住在龙城

     4月下旬，省工商局发出通知，全面封杀返租、产权式商铺等11种非法集资广告。于是在各级政府的打压下，媒体上涉及“售后返租”的广告内容几乎绝迹。但是，近一段时间以来，不少新出现的产权式商铺项目采用投资回报承诺的“售后包租”模式销售，市场上“零风险购房计划”、“带租约销售”等变相售后返租模式屡有出现。

     “售后返租”不成熟

     “售后返租”是从国外传入我国的一种商业地产开发模式，简单地说，就是开发商将其开发的商铺等物业划分成小面积出售给购买者，随后与购买者签订返租合同，让购买者将物业返租给开发商，在一定期限内，由开发商以固定利率包租。包租期一般3至10年不等，年回报率为购房总价的8％至10％。然而，“售后返租”是一种并不成熟的物业销售模式，虽然开发商为迅速吸引人气，抛出种种诱人的售后回报指标，可一旦在返租期内项目经营状况不佳，购买者的利益便难以得到保证。而且，在返租期满后，项目如何经营也充满变数，风险很多。所以，近几年由于“售后返租”运营失败而引起的纠纷层出不穷，其风险逐渐显现出来。

     “售后返租”有风险

     一位业内人士说，“售后返租”的风险集中表现为三点：一是上当受骗，开发商自有资金不多，采取售后返租主要是为了补充自有资金的不足，但是开发商素质良莠不齐，某些缺乏诚信的开发商卷款走人的事件全国屡见不鲜；二是回报率缩水，一些开发商为了取得“售后返租”的成功，往往向投资者开出每年8％、10％的高回报率，但实际上投资者并不能得到这样高的回报率，因为一些开发商在推出“售后返租”时，已经将售价提高了一大截，本来只值1万元／平方米的商铺，开发商在推出“售后返租”时可能将售价提高到2万元／平方米；三是返租承诺无法保证，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其他原因，难以为继或者提前撤租，难以向开发商如期支付租金，开发商是不可能长期倒贴租金给投资者的。另外，开发商在采用“售后返租”方式销售完成某项目后，肯定会继续进行另外项目的开发，如果投资失败或者经营不善，就会直接危及开发商与投资者原来所签合约的履行。

     产权式商铺的缺陷

     这位人士还指出，产权式商铺有一个区别于其他有产权物业的本质特性：单个的小块的商铺房产在没有经营起来之前，本身是没有价值的。最直观的理解是，如果投资一套住宅，即使贬值，也可以用来居住、降价处理，不至于没有任何用处，由于住宅的使用价值不会为零，其房产价值不会是零；但在一个没有经营起来的商场大厅里，一个仅几平方米的空间是很难有其他用途的，因此，这种没有其他使用价值的房产，在没有经营起来之前，其显著的特性是价值为零，其所有的价值在于预期的经营收入，从现实的案例来看，绝大多数产权式商铺的经营都相当不理想。

     再者，如果10年、20年包赚不赔，为什么开发商不自己经营赚钱？难道开发商不想赚钱吗？这是每一个想投资产权商铺的投资者在投资行为发生前需要回答的问题。

     开发商把产权出让给业主，业主委托开发商进行经营和管理，开发商和业主两者就形成了委托代理的关系，开发商是代理人即被委托人，业主是委托人。但有关法律规定，代理的结果好坏和代理人没有直接关系，代理人不承担代理后果。所以一旦出现经营不善的情况，开发商也能够逃避责任。商业地产开发商返租卖铺的做法实质是变相将项目出手，资金回笼，将风险转嫁。投资者应该保持足够警觉，了解开发商的整体经营定位及真正实力，最好不要通过售后返租方式购买商铺，如果购买，一定要购买那些实力强、信誉好的开发企业的。