住在龙城

    近日逛到市国土局网站时，看到今年12月的招拍挂拍卖出让公告中的国有建设用地使用权出让的住宅土地使用年限均为70年，而2004年至今年11月的招拍挂可以看到的住宅土地使用年限都是50年。

    相信很多太原的朋友和我一样，曾经非常羡慕其他城市70年的住宅土地使用权。之前曾咨询过很多人为何太原的住宅是50年，一直也没有得到很确切的答复。很多购房者不太懂得如何关心自己购房的合法权益，例如容积率、绿化率、公摊，更何况土地使用权年限？甚至还有购买时某开发商说土地使用年限是70年，但等土地证办下来后，土地证上写的终止日期为2045年（实际为50年）这种情况发生。

解释：50年和70年是针对土地的使用年限来说，一般情况下住宅用地的使用年限是70年。

    从房地产开发的规律来说，房屋实际居住年限与土地使用权的期限是不一致，一般会有几年的差距，也就是说，一套住宅的土地使用权期限是70年，那么购房人实际上只能享受不到70年的使用权，有人称之为土地使用权缩水。

     一般开发商获得土地使用权后才能开发，开发商周期一般都有几年时间，房屋的这个建造周期一般不会改变，多层住宅可能时间短一些。有些项目并非第一次征地，而是经常二次或二次以上转让，这样从最初的土地使用年限开始至开发最长的有八年之久才能入住，也就是说缩水了八年。

     对于土地使用权年限减少购房人存在疑义，因为购房款中包含了房屋的价格和土地的价格，现在土地的使用年限变少了，等于变相涨了房价，认为权益受到了侵害。这种情况事实上购房人的权益的确受到了侵害，但目前还没有好的解决办法。土地出让金的缴纳是按照面积和性质缴纳的，和使用年限关系不大，作为购房者来说，缴纳的税费是按照住房面积缴纳的，一般情况下和年限没有联系。

    就土地的使用权年限和房屋的所有权年限是两个不同的概念，不能混同。土地的使用年限是政府将土地出让给开发商的年限，是从开发商取得土地的时候算起的。而房屋的所有权则是指对房屋全面支配的权利，包括房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。一般，在土地使用证上标注的终止日期，指的是用于建筑的地块使用期限。而“房屋所有权”年限，根据《物权法》规定，市民购买房屋后，就取得了房屋的所有权，这个权限是终身有效的。

    按照国家规定，土地出让的最高年限为70年，但并不全是，具体情况需要根据被出让土地的使用类别来确定。一般居住用地为70年，商业、旅游用地等是40年，综合类的为50年。当土地使用年限到期之后，政府将收回土地，将对土地上的房屋等附属物等，依据其新旧程度等评估其价值，然后进行赔偿。

    我国《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　因此，根据该条规定，住宅建设用地使用权到期的，自动续期，购房者不用担心房屋被收回。至于续期是有偿还是无偿，《物权法》虽并未明确规定，但从立法本意看，应是无偿续期，否则就没必要区分住宅与非住宅的土地使用权期限届满后的处理规定。

    近年来随着外埠开发商的入住，我市房地产市场逐步规范化，各种应该公示的公示应该该公告的公告，房地产市场和土地交易市场是鱼与水的关系，土地交易中的产权及价格都是公开的。更多时候还是需要购房者在购房时应理性购房，多咨询和学习相关的法律、法规，维护自己的合法权益。

    虽然50年和70年这个数字对于我们住房子，没有太大的影响，但是我想，每个人心中的期待是70年，而不是50年。希望心中期待的70年成为常态。