住在龙城

京津新城入住率不足一成

京津新城杂草丛生

    合生创展陷鬼城之困：京津新城入住不足一成 杂草丛生

    随着京津冀一体化战略的提出，京津冀地区将迎来新的快速发展期。然而，在天津宝坻区，由合生创展集团有限公司于2004年开发的号称“亚洲最大别墅区”的京津新城，如今入住率不足一成，人烟稀少、杂草丛生，被媒体冠以“空城”、“鬼城”的称号。合生创展天津公司原管理层人士近日向中国经济网记者表示，京津新城确实有问题，最大的问题是京津新城是第二第三居所，因此造成空置率高也在所难免。

　　远郊大盘运作吃力

　　合生创展以郊区大盘模式走红，但成也萧何败也萧何，耗资两百亿的京津新城无疑拖累了合生创展整体业绩。

　　合生创展原管理层人士表示，合生创展善于在郊区开大盘，近郊的开发成熟率快一些，但远郊还是挺吃力的，而京津新城就属于后者，“从北京、天津过去都是一小时距离，现在还多了高速费，加上油钱，成本太高。”

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进向中国经济网记者表示，宝坻区本身具备较好的土地成本优势，相比天津别的地区，该地区地价偏低。随着京津冀一体化进程的加快，此类区域的置业、就业和产业等将面临较好的环境。

　　“合生创展的困境在于，能否在此前项目销售低迷的过程中学会煎熬，而且学会把控财务风险。如果能够熬过，后续的产品定价等其实有很大的优势。”

　　不过，对于在前几年已经听过太多“京津融合”的传闻，对于京津冀一体化，上述原管理层人士反问记者，“谁知道什么时候成行呢？”

　　负面缠身或影响销售

　　据合生创展披露的5月份未经审核运营数据显示，今年前5个月实现合约销售金额约15.67亿元，比去年同期下降64.3%。涉及合约销售面积约9.86万平方米。累计销售平均售价为每平方米15888元，较去年同期价格下降8.5%。

　　合生创展2014年的销售目标希望实现15%-20%的增长，按照去年销售112.7亿元计算，前5个月仅仅完成目标的12.09%。

　　与此同时，同为广东地产界代表企业“华南五虎”的恒大地产、碧桂园、富力地产、雅居乐前5月的合约销售额分别为562.1亿元、493.7亿元、217.58亿元、164.6亿元，十年前被王石称为“华南五虎”中的老大的合生创展，现在仍停留在百亿元门槛止步不前。

　　分析人士向中国经济网记者表示，目前关于合生创展的负面新闻很多，主要被指责家族企业的治理模式、业绩规模远远落后周边房企等，此类楼盘如果不加快库存去化，负面效果是明显的。

　　“对于购房者来说，本身是有扎堆居住的置业习惯。如果发现一个楼盘库存去化几年都没有见效，那么势必会影响项目的后续蓄客水平。而从竞争者的角度看，甚至可以拿此类销售数据作为攻击的理由，从而把一些潜在的客户挖走。”来源: 中国经济网(北京)

    合生创展如今在省城太原又如何？

    时间来到 2011年

　　太原市并州路、山西省体育场附近，一大块杂草丛生、仍在平整的土地，外面围着水泥砖墙。这块城市中心的宝地，曾经是太原铜厂所在地、2007年的太原地王，现在却因长年空置备受争议。

山西太原：铜厂“地王”终于要开工了

位置示意图，仅供参考（点击图片查看大图）

　　三年多的时间里，备受关注的“合生创展”项目并没有拔地而起，甚至从未向公众发布过项目的规划设计方案。这块当年贵得令人瞠目的土地要空置到何时？是开发商有意囤地还是另有说不出的无奈？2011年4月，记者了解到，这块被称为太原绝版地块的土地终于要开工了。

　　绝版土地沉寂三年

　　近两年，这里是太原最繁华的地段。尽管地块东边的并州南路看上去有点破败，但环顾四周，近在咫尺、高楼鳞次栉比的亲贤街、山西体育场，川流不息的人群，都提醒你，这是太原的城中心，商圈所在地。

　　和周边繁忙的交通相比，铜厂地块却有点荒凉。4月25日，记者来到这块“黄金宝地”，地块四周被临时搭建的水泥砖墙围着，从围墙和工地入口处，找不到“合生创展”的字样。地块里面部分地方已平整，有些地方还是杂草丛生，散乱堆砌着砖块和土渣。地面上有两辆大型铲车、工程车正在作业。

　　在工地门口的一间经营铜产品的小商铺里，一位师傅说，这块土地空了好几年。常年有收废品的，在旧楼拆除的建筑垃圾里挑拣废旧钢筋、管道、铁丝等。直到去年下半年，地块上建起了围墙，有两台工程车处理清运垃圾。“其它工地上，热火朝天的施工景象，在这里看不到。”

　　这一地块距山西体育场、太原亲贤街不足1000米，周边与体育路、并州路连接，人流、商气、城市配套、教育设施一应俱全。所以，这里被业界誉为真正的“绝版地块”。2007年12月5日，为了争这块宝地，北京金泰、合生创展、富力地产、和泰地产、国瑞地产等共15家房企报名参加了当日的土地拍卖会。

　　在当日推出的三块地中，尽管92563.77平方米的太原铜厂地块起拍叫价高达5.03亿元，但仍有3家开发商你争我夺积极应价，最终把价格叫到了7.62亿元，该地块被香港合生创展集团拿下。据业界推算，该块地的地块总价、每亩单价及楼面地价都创下省城土地拍卖历史的最高纪录。

　　然而，从轰动省城至今，三年多过去了，合生创展却一直按兵不动，让人心里充满疑惑。

　　开工计划一推再推

　　2008年年初，合生创展高价拿地之后便制订出初步规划。占地不足10万平方米的小区中，分为南北两个区，其中包括约2万平方米的酒店、4万平方米的城市商业中心，以及建筑面积近30万平方米的高端住宅社区，项目案名初步定为霸气十足的“御龙城”。

　　但是该方案并未快速实施。按照业界说法，合生创展拍卖所得的土地应为净地，即城市基础设施配套程度得达到七通一平(路、上水、下水、电、讯、暖、燃气、土地平整)或六通一平(无燃气)。而省城出让的土地多数达不到这样的交地条件，有些出让土地的条件就是毛地，需要开发商自行解决拆迁问题。

　　“多数开发商为了不延误工期，会一边开发一边解决拆迁遗留问题。合生创展是个特例，一直在等待地方政府解决拆迁、市政配套事宜。”据知情人士透露，合生创展高价拿地的时间恰恰在2007年年末，国际金融风暴到来之前。

　　相关媒体报道和公告显示，从2005年到2009年上半年，善于打造郊外大盘，已进入中国房企百亿俱乐部的香港合生创展地产集团，全力打造京津两地交界处、占地达2.25万亩的“京津新城”。直至2010年年末，该项目的投入达六七十亿元，而销售额累计不足三十亿元。

　　“这个项目沉淀了合生创展多年的积累，回收周期十分漫长。”一位业界人士称，因集团旗下所有项目销售受阻、资金周转压力巨大，合生创展对不具备开工建设条件的太原地块毫无信心，拒绝交付土地出让4亿多元的余款。

　　2008年，地块仍未通电的合生创展一度提出退地，并暂时关闭了太原办公点。而此时，正是全国楼市遭受金融危机重创、量价齐跌的关键时刻，合生创展在北京、广州一线城市的项目销售放缓，占地2万多亩的“京津新城”入不敷出。有人认为是合生创展的资金链出了问题，才不愿交太原铜厂地块的尾款。

　　“就在合生创展准备打道回府的同时，省城多个本土开发商主动找到太原国资委、太原土地局，愿意出资更多，把铜厂绝版地块收入囊中。”业界人士郭女士称，从2008年至2010年，落户省城的外埠房企驻并项目逐一开盘，并且创下了令人意外的销售佳绩。尤其是龙城大街、滨河东西两路南延、长风东西街等地段附近的土地，每亩价格已达300万元至500万元。地处亲贤商圈的铜厂地块，优势更加突出，合生创展此时退地，显然是将到手的肥肉拱手相让。

　　2010年年末，沉寂了三年之久的铜厂地块开始进驻大型工程机械，清理地上建筑垃圾、废渣。项目一期的三排高低错落有致的高端住宅楼规划，变更为两排4座33层公寓楼。结合省城楼市及政策变化，合生创展将项目原有的奢豪定位，变更为品质住宅，以错开扎眼的“豪宅”字眼。气势磅礴的“御龙城”案名也将改变，新案名要体现项目的亲和力和温馨感。

　　昔日地王上半年或开工

　　几年前，太原国土资源局发布了土地闲置处置办法。按规定，土地闲置时间满1年的，国土部门将对土地使用者做出行政处罚，闲置时间满两年的，由原批准用地的人民政府无偿收回。

　　这样的消息再次将铜厂地块推到风口浪尖上。据知情人士透露，直至目前，地块上仍未通电。合生创展正积极配合政府，希望尽快解决此事。25日，记者现场探访时看到，地块上的建筑垃圾清运工作已完成一多半，部分地方已平整。看守工地的师傅称不出意外，合生创展铜厂地块在上半年开工，年底正式开放售楼处。

　　而在业界眼里，合生创展当年付出7.6亿元土地款购买亲贤商圈地块，已经是小儿科了。“当时的楼面价才2400元/平方米，现在看看简直太便宜了。”一开发企业高管给记者算了一笔账，“去年7月，地处龙城大街北部的三块相邻地块拍卖时，楼面地价就已经达到了2500元/平方米-2800元/平方米，每平方米比地处成熟亲贤商圈的合生创展铜厂地块要高出两三百元。铜厂这块地放在现在卖，楼面价至少会达到4000元/平方米。”这位先生称，合生创展延期开发，无意间等来了土地增值，土地增值额度至少会达两个亿。

　　然而，地产管理咨询师李志锋分析：“今年，国家不会轻易放松对房地产业的调控力度，针对房地产业的金融政策会特别紧。以铜厂地块为例，近8亿元的土地出让金和税金，每日利息就高达几十万元。”李先生称，除了土地、税金、土建成本外，开发商的金融成本非常高，项目尽早开工才会产生收益。

　　经了解，香港合生创展集团从2007年至2009年，在北京、天津、上海等多个一二线城市大举拿地，竞买土地的投入高达数百亿元，这些地块大都进入销售开发阶段。

    而太原自2007年合生择址拿地到2013年项目最终落成，再到如今的合生创展项目终于开建也是大费周章，目前：太原合生国际城项目由山西合生帝景建设有限公司开发，规划5栋高层住宅。A#即将面市，面积181-199平米，29层，两梯三户，目前正在认筹中。支持一次性，按揭付款，分期付款。工程进度：A号楼主体封顶，目前在做内外装修。