住在龙城

　　“小产权房”何去何从？

　　2月21日，国土资源部召开《2011年房地产用地管理调控和集体土地建公租房情况》新闻发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部相关负责人表示，小产权房不予确权登记，不受法律保护，今年国土资源部将会在全国选择部分城市开展小产权房清理试点工作。

　　太原作为“小产权房”较为集中的城市，尽管从中央到地方对小产权房的“追打”之声不绝于耳，但是各种名头的小产权房仍然不断地粉墨登场。“试点清理”之下，如何处置这些每天都在生长变大的住宅，更成为人们所注目的焦点所在。

　　小产权房仍旧受“热捧”

　　2011年至今，商品住宅市场进入低迷期。在成交量急剧下降的同时，也催热了不受“限购令”限制的小产权房。日前，记者对太原市内多家城中村改建项目的售楼处进行探访发现，有些小产权房由于不受限购令影响而受到越来越多“刚需”购房者的关注，有的项目甚至开始悄悄涨价。曾经饱受人们诟病的“小产权房”，现在又有了新的市场。

　　“东秀苑”、“富康苑”、“杏花苑”、“东福佳苑”等等，隔着几米远，就会出现一家楼盘的售楼处，而记者进去挨个一问：价格是挺便宜，普遍每平方米在1000元至3000元之间，但没有一家楼盘能拿出正儿八经的《国有土地使用权证》。

　　据记者了解，随着城市的拓展，杨家堡村、亲贤村、南屯村、许坦村等分布在太原市中心区域内的城中村，由于有着优越的地理位置，成为太原市民眼中新的“黄金地段”。迎春街仅是若干小产权房开发的一个缩影，城北的太钢附近、城西的西矿街以西、城南的晋祠路、晋阳湖周边，以及城东南的太榆路上，小产权房的销售地盘仍在扩大。

　　地处村庄深处的“塔吊”正欢快地起降，下面就是一个个迅速生长的小产权楼房。太原市小产权房的存量面积和每年的新增面积是多少？没有人能够给出一个准确的数字，但从城市边缘区村村争上小产权房的景象来看，这个规模绝对小不了。

　　“清理”之下并未销声匿迹

　　与商品房相比，由于小产权房是在集体土地上直接建设，土地成本极低，因此价格优势尽显，但问题也显而易见。如果想摘掉“小产权”的帽子，首先必须是集体建设用地转为国有建设用地，然后补交土地出让金等手续，最后才能转成为合法的商品房。但集体建设用地转为国有建设用地，国家是严格控制和审批的。

　　目前国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对小产权房等违法用地不允许确权发证。而太原市所有的小产权房，目前都未完成土地性质的转换，想要“转正”基本不可能。

　　不被法律所认可的小产权房，生存环境自然好不到哪儿去。从2004年国土资源部明确禁止为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证开始，国土资源部也曾多次高调表示违规小产权房将拆除。而今年将试点清理小产权房，其矛头也直指乱占耕地的小产权房。

　　但小产权房似乎并未因此而销声匿迹，反而呈现出了异常的热闹态势。不仅太原，全国亦是如此。在深圳、重庆、成都乃至北京，“打不死”的小产权房一处接一处出现，吸引了更多购房者的注意。

　　据相关部门调查统计，目前，太原市在售楼盘项目有近300个，其中手续齐全的项目仅70多个，证件不全的有80多个，城中村的小产权项目近130个，占到在售项目总数的近半。

　　价格优势更加“明显”

　　据记者调查发现，随着省城房价的不断上涨，周边“城中村”小产权房开发日渐增长，其以低价位入市，吸引了众多的中低收入购房者，市场份额也越来越大。

　　日前，一则楼市广告让记者颇为震惊：“东秀苑，888元/平方米成就你的先锋生活。本项目888元/平方米，已经突破了房地产的一个极限。”随后，记者来到位于马道坡街下庄北的该楼盘，其均价虽没有广告中宣传的夸张，但面对均价1850元每平方米的房子，其诱惑力不言而喻。

　　当记者询问购买这类房屋产权是否有保障及将来能否进行转让等问题时，销售人员告诉记者：“能领到区政府发的‘小产权’证，也能进行交易过户，而且手续完善后还可以领到大红本。”

　　随后记者来到东涧河村的“幸福苑”楼盘销售接待中心，两位工作人员正忙着接待看房者。顺着销售人员的指引，一位购房者正在观看楼盘的模型。“电视上说了，购买小产权房者的利益将受到保护，这里的房价将来一定会涨。”售房者接着说：“要买就得快点，订晚了可不是现在这个价格了。”

　　尽管太原房价仍处于全国省会城市的中下游水平，但住宅均价依然高达5688元每平方米，买一套100平方米的房子平均要花57万余元。两者相比较，不难看出小产权房对于中低收入人群的吸引力。

　　小产权房不受法律保护为何还有大市场？ 对此，幸福苑售楼顾问小刘告诉记者，与周边7000元每平米的房价相比，该小产权房1600元每平米的价格显得十分优惠，而且该处房子均为小高层，户型、配套都很不错。

　　违法的小产权房拆不拆？

　　大量违法的小产权房怎么处理，更成为人们所注目的焦点所在。“全国的小产权房之所以屡禁不止，与现实中大量存在的小产权房没被依法处理有直接关系。既然违法，就该法办。” 省内知名开发商王总在接受记者采访时表示，对小产权房现在不处理，并不等于以后不处理。不管将来国家如何出台政策、法律，就目前购买小产权房来说，面临的风险要大于潜在的收益。

　　王总给记者列举了一些国内大城市对小产权房的处理结果：2010年6月北京“水岸江南”二期32栋房子被推倒，被称为国土资源部“一案一处理”新政的第一大案。2010年7月，海南三亚展开了一场声势浩大的集中打击小产权房等违章建筑的“铁锤行动”。两天拆除16栋、总建筑面积2.6万平方米的小产权房。2010年11月14日，西安市展开最大规模的一次针对小产权房的执法活动，取缔了辖区内26家小产权房售楼中心，涉及违规占地面积达820多亩。

　　“这么多人都买了小产权房，能全拆了吗？”法不责众以及法难责众的社会心理和社会经验，也是小产权房迅速蔓延的一个重要因素。

　　王总表示，一些人甚至认为，国家迟早会出台政策将小产权房合法化。正是有了这种心理，一些人仍然在顶风购买小产权房。即使将来国家允许以补办手续和补交费用的形式取得正式产权，也不可能给买受人“免费的午餐”。加上土地出让费用、应向国家缴纳的税费等，买受人所获得的“超额利润”恐怕所剩无几。如果国家未来的政策对买受人的利益不予承认的话，买受人恐怕要面对无法“保本”的危险。本报记者 秦昕

　　新闻链接：定性小产权：在集体土地上建设的商品房都是违法的

　　一方面，是大量购房者对便宜的小产权房蜂拥而至，另一方面，小产权房的开发者———各城区的村委会(有的已改为居委会)掌握土地的所有权，土地转眼就能变成工地，这更加剧了小产权处理问题上的复杂性。

　　今年，我省将实现农村集体土地确权登记全覆盖，这些在农村集体土地上成长起来的小产权房，在土地确权登记过程中，省国土资源厅明确指出并要求，严禁通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法宅基地和建设用地须依法依规处理后方可登记。城镇居民在农村购置的宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，仍将属于违法违规用地，不能合法化，不能登记发证。对于没有权属来源证明的宅基地和集体建设用地，须在查明土地历史使用情况和使用现状，认定合法后，方可走程序并确权登记发证。对于未完成确权登记的市、县，土地征收审批将一律暂停。

　　国土资源部副部长贠小苏强调：“无论是否建在耕地上，只要是没有经过批准，没有办转让征收手续，在农村集体土地上建设的商品房都是违法的。村级干部、乡级干部没有权力做主出租、出让农村的集体土地去盖商品房，村级干部、乡级干部私自做主出让也是违法的。如果盖商品房占农用地，必须在依法办理转让征收手续以后，按照城市规划来建商品房，否则其他行为都是违法违规的。”

　　本报记者 秦昕

　　“小产权房”最关键的问题出在产权上。小产权房其产权证不是由国家房管部门颁发的房产证，而是由乡政府或村政府颁发。同时，由于没有缴纳商品房买卖的契税，也不用向政府缴纳土地出让金，因而“小产权房”的价格只有同样位置商品房价格的40%至60%。以前由于规划不合理，将城市分块开发，导致了城中村的存在，产生了小产权房。但今后，城市征地规划趋于整体化，城中村不会再出现，城区内的小产权房自然也会消失。

　　太原要在5年之内，启动108个城中村的改造，实施60个城中村的整村拆除。今年，继续推进已启动未拆除的21个城中村的改造，再启动25个城中村的改造，实施15个村整村拆除。此消息一出，成为老百姓近期热议的话题之一。另一个更为火爆的话题又跳了出来——大量的“小产权房”怎么办？连日来，记者对此进行了调查采访。

　　城中村改造给小产权房带来希望？

　　以前一直没有关于城中村项目的关注，随着城市的规划，城中村建设将成为城市发展的瓶颈。为加快城镇化进程，太原市今年将有25个“城中村”年内实施拆除改造。由此，给城中村改造各项目带来利好消息，城中村小产权房产项目也开始“蠢蠢欲动”进行买卖，借着户型价格合理实惠的优势大肆宣传，销售量稳中有升。

　　日前，记者走访东太堡、许坦东街附近的4个城中村项目。销售人员直言不讳地称，尽管政府在限购，但城中村项目今年的销售明显好过往年，尤其是无法提供一年完税证明的外地人，纷纷将置业目光聚焦在了城中村项目上。“一栋楼的推出，要卖半年至一年，消费者关心项目能不能土地转性，成为合法项目。”地处东太堡街的某城中村项目销售人员小吴称，今年省城将对25个城中村进行整体拆除改造，符合城市规划的城中村项目自认为已领到了通行证，借机大肆宣传，销售量稳中有升。“熟谙”省城楼市行情的李先生表示：“只要了解项目规划建设的底细，符合规划、建设及销售的城中村项目，未来可以办理产权证。”

　　然而，小产权房如果想摘掉“小产权”的帽子，首先必须是集体建设用地转为国有建设用地，然后补交土地出让金等，最后才能转为合法的商品房。但集体建设用地转为国有建设用地，国家是严格监管和审批的。

　　打着“城中村改造”的旗号大肆炒作

　　据太原市住房和城乡管委会的数据显示，截至目前，太原市35个改造村累计拆除旧村建筑总面积104.08万平方米，但在推进城中村改造中仍面临不少难题，其中以违法建设小产权房问题最为突出。

　　记者对太原市小店区、晋源区、杏花岭区等中心城区在售的城中村小产权项目作了个简单的调查：由于是城中村项目大多为集体土地性质，所以在太原市房管局备案并办理相关手续、取得《商品房预售许可证》的商品住宅项目几乎没有。但是，这些项目却仍然打着“不受限购限制”、“紧邻大学城”等广告语，大力招揽买主。

　　随着城市拓展，许多城中村依靠着优越的地理位置，成为太原市民眼中新的“黄金地段”。而这些区域内的小产权房价，也随着楼市大潮的涌动而水涨船高。在体育路附近，一位城中村的村民告诉记者，“三四年前，我们村的房子每平方米不到2000元，现在都快涨到5000元了，整整翻了一倍多。”而地处太原市中心城区的城中村项目，其价格也随着楼市大势而一路水涨船高。“城中村违法改造、违法建设、违规售房现象依然存在，且有愈演愈烈之势。”太原市住房和城乡管委会有关负责人介绍，据掌握的情况，不少村委会干部私下联合开发商打着“城中村改造”的旗号，不拆旧村，建设小产权房，有些单位团购了这些小产权房，增大了改造难度。据业内人士估计，目前太原市的小产权房已超过房地产年开发量的50%。

　　土地性质转变不了承诺如何兑现？

　　记者在某小产权房小区内看到，不论是从建筑风格还是住宅质量，这些小区都显得比较落后，例如采用砖混结构、绿化率不高、没有地下停车库。“即使城中村的小产权项目有这样那样的弊端，但对于刚需购房者来说，住有所居就已经很不错了。何况小产权房的地理位置都很占优势，相比同区域内五证齐全的商品住房，价格也更具诱惑力。”市民王先生说。

　　随后，记者在几家小产权房的售楼处随机采访了几位购房者，他们认为，现在买房子根本没法对“五证”真正较真，有证的房子要么早卖完了，要么贵得难以承受，如果迟疑不买，只会让房价越长越高。买城中村的房子是自己住，又不是投资，说不定开发商承诺的会变现，将来可以办下来房产证。

　　对于购房者关于手续方面询问，售楼小姐含糊地表示“目前证件还不全”。该项目工作人员对记者承诺，“目前手续还不全，但入住后办理房产证肯定没有问题，开发商非常有实力。”

　　对此，太原市房地产监察大队工作人员告诉记者，购房者在出手买房前一定要考察所购买房屋的土地性质及手续办理情况。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。购买了小产权房后无法办理产权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明来保护购房者的权益。就房管部门受理的案件看，不能办理大红本、不能办理按揭贷款、延期交房等问题是最突出的。同时，项目出现问题，开发商极有可能选择抽逃资金，那么购房者买的房子就成了烂尾楼，预付的资金也就很难再收回。

　　城中村小产权项目改造并不容易

　　在全国大部分城市里，小产权房多集中于城市边缘地带，因城市的扩容从边缘土地进化为中心城区，而城中村所属住宅大部分为小产权房。房地产市场的无序，有很大一部分原因是城中村的小产权项目。尽管政府三令五申“小产权房不允许上市交易”，但偏低的价格和优越的地理位置，促使小产权房销售业绩在限购令之后越发地一路看涨。

　　曾经开发过小产权房的王先生说：“现在小产权房的情况很复杂，光靠这个概念，还很难划分出什么算小产权房。太原市大多数小产权房都是这样的开发模式：以“旧村改造”、“村镇建设”、“新农村建设”等名义，由村委会或乡镇政府主导开发，利用宅基地或其他集体建设用地甚至占用耕地建造住宅，满足当地农民的居住需求后，将其余部分进行销售，所获收益归集体所有，向全体村民分红，并由村委会进行物业管理，安置村民就业等。

　　“在这个开发链条中，由于不用交纳土地出让金和各种税费，小产权房的主导者村子或者镇里可获超额利润；其次，村民除自住房外也可获得分红，尽管这部分收益不少村民都不是很满意；第三，购房者购买到了远远便宜于大产权的房子。”王先生分析。“存在过错的不只是买房人、开发商、村集体，还包括乡镇政府，甚至更高一级政府。如果没有各区县、乡镇政府的批准或默许，村集体、开发商不敢冒那么大风险去违法开发建设小产权房。”

　　在王先生看来，多数小产权房都是开发商、村集体与乡镇政府“合谋”的产物。现在，政府举起鞭子，不能精准地打在某一个人身上，也是政府出台清理方案难产的原因之一。

　　15个城中村整村拆除发出的信号

　　据记者了解，太原要在5年之内，启动108个城中村的改造，实施60个城中村的整村拆除。今年，继续推进已启动未拆除的21个城中村的改造，再启动25个城中村的改造，实施15个村整村拆除。

　　统计数据显示，今年，将继续推进已于2011年启动拆迁的杨家堡、西攒(环外)、赵北峰(环外)、枣园(环外)、新沟(环外)、光社、大东流、前北屯、小井峪、后北屯、董茹、义井、化章堡(环外)、杨庄(环外)等21个城中村的改造工作(其中高速环内15个)。同时启动北营、李家庄(环外)、大村(环外)、王家峰、店坡(环外)、七府坟、敦化坊、长江(环外)、圪垛、南寨、西流、北固碾、沙沟、小王、南寒(环外)、南社、吴家堡、棘针、南阜、武家庄、城北、西寨、圪塔营(环外)等25个城中村的改造(其中高速环内19个)。对许东、郑村、郝庄、双塔、耙儿沟、新村、新庄等15个城中村实施整村拆除。

　　然而，城中村改造补偿的只是村民，对于已购买小产权房的市民，对“小产权房”补偿费的处理，作为政府也只能让村民自己私下协商了。这部分市民在“小产权房”拆迁时，得不到政府的任何补偿。只有两条路可以选择：一是村里赔偿，但村里表示补给房地产政策征地价的部分，具体补多少还得再商量；二是转让，可没有正规房产证，转让不容易。

　　15个城中村整村拆除发出的信号，今后，城市征地规划趋于整体化，城中村不会再出现，城区内的小产权房自然也会消失。违法、违规的小产权房下场只能面临拆迁。既然已经预见到将来可能发生征地拆迁等难以抗拒的变故，那么，对于已购买小产权房的市民借着城中村还未改造到自己的地盘时，要趁早与村委会或者开发商协议，如果提前转让，或者政府要征地，村委会、开发商承担哪些违约责任、按什么样的原则和标准赔偿或补偿等。这样，即使房子保不住，利益还是有保障的。