住在龙城

　　提起小产权房，太原的老百姓似乎特别有发言权，市面上在售的楼盘中，高达一半的比例都是小产权房，这种情况在全国也非常罕见。虽然近几年，随着外埠各大房企的进驻，太原的房地产市场正在走向正规化，但为数不少的小产权房仍然生存在太原市周边，在政策的夹缝中郁郁葱葱地生长着。

　　太原小产权房产生的根源

　　谈到小产权房，首先先要说说依托它存在的太原城中村。07年时，据太原有关部门统计，太原市有146个城中村，人口23万，占地面积约249平方公里。这是相当庞大的一个数字，简单计算一下，太原市区总面积为1470平方公里，发展最为迅猛的小店区总面积也仅为295平方公里，太原城中村的占地总面积已经接近太原市区的六分之一，相当于一个区的总面积。占地如此庞大的城中村，在太原城市化的过程中，必然要走向城镇化，因此，太原市政府早就提出“城中村改造”的口号，近些年也在持续实施中，较为经典的例子便是亲贤村、杨家堡村的改造。

　　太原城中村改造的五大基本原则是：城中村村民转变为城市市民;集体所有制土地性质转变为全民所有制;管理体制由村委会转变为居委会;农村集体经济组织转变为城市股份制经济实体;社会形态由农村性质的城市村转变为城市社区。在这其中，最难的就是集体土地转为全民所有制，与此项关联最紧密的是村民的拆迁安居工程，如何让村民同意整村拆除?如何出台让村民满意的补偿措施?如何实现后续经济的顺利发展?这些都是阻拦城中村改造的问题。

　　往往在城中村改造还未开始之前，不少开发商就会盯上这些位于城市周边的“肥肉”，与村委会提前合作开发商品房项目，几乎零投入的土地成本让开发商和村委会赚得盆丰钵满，这种皆大欢喜的合作方式几乎受到了所有城中村的欢迎，但这种方式却大大违背了城中村改造的初衷，没有政府参与的小产权开发项目，开发商资质不明，所开发的项目也证件全无，安全质量无法保障，但却凭借着超低的价格占据了市场的半片天空。这就是太原小产权能够大量滋生的基础所在。

　　太原小产权房的生存现状

　　“小产权不合法”的观点已经流传了很多年，但在太原，仍然不断地冒出新出炉的小产权项目。自02年商品房价开始飞速上涨后，小产权在太原愈演愈烈，终于在05、06年达到高峰，并延续至今。

　　有一组数据说：太原目前300多个新盘中，小产权占到130多个，接近一半的比例，但在大多数人心目中，这个比例还是保守了。铺天盖地的小产权项目，在外埠房企进驻太原之前，大概高至70%左右的比例。目前，这个比例随着太原房地产市场的正规化正在越来越低，但仍占据着可观的数目。

　　目前太原市场上，最可怕的不是小产权的数目之庞大，而是小产权房伪装大红本出售，通常购房者在小产权的售楼处经常可以听到这样的言辞：“我们的土地证下个月就办下来了……”“肯定是大红本，放心吧……”在没有任何证件的前提下，小产权售楼处的售楼员极尽所能，促使购房者出手购买房子。而一大部分人在不知情的情况下，就购买了小产权房。当他们意识到的时候，不少购房者又因退款麻烦、所购楼盘价格已升等原因放弃了退房。就这样，小产权房被卖掉了……直到现在，这种拙劣的销售手段仍然在太原各小产权售楼处上演。

　　购买了小产权房，有些业主会安慰自己：“反正我是自己住，也不炒房，这样也行。”可偏偏事与愿违，小产权房通常由一些小开发商所开发，资金不足，经验不足，楼盘质量能不能过关暂且不提，只单单是按时交房这一条，都根本无法达成。运气好一些的，开发商拖延两三个月，运气不好的，那拖个两三年也是非常有可能的。这样的例子，在太原房地产市场上不在少数。

　　小产权房与城中村改造的微妙关系

　　城中村改造，顾名思义，要将城中村改造成城市一般的环境，重点也是需要盖楼房，小产权房呢？也是在城中村盖楼房。但二者的差距，主要就是在是否有政府参与。

　　城中村改造，步骤相当繁复，仅项目规划、土地、建设流程的手续就有十二道之多，这时，通常情况下，城中村会选择独立成立一开发企业或选择一家开发商合作来进行改造。如亲贤村改造时，主要靠本村自己成立的千禧集团来运转；而后北屯村、杨家堡村，均选择了依靠开发商，后北屯村选择了山西博雅集团，参与杨家堡村改造的是恒实集团，均是省内知名的开发商。一旦开发商进驻，许多事情就会变得非常简单，因此，太原市政府也非常欢迎有实力的开发商参与城中村改造过程。

　　而那些还没轮到改造的城中村，在等待的煎熬中着了急，有些就先自己悄悄地开始“改造”了。亲贤北街东延段就有一个这样的项目，该城中村开发的项目宣传了两年的“大红本”，到交房时仍然没有任何土地证件，无法办理按揭手续，实实在在地把业主给“涮”了。

　　或许，目前的太原市场上，还有部分小产权存在侥幸心理，“反正城中村是要改造，我这也算是为城中村改造贡献力量了，说不定还能转正呢。”可有个最大的问题是，城中村改造在政府参与监督指导的过程中，只分给每位村民133平米的面积，其余土地均转为国有出让，这部分村民住宅的土地性质是国有而非集体。而小产权则是在集体土地上建成的，政策明确规定：集体土地上不得建房，且山西省2012年有明文规定：城镇居民在农村购置的宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，仍将属于违法违规用地，不能合法化，不能登记发证。这就相当于把小产权一棒子打死了！

　　太原小产权房的走向：推倒or转正？

　　近日，国土部宣布：今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作，而且目前已经开始为大规模清理小产权房做准备，那么，太原的小产权房将何去何从呢？

　　先看看曾经的一些小产权房处理案例吧：

　　●2010年6月北京“水岸江南”二期32栋房子被推倒，被称为国土资源部“一案一处理”新政的第一大案。

　　●2010年7月，海南三亚展开了一场声势浩大的集中打击小产权房等违章建筑的“铁锤行动”。两天拆除16栋、总建筑面积2.6万平方米的小产权房。

　　● 2010年11月14日，西安市展开最大规模一次针对小产权房的执法活动，取缔了辖区内26家小产权房售楼中心，涉及违规占地面积达820多亩。

　　这三个案例中，小产权房的处理方法均是直接“推倒”，非常有震慑力，但此种处理办法只适合小范围内，倘若大范围开展，那么会非常影响社会稳定性。

　　还有一个比较乐观的例子：南京小产权房七彩星城项目，在业主补交部分房款，开发商补交了一个多亿的土地款后顺利转正。此举意味着业主的小产权房变身为商品房。

　　那么，回到太原自身的小产权房上，该如何处理呢？也许杨家堡村的例子最直观。杨家堡村改造时，曾一夜之间诞生了无数个百万富翁、千万富翁，但这些都是杨家堡本村村民，那些拥有宅基地和土地证的人。还有那些购买小产权房的居民该怎么办呢？在杨家堡村购有103平米房的胡奕就是最典型的例子，在城中村改造过程中，他刚刚购买两年的商品房需要被拆掉重建，万幸的是，开发商恒实集团对此类房子有补偿，但每平米仅在3800-5000元之间，总赔付款基本与当初购房的房款相当。当然，胡奕不甘心，这个价格在同等地段是再也不可能买到同样大小的房子了，但没办法，谁让他购买的是小产权房呢？

　　据了解，太原要在5年之内，启动108个城中村的改造，实施60个城中村的整村拆除。2012年，将实施15个村的整村拆除。在这一城中村改造的过程中，小产房如何处理？我们拭目以待。