住在龙城

    编者按

    5月17日，为稳定房地产市场，国务院提出了“国六条”。5月29日，国家九部委联合出台了稳定房价的十五条实施意见，全国的房地产市场进入又一轮的调整期。“国六条”的市场影响有多大？山西楼市会怎样？本策划试图按照政策的几个落点，破解楼市的几个“迷局”。

    5月29日，国务院办公厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（业界称之为“十五条”）。意见共15条，其中第二条就是：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。

    顿时，一石激起千层浪。中央要动真格的了？中小户型要大量入市？房价有可能往低走？普通百姓买房将更容易……各种各样的猜测流传开来。

    市场需求  百姓想买小房子

    不是因为喜欢小房子，而是因为手头资金有限

    杨志新，从外地一所大学毕业后到太原工作已4年了。去年，他决定在太原安家落户，房子成了首先要解决的问题。因工作原因，亲贤街和长风街附近成为他买房的首选地段。可是，在各个售楼处跑了一个月后，他的心有点凉了：市场上的房子都太大了，根本碰不上他想买的60平方米左右的小户型。

   “每平方米4000多元，户型面积最低130平方米，一套房子下来得50多万，这样的房子普通百姓谁买得起？”6月8日，小杨一脸沮丧地对记者讲。

    小杨的情况不是个例，太原市房地局最新一次问卷调查显示，83.7％的老百姓愿意购置60-100平方米的中小户型住房。

    不过，在采访中许多普通百姓向记者坦言，他们买小房子，绝对不是因为他们喜欢住小房子，而是因为手头资金有限，承受不起高额房款，如果将来经济条件改善，他们肯定会换一个大点的房子。

    业内人士说

    小户型是楼市必不可少的一部分，百姓需要总价低的房子

   “套型建筑面积90平方米以下住房比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。”对于这条“硬杠杠”，许多普通购房者表示欢迎，希望本地政府尽快执行中央的政策。

    对于“90平方米”这个门槛，山西省建筑设计院副院长史卫平表示，为了节能省地，现在大多是盖高层，公摊面积都比较大，能达到20％左右。试想，一套90平方米的房子，除去20平方米的公摊面积，只剩下70平方米了，最多能设计成两居室，弄不好就是一居室了，一家几口住起来很不舒服。

   “小户型是楼市产品结构中必不可少的一部分，”新太原公寓销售总监陶然表示，“但是由于成本高、利润低等原因，它永远不可能成为市场的主流，中型面积的房子才是楼市的主流。”

    “通过缩小户型面积来降低房子总价还不是根本性的办法。”凭借多年和购房者接触的经验，太原市我爱我家房地产经纪公司项目总监康敏判断说：“其实，据太原市房地局的最新调查显示，五成人愿意购置总价在20万以下的新房，这说明普通百姓需要的是总价低的房子，这主要得靠经济适用房来解决。”

    供应情况  大中户型是主体

    动辄就是150、180平方米，每平方米在3000元以上

    百姓真正需要的是中小户型的低级商品房和经济适用房，那省城楼市供应情况是怎样的呢？

    滨东花园，汾河东岸的老牌小区，现在正在卖二期，最小户型是136平方米，最大的是260平方米，每平方米均价4600元；水西关东街附近的颐园10号，最小户型135平方米，每平方米均价4000多元；河西的水岸明珠，户型更是大得吓人，最小面积204平方米，每平方米均价3980元……连日来，记者走访发现，除了在老城区有个别小户型住房出现外，太原市城区的商品住房项目还是大中户型的天下，许多项目的户型动辄就是150、180平方米，甚至还是楼中楼，小户型大多是个点缀，要么户型不好，要么就是不见阳光。太原市政府一位专业人士称，目前每平方米在3000元以上的大户型商品房仍是太原市房地产市场的主体，商品房供应结构没有发生根本改变，经济适用房和中低价位住房的供给偏低。

    业内人士说

    调控政策主要是调整住房结构，大户型是否涨价，现在还不好说

    对于此次调控“风暴”，业内已形成共识：国家出台调控政策主要是为了抑制供应量，以此来调整住房结构，稳定房价。

    然而，有些楼盘的销售人员对客户说：“90平方米以上的大户型将来要涨价。”对此，省房协的一位专家预测，随着市场上90平方米以下户型的增多，90平方米以上的大户型有可能供不应求而价格上涨。

    不过，太原市恒达世行顾问公司执行董事邢李鹏表示，大户型将来是否供不应求并且涨价，现在还不好说，毕竟我省的具体政策还没出来，而且一个项目还有30％可以开发90平方米以上的大中户型。

    另外，对于“套型建筑面积90平方米”的界定，北京九鼎轩房地产代理公司项目经理倪晓昌提出质疑：“这个说法不太明确，到底算不算公摊面积呢？这有可能造成政策执行上的混乱。”

　　政策影响  许多项目需重新规划
    我省将在有利于老百姓住房的前提下落实政策

    “这条政策对市场影响太大了！近期的楼市比较萎靡。”谈起这次调控，在太原做项目的北京金网络房地产经纪有限公司项目总监彭致远异常激动，“我感觉，中央这次态度非常坚决和强硬，我们正密切关注各方反应，不知道规划、国土和房地产等部门具体会怎么审批。”

    据市场人士透露，因为调控政策的出台，北京首创在太原长风商务区的50多万平方米的居住项目很可能将重新规划和设计，如果在户型设计上要严格执行“十五条”，销售计划也有可能推迟。

    “十五条”规定：“过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”业内人士透露：不仅首创项目如此，目前太原市还有多个项目已经提交了规划，但是还没有取得施工许可证，这些项目都可能面临修改规划。

    “不过，上有政策，下有对策。”太原市恒达世行顾问公司总经理光美华说，只要有市场和利润，开发商会千方百计变相做大户型，比如通过设计“子母房”来规避政策。所谓子母房，就是在设计房子的时候，本来是150平方米的房子，却设计成“60＋90”两套房子，不过两套房子的阳台、卫生间都是按照一个房子的要求设计的，打通之后和一套没什么区别。

    山西省建设厅副厅长任在刚在接受记者采访时表示，我省的有关政策正在积极制定中，作为房地产主管部门，他们一方面肯定会严格执行中央的调控政策，另一方面将结合山西的具体情况，在有利于老百姓住房、有利于发展房地产市场的前提下落实政策。