住在龙城

　　片面强调市场化

　　市场化解决不了住房问题。为了得出这个结论，西方国家为此探索了几百年。随着工业革命的深入，以英国为首的主要工业化国家面临巨大的住房危机，大多数城市居民没有自己的住房，恶劣的住房条件导致瘟疫的流行等社会危机，社会公众强烈要求政府干预住房市场。

　　但在这段时间里，自由主义哲学思想席卷欧洲，整个经济领域的所有方面几乎都依赖于市场。自由主义的信念与迫使政府对住房进行干预的社会力量之间存在很大的矛盾。冲突造成的紧张状态使住房制度有了比较清晰的现代意味。人们意识到，无拘无束的自由竞争并不会自动带来社会福利的最大化，在住房市场利润的驱动下，住房的供给与需求并不会自动的调节达到某种合意的均衡。

　　但遗憾的是，我们在设计住房制度改革的思路却是有意无意地忽视了西方国家在完善公共住房保障制度上的努力与探索。尽管１９９８年的《国务院关于深化住房制度的决定》（即２３号文）对高收入者供应商品房，对中低收入者供应含有一定住房社会保障的经济适用住房，对最低收入者供应含有较多住房社会保障的廉租屋。但更多地将经济适用住房作为暂时的过度性措施，主导思想还是强调“市场化”。

　　当前社会上有一种舆论，认为应该取消经济适用房。理由主要是经济适用房不符合市场经济规律，干扰了房地产市场的正常秩序。说到底，还是片面用“市场化”的尺子来度量住房政策和住房制度。

　　定位偏差

　　当然，我们应该用历史的眼光来分析我国的住房制度改革问题，从当时的实际条件出发来分析出台住房制度改革的背景因素。

　　１９９８年亚洲金融危机之后，我国的经济面临严峻的考验，出口需求快速下滑，而国内消费也乏力，因此，启动国内住房消费来拉动经济增长是非常正确的决策。这使得当时的住房制度改革更多地考虑到经济增长问题，而不是老百姓的安居问题。

　　从后来出台的房地产有关的各项政策看，的确存在片面强调房地产市场的经济增长功能，强调“房地产是国民经济的支柱产业”。最明显的标志就是２００３年６月份央行出台１２１号文件后，为了不影响房地产市场的发展，国务院由出台了１８号文件。

　　遗憾的是，“房地产是国民经济的支柱产业”被很多地方政府发挥到了及至。他们设法抬高房价、地价，最大限度地利用房地产行业来刺激当地的经济增长。

　　强大的利益驱动，使得住房的功能由“居住”沦为各利益集团寻租的“工具”。

　　无法调节

　　住房是一种特殊商品，它不仅具有外部性，而且具有不完全竞争性。

　　因此需要政府制定政策，影响住房的供求关系，以提高优质住房的外部收益，降低劣质住房的外部成本。

　　中国住房市场是不完全竞争的市场。首先住房商品的价值高、生产周期长、投入资金量大等特点决定了房产商数量有限，单个厂商占市场的较大份额，可以影响和控制市场价格，自由出入市场相对困难。第二，房产商生产的住房不同质，房产商可以利用消费者对其产品的特殊偏好索取更高的价格。第三，住房交易的过程复杂，供求双方信息的不对称性，交易成本高。

　　由于住房市场是不完全市场，市场无法自动实现帕累托最优状态。因此即使是美国这样高度市场化的国家，政府也要以行政法规和财政金融等手段对住房市场的运行加以控制和调节。