度是以按月等额本息还款法计算的剩余本金作为客户的循环授信额度，只要客户所选择的还款方法使本金摊还的速度比等额月供快，两者之间的差额就可供客户使用。

    3、直客式房贷：贷款不用经过开发商担保

    “直客式”房贷又叫“超前按揭”，就是个人先找银行贷款，然后再去买房，银行直接贷款给买房者，不用经过开发商担保，贷款额度、占总房款比例、期限及还款方式等，都可根据购房者的需求决定。目前，中行、建行、民生都已经推出了这项业务。

    优点：买房时可办理一次性付款，这样房价通常可以得到一定幅度的优惠，另外由于避开了开发商和中介，“直客式房贷”可以节省一笔中介费。

    缺点：没有开发商担保的借款人需要寻找专业的担保公司，因此会多付一笔担保费。

    适应人群：有稳定收入、良好的授信纪录、所购房屋一次性付款优惠较多的借款人。

    4、移动组合房贷：还款期内随时调整还款方式

    这是今年出现的更为灵活的一种住房按揭方式，是民生银行推出的移动组合住房按揭。该种房贷方式，允许客户针对不同时期的家庭收入情况和个人投资理财习惯，订制个性化的还款方案。而且在还款期内，还款方式还可以随时调整。

    优点：便于贷款人根据自己的收入预期，灵活调整自己的还款方式。与等额本息方式相比，移动组合房贷还可能节省一部分利息支出。

    缺点：由于还款总期限是固定的，因此如果还款数额较低的月份越多，后期还款压力就会越大。

    5、“入住还款法”：约定时间段内仅还贷款利息

    近日，招行在全国首家推出了个人住房按揭贷款“入住还款法”。据了解，“入住还款”是指客户在招行办理一手楼住房贷款业务时，可以申请从贷款第一个月开始，与招行约定一个时间段仅偿还贷款利息，无需偿还贷款本金，约定期满后再开始采用等额本息或等额本金的还款方式归还贷款的本金和利息。

    优点：降低购房者交房初期的经济压力。招行有关人士指出，如果市民贷款购买的房子还没有完全盖好，又希望新房入住后再开始偿还贷款本金，“入住还款法”可说是一种理想的选择。

    提醒：申请“入住还款”要注意以下三点：一是要选择在招行办理一手楼住房按揭贷款业务；二是在申请住房按揭贷款时，填写书面申请表，采用“入住还款”即可；三是“只还息、不还本”的最长时间不超过12个月，但也不能低于6个月。期满后，按照客户事先与招行约定的等额还款方式或等额本金方式还款。

    相关提示 选合适房贷的三项原则

    ●选择合适的房贷方式：买房贷款除了可以使用商业性贷款之外，还有公积金贷款以及两者的组合贷款。目前，商业性贷款的上调幅度往往比公积金贷款要大。

    ●选择更适宜的还款方式：目前，大多数银行可供借款人选择的还款方式主要有两种，即“等额本息法”和“等额本金法”。与等额本息法相比，采用等额本金法，前期归还本金相对较多，贷款剩余本金逐月递减“速率”更快，因占用资金产生的贷款利息总额相对较少。以贷款36万元、期限20年为例，假设当前贷款利率5.751%，采用等额本息法利息总额为246614.4元；采用等额本金法利息总额为207898.8元，后者比前者少38715.6元。

    ●确定合理的贷款比率和年限：对于一手房，银行贷款最高比率为80%，最长年限为30年。如果是以自住为主，在自身首付款和收入支付条件允许的前提下一般应选择较低比率、短期限的贷款，以减少利息支出。如果是以投资为目的贷款购房，在确保投资收益率的前提下可采用高比率贷款。