住在龙城

    近日，住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了2014新版《商品房买卖合同示范文本》，细化了买卖双方的违约责任，对“一房多卖”、房屋主体结构不合格等加大了惩戒力度。其中明确规定，如果开发商违反合同，购房者除了可以要求退房、退利息之外，最高还可获得“已付房价款一倍”的赔偿。昨日，省、市房地产业协会邀请中伦文德太原律师事务所刘银栋主任和张秋峰律师对新版《示范文本》做了权威解读。

1期房和现房所签合同不同

    新版合同示范文本将商品房买卖明确分为预售和现售两个版本，分别为《商品房买卖合同(预售)示范文本》、《商品房买卖合同(现售)示范文本》。

    律师称，由于商品房预售存在许多不可预测的因素，以往购房者和开发商之间经常因预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷，因此新版合同一分为二，形成预售合同和现售合同两个文本。旧版《商品房买卖合同示范文本》并未对预售和现售作区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异。《商品房买卖合同示范文本(现售)》对商品房现售进行了说明，虽然合同填写更麻烦了，却利于对购房者增加保障凭据。

2“一房两卖”、质量问题将付高额赔偿

    新版《示范文本》第五条要求开发商对房屋产权的合法性、不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形进行承诺，如果开发商违反这些承诺，导致购房者合同无法备案或无法办证的，购房者可以要求退房、退利息，还可获得最高不超过“已付房价款一倍”的赔偿，或由开发商支付“买受人全部损失”。

    律师称，该规定在最高人民法院此前的司法解释中已经出现过，但现今将如此重的责任明确出来，目的就是减少规则适用的争议，因此，上面所述的三种承诺情形就变成开发商的“高压线”。

    第十六条要求，出卖人承诺商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准，经检测不合格的，买受人有权解除合同，书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内，退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付“已付房价款一倍”或“买受人全部损失”的赔偿金，因此而发生的检测费用由出卖人承担。

3开发商负责水、电、暖开通手续和相关费用

    新版合同示范文本的第九条、第十条，约定了商品房的交付条件，竣工验收备案表、房屋测绘报告均在交房文件之列。在交付时必须具备的配套设施设备的约定中，要求开发商不但要把自己项目内的水、电、暖、气设施设备建设好，还要实际与市政管网连接、确保供应。而且开发商需负责办理水、电、暖的开通手续并承担相关费用。

质量保修必须明确负责单位

    新版合同示范文本第十六条除大幅强化了开发商的质量维修责任外，还要求将空气质量、建筑隔声、节能措施三项内容明确在合同条款中，而且前两项如果不达标，给开发商一次整改的机会，再不达标的，购房者有权直接退房。因整改导致该商品房逾期交付的，开发商还应当承担逾期交付责任。

    新版预售合同第十八条及附件八特别约定了如果开发商不承担质量保修义务，必须由另一家单位来承担连带责任，这另一家单位可以是开发商的股东或者关联公司。

    律师称，这一约定强化开发商的质量责任，目前国内房地产开发中普遍采用项目公司开发制，而项目公司一旦开发结束就被注销，造成商品房有人卖、无人修的现状，所以此条款着重解决的是商品房的“养老问题”，即项目公司注销后的商品房质量责任承担问题。

4装修标准纳入合同附件

    新版《示范文本》中，商品房的装修标准被写在附件合同中。交付的商品房达不到约定装修标准的，购房者有权要求出卖人（开发商或代理销售商）就未达标准部分及时更换、修理，或者由出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价等办法解决。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。

    同时，买卖双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容，全部进行了约定。比如，建筑外墙是用瓷砖、涂料、玻璃幕墙还是其他材料，均明确在合同中。厨房、卫生间的地面、墙面、洁具厨具的材料、品牌、规格，电梯、门窗和管道的品牌、规格、型号都要明确在合同中说明。

    此外，新版《示范文本》中规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分、小区内的道路（属于城镇公共道路的除外）、绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务用房都属于全体业主所有。同时明确提出，开发商对在卖房过程中收集到的购房者信息负有保密义务，除非公检法及纪检部门执行公务需要或者有购房者的书面同意，开发商不得对外披露和越权使用。