住在龙城

其实，像刘先生这样的买房人还有很多。记者发现，大多数的买房人不会去考虑仲裁方式与诉讼方式有什么不同，而最关心的是自己的利益如何能够得到切实的保护，哪种方式最公平、最经济、最便于执行。到底仲裁和法院诉讼各自有什么特点，哪种方式对买房人更有利？记者就此进行了多方了解。

　　商品房买卖纠纷不断

　　2005年，太原仲裁委员会受理了300多件经济纠纷，其中，1/3是商品房买卖纠纷。据介绍，这些纠纷多是商铺和商品住宅房买卖过程中产生的。

“比如，前段时间我们受理了一起纠纷，纠纷双方是60户业主和一个开发商。”太原仲裁委员会一位负责人告诉记者，纠纷的起因，是由于该房属于经济适用房，但开发商并未向业主讲清楚。虽然业主们以较低的价格买下了房子，但他们最后才知道，这个价格还是比政府批价高了100元/平方米。“类似的纠纷还有很多，办产权证时间拖延，房屋面积与合同有出入，房屋质量不好等等，都是我们经常遇到的。”

为了更直观地了解买房遇到纠纷后选择仲裁方式解决是否方便，记者从我省几家仲裁委员会拿到两份案例。

案例一：2004年5月8日，太原市民张华购买了一套位于太原市亲贤北街的商铺，并签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，开发商应当在商品房交付使用后90天内，将办理有关备案手续。合同签订后，张华将所有的钱都已支付给开发商，但开发商却没有按照约定履行义务，以至于事情拖了一年多后，他-还没有拿到产权证。

解决方式：2005年11月4日，张华向某仲裁委员会递交了书面仲裁申请。申请双方各自选定仲裁员。仲裁庭于2006年3月进行了开庭审理。

结果：经裁决，开发商支付给张华违约金8000多元。

案例二：2003年11月1日，大同市民马英购买了一套二手房。但签订购房合同并支付房款20多万元后。因种种原因，原房主却将房子租给了其他人，房子一直没有正式交付给马英。

解决方式：2005年12月11日，马英向某仲裁委员会递交书面仲裁申请。申请双方各自选定仲裁员。2006年3月1日开庭审理。

结果：经裁决，购房合同继续履行，原房主尽快把房屋交付马英。物业管理费从交付房屋之日起计算，马英享受和其他业主同等的待遇。原房主补偿马英3万元。

仲裁诉讼优缺点比较

仲裁和诉讼都是解决纠纷的方式，仲裁通过仲裁委员会来进行，诉讼通过法院来进行，仲裁裁决和法院判决都具有法律约束力，当事人都应该遵照执行。那么，两种方式究竟有什么优、缺点？

1.仲裁实行“一裁终局”制，即仲裁委员会一旦作出裁决就是终局裁决，方便快捷，所用时间较短。《仲裁法》没有规定仲裁时间，但据了解，太原市仲裁委员会规定，一般的案子，4个月以内必须结案。而诉讼实行“两审终局”制，即如果当事人对一审法院的判决不满意，还可以到高一级法院上诉，进行二审，二审法院的判决才是终局的。依据我国法律的有关规定，普通程序的案件，法院一审的审限是6个月，如果一方当事人不服提出上诉的话，则二审的审限为3个月，一般情况下，一个房地产案件如果在法院审理，形成生效判决的时间可能会需要9个月左右。

2.仲裁委员会是民间机构，站在中立的立场上，对双方产生的民事纠纷进行评判裁决，而且仲裁委员会的仲裁员多是从各专业领域中的专家中挑选出来的，具备较高的专业造诣和执业操守。而法院是国家司法审判机关，具有权威性。由于每天接触的同类型案件多，所以经常承办某一类案件的法官在审判时具有很高的职业敏感，能够很快捕捉到案件的症结所在，一般情况下办案效率比较高。

3.仲裁采取自愿原则，当事人可以自己选择审理公开还是不公开，因此，仲裁方式可以保护当事人的商业秘密，使当事人的商业信誉不受影响。另外，仲裁没有地域和级别的管辖，当事人可以自主选择仲裁员。据介绍，太原仲裁委员会有近200名仲裁员，由律师、教师、法官、企业管理人员、保险人员等经济领域的精英组成。而诉讼则有一定的被动性，受理法院、法官都不是由当事人决定的。

4.在受理费用上，仲裁的收费比向法院起诉的要高一些。仲裁费用原则上由败诉方承担，如果当事人部分胜诉部分败诉，仲裁庭会根据责任大小确定费用比例。

仲裁和诉讼各有优势，买房人可根据自己实际情况，决定采取哪种方式。在记者采访中，多数律师都赞同仲裁解决。

仲裁专家教你签合同

“现在人们买房，除了格式合同外，有些开发商还会提供一些格式化的补充条款。”太原仲裁委员会有关负责人告诉记者，这些补充条款中有很多概念十分模糊，开发商往往利用这些条款作为自己违约的借口。“尤其是在经济适用房买卖中，很多开发商操作不规范，误导消费。”

他介绍说，房地产开发商提供的条款都是经过精心设计的，尽量要使其处于有利地位，一些看似公平的条款往往对买房人不利，买房人要注意约束开发商的违约条款是否清晰明确，以免自己陷入不利。而且，要注意通过补充条款来明确各种违约行为，及其应该承担的责任，“比如，不能按时交房、按时办理产权登记，水、电等配套设施不全时怎么办等等，如果有可能，最好明确一下违约的赔付方式和金额。”

此外，他还提醒买房人，在签定购房合同之前，问清楚土地来源，搞清楚房屋性质，公摊面积的比例如何，公共设施的所有权属于谁，地下室面积如何计算等等。

（本文出现人名都为化名）