住在龙城

　　在"限购""限贷"调控政策干预下，已热闹了十余年的太原楼市2011年末首次陷入"量价齐跌"的窘境。旺市中借区域利好、名盘价高等因素热销的本土房企项目，少量的光辉正在被来势汹汹的名盘打折促销渐渐夺去。

　　谨慎拿地、热闹开工、高调热市、低价开盘，名盘的每一个举动都会引起本土项目的关注，个别项目的周期性推盘、加码促销都会让同区域内本土项目不寒而栗。

　　名盘凶猛，在楼市尚未回暖的这个春天，本土房企销售愈加雪上加霜--

　　名盘入市

　　牵动全城神经

　　国内某知名房企太原公司召开新闻发布会，介绍旗下三个预售项目今年的推盘计划，以及一个待售项目的筹备建设情况。事实上，在该品牌还未发布任何今年入市计划之前，有关该品牌今年房源供应、房价区间及拿地情况等信息已在业界传播得沸沸扬扬。

　　2011年岁末，上述房企旗下的在并项目高调开盘，但入市价格之低，令全城哗然。曾"潜伏"在购房大军的某房企老总薛先生告诉记者，该名盘东城项目热市时的报价为8500元/平方米起，均价为9500元/平方米；而其正式开盘时，均价却仅有8500元/平方米，精装房单价与一路之隔的另一家的毛坯房本土项目相差无几。

　　自该名盘开盘之后，周边的几个项目连续数月颗粒无收。"他们像抽水机一样吸干了客户源。"薛称，房企若不了解竞争对手营销计划和价格，就贸然开盘，销售极易陷入被动状态。眼下，像薛先生一样的本土房企老总对太原各名盘项目的关注度越来越高，在向名盘学习的同时，他们更多是为自家项目合理布局开盘作准备。

　　太原南北东西的热点区域内，名企大盘的身影无处不在。无论是新项目开盘，还是老项目放量，无法置身度外的太原本土开发商对名盘的每一步动作格外留意。"某某盘近期卖得很好。""某某项目精装房交房投诉多。""某某项目准备在尖草坪区拿块地。"本报记者了解名盘动向，从业界得到的信息远比名盘媒体发布会上的多。

　　傍名盘项目

　　淡市黯然失色

　　从2008年地处太原北的富力城开盘算起，太原楼市由一线名企开发的项目，已由当年的两个，增加到去年年末的15个，今年将变为21个。大盘在太原的市场份额中，由三四年前的不足10%，增加至去年的44%，今年有望达到六成。

　　在名盘数量、销售规模有限的2008年、2009年间，不与名盘相邻的本土项目，尚可井水不犯河水，凭借地段便利、价格实惠、户型舒适等优势来吸引购房者。尤其是靠近名盘的项目，会借名盘大手笔热炒区域利好之际，傍上名盘热销涨价。

　　2008年，地处龙潭湖片区未取得预售证的某项目，销售价格仅为4700元/平方米。在太原万达广场2009年以近万元的均价面市之后，该盘一改无人问津的状态，销售单价跃到了7500元/平方米，并快速售罄。南部的星河湾、北部的富力城，周边本土项目甚至在自家项目交通区位图和沙盘上标上了名盘的位置，彰显项目的区域价值。

　　但是，随着名盘高速度高品质建设开发，大批量房源入市，傍名盘项目的优势正在渐渐弱化。2011年四季度，太原各大名盘，通过低价开盘，推出特价房、打折房、毛坯房，举办签约返赠等让利营销活动，把销售价格压到区域最低，周边本土项目低价优势被掩盖。

　　名盘开盘、营销，不但没给周边本土项目带来客户，反而吸走了一部分意向签约者。2011年10月，城北某名盘项目推出均价仅为5500元/平方米的毛坯特价房，同区域多个售价已近6500元/平方米的毛坯房项目，立刻相形见绌，销售一蹶不振。

　　本土项目反击乏力

　　既然无法和名盘比品质、比景观、比绿化，本土房企缘何不能像名盘一样降价打折，吸引客户呢？"本土房企的开发成本比名盘要高，哪里还有降价空间？"2月28日，正在开发滨河东路某高档项目的房企老总白先生告诉记者，入并名企开发的许多项目是政府引进的招商项目，拿地规模大、总价高，但细算一下，楼面地价却非常便宜，这可是商品房开发的主要成本之一。

　　按白先生所说，记者查阅了一条新闻报道：2010年7月，太原市国土资源局公开拍卖出让三块条件相当、地理位置相邻的国有土地使用权。最后拍卖的结果是，面积最大，达19.7万平方米的地块，其每亩的价格为310万元；而面积为9.2万平方米的地块，每亩地价达452万元；面积为1.5万平方米的地块，每亩单价最高达531万元。

　　最终，总价最高单价最低的地块被名企恒大地产竞走，该地块上的恒大华府已于去年开盘面市；而本土企业高单价低总价拿走的另外两个地块，至今尚无开发音信。业界人士分析称，本土企业高单价拿走的两地块，楼面地价比恒大华府贵出800元/平方米至1000元/平方米，开发成本大，风险高。在楼市销售不济的情形下，他们只能放缓开发进度，坐等时机。

　　除了拿地成本远比名盘高之外，去年的限贷政策锁紧了本土房企的钱袋子。"无论是国有银行还是商业银行，在名盘土地还没着落时，就会主动上门洽谈放贷事宜。而本土房企，既贷不出开发贷款，连购房贷都难找到合作银行。"白先生称，银行的年利率不足10%，而无法签到银行贷款的本土企业只能去借民间资本，俗称高利贷。而这种融资方式的年利率高达20%至36%。开发商想连本带利地还清借款，必须在保证足额利润的前提下卖出房子。

　　记者走访市场发现，购买名盘不但可以贷到款，而且首付比例低，并且有多家银行在售楼处现场为业主办按揭。而许多已拿到预售证的本土项目，首付比例在四至五成之间，有些项目只说能办贷款，但业主与哪家银行签约，开发商还没有谈妥。"降价就是找死。"白先生称，对名盘低价入市的状况，本土房企大多无力回击。

　　走高端路线

　　照猫画虎走样

　　高价拿地、高成本还贷，再加上外埠高端楼盘在太原持续热销，刺激着太原本土房企开始走高端路线或尝试开发精装房，以增加卖点和利润点。但多个于2011年入市的本土房企开发的高端项目，并未迎来市场认可。许多到过多盘看房的业主，认为本土房企的精装修样板间、园林设计、产品内涵、销售服务仍然逊色于名盘。

　　2010年7月底，太原星河湾的开盘创下当日销售40亿元的业绩。之后，为其服务的园林、景观、建筑、样板间装修等设计和施工单位，以及建材、家居、家装产品供应商迎来大批山西开发商，找他们寻求合作。

　　但同样是地产服务公司，对待名盘与山西房企的态度却截然不同。"以本土房企开发的太原市汾西某高端项目为例，产品的规划设计、景观设计、营销策划全部请了国内一线公司打造，效果却不理想。"一位知情人士透露，这家本土企业为了打造好产品，前期投入巨资。

　　该房企在国内没有任何影响力，所谓的一流地产服务公司根本没有用最好的人力、物力来支持山西开发商，部分服务商来项目实地的调研次数都非常有限。"若给名盘服务，他们的态度可就不一样了。"这位知情人士称，对名盘服务，许多地产服务商抱着打造精品、扬名全国的态度而来。本土房企高端项目产品不精，与地产服务商服务不尽心有关，而问题的根本却是出在本土房企品牌影响力不强上。

　　做好品质

　　最后的救命稻草

　　记者了解到，在销售每况愈下的情形下，部分本土项目也曾尝试过降价，但因成本有限，降幅不大，不但没有吸引了新客户，反而造成老客户不满。本土企业何去何从？成为新一年里业界频繁提及的话题。

　　"既然降价没有用，索性别降了，继续等机会吧！"地产商白先生称，无法拼价格，本土企业只能通过打造好产品，抬高性价比来征服客户。白先生称，从太原业界情况来看，相当一部分房企的股东中有煤老板，项目开发通过自持资金进行。资金链断裂可能性低，这是本土企业坚持下去为数不多的理由。

　　另外，本土房企的专业化、规范化需要快速提升。"许多令人叫绝的设计规划方案，在实施过程中，因为开发商的个人喜好，人为变更过大，造成产品设计与成品品质相差过大。"太原一家房企老总郭先生称，本土企业开发项目特点有"五边"，即边设计、边建设、边更改、边办手续、边销售，这种眉毛胡子一把抓的开发管理方式，很难做出好项目。

　　郭先生称，山西省周边、中部六省的其它省会城市，如西安、武汉、长沙等地，均有一批实力不凡，可以和名企分庭抗礼的地方知名房企。但在太原，开发规模大，产品品质好，产品线丰富，可以年开发上百万平方米社区的房企却是凤毛麟角。除去开发商自身的原因，政府对本土房企的持扶政策也很有限。

　　相关部门应从产业发展角度，能在土地出让、金融支持、城建发展等方面给本土企业创造更多的空间。"名盘在太原的销售份额快要达到60%。如果太原及山西没有好房企，整个山西楼市将被外埠名企瓜分一空。太原楼市平衡发展又从何谈起？"郭先生不无担忧地说。