住在龙城

    “套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”在5月29日出台的“国15条”中，“套型建筑面积90平方米”让好多业内人士摸不着头脑。这个面积到底有多大？

    终于，有报道称，6月13日，建设部房地产业司相关负责人指出，根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10平方米到15平方米。这就是说，90平方米的套型建筑面积约等于100平方米到105平方米的建筑面积。紧接着，不到24小时，又有相关人士站出来否认上述说法。

    那么，究竟什么是“套型建筑面积”、“建筑面积”，以及百姓买房时常涉及到的概念，诸如“房屋产权面积”、“公摊面积”等如何计算？日前，记者就这些问题采访了省测绘局权属界限测绘处专家赵卫平。

    NO.1套内使用面积

    所谓“套内使用面积”，就是人们常说的“使用面积”、“实用面积”，它以水平投影面积计算。按照建设部《住宅建筑设计规范》的规定，套内使用面积的计算按房屋是否为住宅适用不同的计算规范。其中，住宅的套内使用面积的计算方法为：①套内使用面积包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等分户门内面积的总和；②跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；③不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；④内墙面装修厚度均计入使用面积。住宅之外的其他建筑或专有建筑套内使用面积的计算可参照住宅或按专用建筑设计规范的规定进行。

    NO.2套内建筑面积

    套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。所谓套内墙体面积，是套内使用空间的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入墙体面积。套内自有墙体面积按水平投影面积全部计入套内墙体面积。而套内阳台建筑面积，均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影面积全算建筑面积；未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。

    NO.3房屋共有建筑面积

    指多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。应按系数分摊给各户。据省测绘局赵卫平介绍，根据相关规定，共有面积处理原则是：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行，无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

    共有建筑面积可以分摊的范围包括：共有的电梯井、管道井、垃圾道、观光井(梯)、提物井；共有的楼梯间、电梯间；为本幢服务的变电室、水泵房、设备间、值班警卫室；为本幢服务的公共用房、管理用房；共有的门厅、大厅、过道、门廊、门斗；共有的电梯机房、水箱间、避险间；共有的室外楼梯；共有的地下室、半地下室；公共建筑之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

    NO.4房屋产权面积

    房屋产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，由市、县房地产行政主管部门登记确权认定。省测绘局的赵卫平介绍到，人们常说的“建筑面积”，其实就是房屋产权面积。消费者买房时，开发商所说的某套房子多大，也是指的这个。当房子买到手后，产权证上标明的就是这个。但仅说“建筑面积”并不是一个严格的概念，只是人们的习惯而已。

    各种面积如何算

    认识了以上几个买房过程中常见的几个名词，不难看出，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积；房屋产权面积=套内建筑面积+共有建筑面积中的分摊给本户的面积。为了更加浅显易懂、方便记忆，省测绘局的赵卫平特意编制了一组口诀：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。量具离地一米二，阳台应测底平面；本楼共用本楼算，多楼使用不能摊。

    此外，赵卫平告诉记者，一般情况下，百姓买房过程中，并不涉及“套型建筑面积”这个概念。

    据介绍，关于套型建筑面积，1999年6月1日起实施的《住宅设计规范》中有明确定义。“套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数”；“套型是按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型”；“套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和”；“标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积”。规范对不计入套内使用面积或套型建筑面积的部分也有明确规定，如规定阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。