住在龙城

      房屋开裂等质量问题的赔偿一直是许多市民关注的焦点，而更加复杂的是，当房屋开裂等质量问题和采光不足等问题交织在一起时，又该如何赔偿呢？2002年4月，杨浦某小区20户业主就房屋开裂及采光不足等问题依法向杨浦区人民法院提起诉讼，将小区的开发商告上法庭。 
从2003年9月杨浦区法院作出的宣判来看，开发商向房屋有裂缝等质量问题的业主赔偿房屋总价5％左右的金额，向既有裂缝等质量问题又有采光不足等问题的业主赔偿房屋总价的20％左右的金额。开发商不服杨浦区人民法院的判决，上诉到上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民法院近日作出终审判决，维持原判。

　　在这20户原告业主中，有9户人家是既有裂缝等质量问题又有采光不足等问题的业主，获得赔偿也最多。以原告业主陈小姐家为例，房屋建筑面积89平方米，购房时总房价为370389元。“因存在日照时间不符合规范要求、楼板厚度不足、板内赔筋间距存在一定偏差，钢筋保护层厚薄不均匀、楼板具有贯穿性裂缝等问题，导致了系争房屋的房地产价值损失”，“系争房屋如无以上有关报告确定的瑕疵，且符合合同约定的交房条件时的正常房地产市场价格与该房的现状房地产价格之间的差值为人民币77980元”，这是杨浦区人民法院委托的上海国城房地产估价有限公司根据上海银城城市规划咨询合作公司作出的《日照分析报告》和上海房屋质量检测站对楼板裂缝性质所作的检测鉴定报告进行房屋价值评估所得出这一《房地产估价报告》。依据《房地产估价报告》，杨浦区人民法院判取开发商向陈小姐赔偿系争房屋的价值损失77980元，本案受理费3419元中的2849.40元、鉴定费3000元、评估费4000元均由开发商承担。

　　■律师点评

　　上海市申通律师事务所主任张洪根律师认为：商品房除墙体、楼板开裂等质量问题比较普遍外，日照采光不足的问题也是比较突出的。究其原因，主要是开发商为了获取更大的利润而违反城市规划管理技术的有关规定所致，具体表现为：缩小建筑间距、增加建筑高度以及擅自变更小区布局等。

　　《上海市城市规划管理技术规定》第二十九条明确规定：高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，应保证受遮挡的低层独立式住宅的居屋冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时，与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时，并应符合下列规定：

　　（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距：1．南北向的，不小于南侧建筑高度0．5倍（在市区旧区，不小于0．４倍），且其最小值为24米；2．东西向的，不小于较高建筑高度的0．２５倍，且最小值为18米。（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距：1．高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0．３倍，且其最小值为24米；2．高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于13米。（三）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于13米。（四）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，但山墙有居室窗户的，其间距应不小于13米。

　　处理此类案件的方法主要有两种：一种是用置换方法调到附近新建的商品房，并赔偿所有装修损失；另一种是按各自房屋市场价加装修损失给予补偿，由业主到他处另购商品房。杨浦区人民法院根据上海国城房地产评估有限公司作出的差值评估结论进行判决，切实体现了法律对开发商违反建筑间距、建筑层高以及房屋开裂等建筑质量问题的制裁和对受损失业主的法律维护。

　　■记者手记　谁来赔偿住房者的健康

　　高达房屋总价20％左右的赔偿，在其他业主看来，这也许是天大的惊喜。据悉，一些房屋面积比较大的业主，获得的赔偿总额有9万多元。单单从数字上看，业主应该感到满意。但事实上业主更有难言之苦。

　　原告业主陈小姐的房子在一楼，是特意为她的父母买来居住的。走进陈小姐家里，扑面而来就闻到一股霉味，看到陈小姐的母亲拿着一大箱的衣服在洗，“每隔一两个月就要把所有的衣服拿出来洗一遍，没办法，发霉啊”，陈母无奈地说道。记者看到书房、卧室里，无论是抽屉、橱柜还是在外面摆放着的大书架、地板，到处都是白花花的霉，平时衣服、被子都要拿到邻居家里去晒。当谈到赔偿问题时，陈小姐的父亲表示：“赔偿，其实我并不想要，我希望可以换房，但开发商死活不同意，无论谁住着都是对健康有损害的。”这样的房子不是危房，因为它肯定不会轻易坍塌；这样的房子又是危房，因为住房者的身心健康时时刻刻都在遭受侵害。